Kratkoročni najem v Sappadi: pravila in izračun

To je stanovanjska najemna pogodba, ki traja do tridesetih dni, tudi s perilom in čiščenjem, sklene pa jo fizična oseba zunaj podjetniške dejavnosti, neposredno ali prek agencij in portalov. Nad trideset dni gre za sezonski najem, ki ima drugačno ureditev.¹

Davčna številka za DDV ni potrebna, dokler kratkoročno oddajate največ dve stanovanji. To je meja iz proračunskega zakona za leto 2026: prej so bila štiri, in kdor še navaja to številko, navaja preseženo pravilo.²

Najemnine se obdavčijo s cedolare secca, pavšalnim davkom z dvema stopnjama: znižana velja za eno samo enoto, ki jo zavezanec izbere v davčni napovedi; polna za drugo. Davek se računa od celotne najemnine, brez odbitka stroškov ali provizij.¹

Portali in posredniki, ki prejmejo najemnino, zadržijo akontacijo; morebitna razlika se plača v davčni napovedi. Za leto 2026 še velja 4. člen zakonskega odloka 50/2017; od 1. januarja 2027 preide v novo enotno besedilo o dohodnini, ne da bi se vsebinsko spremenil.¹²

Kdor prebiva v tujini, davek na najemnine italijanske hiše vseeno plača v Italiji. Kako se ta dohodek nato obravnava v domači državi, je odvisno od sporazuma o izogibanju dvojnega obdavčevanja: to je vprašanje za davčnega svetovalca.

Nacionalno identifikacijsko kodo, s kratico CIN, dodeli ministrstvo za turizem vsaki enoti, namenjeni turističnemu ali kratkoročnemu najemu. Izobešena mora biti zunaj stavbe in navedena v vsakem oglasu: obveznost velja tudi za agencije in portale. Kdor oddaja brez kode ali brez varnostnih naprav, tvega globe v višini več tisoč evrov; nadzor opravlja občina z lokalno policijo.³

V Furlaniji - Julijski krajini področje ni več urejeno v starem zakonu o turizmu, temveč v Deželnem zakoniku o trgovini in turizmu iz leta 2025. Razlikuje dvoje: turistični najem zasebnika, ki ga ureja civilni zakonik, in opremljeno stanovanjsko enoto za turistično rabo, ki je nastanitveni obrat in zahteva potrjeno prijavo na enotni točki občine. Kdor nudi nastanitev, sporoči podatke o gostih policijski upravi, če opravlja nastanitveno dejavnost, pa podatke o prihodih in nočitvah spletni storitvi Dežele.⁴

Občina Sappada je turistično takso uvedla 1. julija 2025. Plača se na osebo in na noč, za največ sedem zaporednih nočitev; mladoletni, mlajši od desetih let, so oproščeni. Kdor prejme najemnino, je odgovoren za plačilo: takso pobere, izda potrdilo, jo vsako četrtletje odvede občini in odda letno napoved.⁵

Novembra 2025 je državni svet potrdil, da je treba goste identificirati osebno: ni dovolj prejeti dokumentov in poslati dostopne kode. Preverjanje na daljavo je dovoljeno le, če je vizualno in sočasno z vstopom, na primer z videodomofonom.⁶

Za hišo v Sappadi je posledica praktična: potrebujete nekoga na kraju samem za sprejem ter za čiščenje in zimske nujne primere. O tem se je treba odločiti pred nakupom, ne po njem.

Registrirani obrati v Sappadi štejejo 118.461 nočitev na leto, s povprečnim bivanjem 4,28 noči. Samo avgust jih prinese 28.440. Tujih gostov je 13,4 %.

Koledar je tak: dva polna meseca poleti, prazniki in smučarski tedni pozimi ter štirje meseci, april, maj, oktober in november, ki skupaj prinesejo 4,3 % nočitev. V teh mesecih se nastanitev z nižjo ceno težko napolni: gostov ni.

Številka, ki šteje, ni cena na noč: je tisto, kar ostane, ko odštejete vse.

V naših scenarijih rezultat pri enaki hiši sega od minusa do donosa nekaj odstotnih točk na nakupno ceno, glede na prodane noči in ceno. Oddajanje za vso sezono prinese manj, zahteva pa le delček dela: to je spodnja meja, s katero primerjate vse drugo. Kot orientacijo za običajni najem davčna uprava za osrednjo cono navaja od 6,20 €/m² na mesec do 8,80 €/m² na mesec.

• Pravila etažne skupnosti. Lahko vsebujejo omejitve kratkoročnega oddajanja ter pravila o vhodih, shrambi za smuči, hrupu in živalih.
• Kdo je na kraju samem. Sprejem, čiščenje, menjava perila, okvara na silvestrovo.
• Energijski razred. Med enim in drugim gostom mora hiša ostati topla: ogrevanje je fiksni strošek.
• Parkirno mesto in oddaljenost od žičnic. Pozimi sta to prvi vprašanji tistega, ki rezervira.
• Stopnja ILIA. Oddana hiša ostane drugo stanovanje: davek plača vsako leto.

V Sappadi se ukvarjamo s prodajo. Kupcem, ki razmišljajo o oddajanju, povemo, kar o hiši vemo: energijski razred, pravila etažne skupnosti, ali že ima identifikacijsko kodo. Izračuni, s posamično zapisanimi predpostavkami, so na strani Naložba. Za davčno ureditev vašega primera odgovor daje davčni svetovalec.