Nakup nepremičnine v Sappadi: kje začeti

Sappada ima 1.320 prebivalcev in 2.762 stanovanj: 76,5 % jih ne zasedajo stalni prebivalci. Podatek ne pomeni »počitniških hiš«: zajema počitniške hiše, stanovanja, oddana turistom, in prazna. Pove pa, da je hiša nekoga od drugod tukaj pravilo.

Registriranih turističnih nočitev je 118.461 na leto: poletje jih prinese 54,9 %, zima 40,8 %, meseci med sezonama 4,3 %. Dve polni sezoni in dva dolga premora, ko se del trgovin zapre: pred nakupom si je vredno kraj ogledati tudi novembra.

Sappada je od 16. decembra 2017 del Furlanije - Julijske krajine: lokalni davki in spodbude so deželni, začenši z davkom ILIA, ki tukaj nadomešča IMU.

Štirinajst zaselkov stoji v vrsti na desnem bregu Piave, na pobočju, obrnjenem proti jugu; Cima Sappada leži na svoji terasi, bolj vzhodno. Od Lerpe do Cime je po cesti 5,1 km.⁶

Dve vzporedni cesti pojasnita skoraj vse. Stara cesta povezuje zgodovinska jedra na sredini pobočja; nova cesta iz leta 1922 teče nižje in je danes regionalna cesta. Ob regionalni cesti so trgovine, avtobusi in vedno splužena cesta; ob stari cesti sta mir in lesene hiše, z enim vzponom več.

Storitve so predvsem med zaselkoma Bach in Palù. Stari les je na območju Sappada Vecchia in v zaselku Cima Sappada; Bach in Granvilla, ki sta pogorela 13. septembra 1908 in 9. oktobra 1928, sta bila obnovljena v zidani gradnji.

Potem je tu sonce. 21. decembra neposredno sonce traja od približno 75 min v zaselku Cretta do približno 5 h 30 min v zaselku Pill: odloča profil gora na jugu. Gre za izračune na modelu terena, ob jasnem nebu.

Hiše, ki so naprodaj, lahko razdelimo v štiri skupine. Ne razlikujejo se le po ceni, temveč po tem, kaj je z njimi mogoče narediti.

Pri stari hiši je prvo vprašanje za občino, v kateri coni prostorskega načrta stoji stavba in kakšno stopnjo varstva ima. Stopenj je 7, od restavriranja do rušenja z novogradnjo. V zgodovinskih zaselkih se prostornina ne povečuje in nadzemne garaže se ne gradijo: pokrito parkirno mesto je treba poiskati in ga zapisati v pogodbo.³

Uradna vrednost OMI opisuje prodaje stanovanj v »običajnem« stanju: novogradnja v visokem energijskem razredu nima svoje vrstice in je v oglasih nad zgornjo mejo razpona. Cena s portalov je povprečje oglaševanih cen iz nekaj deset oglasov: en nov projekt zadošča, da jo premakne.

Primer. Za 350.000 € kupite približno 140 m² po sredini uradnega razpona in približno 98 m² po povprečni oglaševani ceni, pred davki in stroški.

Hišo v gorah presojamo po dokumentih enako kot po ogledu. Zahtevajte jih pred predpogodbo.⁷

Prostorski načrt zamejuje tudi geološko nestabilna območja in kraje, ogrožene zaradi plazov: karte se berejo za konkretno parcelo, s strokovnjakom.³

Vrstni red je enak kot pri vsaki italijanski kupoprodaji: ponudba, predpogodba, notarska pogodba.

Predpogodba določi ceno, aro in datum pogodbe ter jo je treba registrirati.⁵ Notarja izbere kupec: preveri lastništvo, hipoteke in skladnost ter na zahtevo hrani preostanek kupnine, dokler pogodba ni vpisana.⁷ Pogodba se vpiše v nepremičninske registre: zemljiške knjige, ki velja v Trbižu, v Sappadi ni.⁴

Kdor prihaja iz tujine, potrebuje pred predpogodbo italijansko davčno številko. Če stranka ne zna italijansko, notarski zakon predvideva pogodbo s prevodom ali tolmača.⁸

Odvisno je od tega, kdo prodaja. Pri zasebniku je za drugo stanovanje registrski davek 9 %, vendar od katastrske vrednosti in ne od cene. Pri investitorju plačate 10 % DDV od celotne cene.⁵

Za agencijo je v pokrajini Videm ugotovljen običaj 3 % cene od vsake stranke in DDV: velja, če se stranki nista dogovorili drugače.⁹ Nato pridejo letni stroški: ILIA, odpadki, ogrevanje.

• Ogrevanje je drago. Sappada je v podnebni coni F, najhladnejši v italijanski razvrstitvi, in nima zemeljskega plina.
• Cesti sta dve, po ena na vsaki strani. Od avtoceste ostane približno ura gorske ceste in občasno je ena od obeh prekinjena.
• Bolnišnice ni v kraju. Najbližji sta v Pieve di Cadore, približno 50 min stran, in v Tolmezzu, približno 70 min stran: ocenjena časa, brez snega.
• December ni za vse enak. V nekaterih zaselkih opoldansko sonce več tednov ostane za gorami.

SappadaVillas je spletna stran skupine TriesteVillas, namenjena Sappadi. Smo nepremičninska agencija; naš sedež je Trst. V Sappadi nimamo pisarne in pridemo po dogovoru. Katalog je majhen: danes obsega 3 hiš, od tega 2 naprodaj. Če iščete tukaj, nam povejte, kaj: pisali vam bomo, ko pride ustrezna hiša.