Nakup od investitorja: stanovanje v gradnji, DDV, zakonska jamstva

Zdi se podrobnost, pa odloča o vsem drugem. Novo stavbo lahko proda podjetje, ki jo gradi, ali zasebni lastnik zemljišča, ki dela zaupa podjetju. Od zunaj je gradbišče enako; za kupca ne.

Preden govorite o ceni, je torej vredno vprašati, kdo bo v pogodbi prodajalec, in to dobiti pisno.

Prodaja podjetja, ki je stavbo zgradilo ali prenovilo, je obdavčena z DDV, če do nje pride v petih letih od konca del; pozneje le, če se podjetje tako odloči.¹

Osnova je cena: mehanizem prezzo-valore, po katerem se pri rabljenih nepremičninah registrski davek plača od katastrske vrednosti, tukaj ne velja. Pri enaki ceni novogradnja kupca drugega stanovanja torej stane več davkov kot rabljena nepremičnina. Obroki se zaračunajo z DDV; ara (caparra confirmatoria) ne. Pri pogodbah, obdavčenih z DDV, se plačata tudi kolek in hipotekarne takse, ki tukaj niso oproščeni: nekaj sto evrov.¹

Zakon o nepremičninah v gradnji varuje tistega, ki plača denar za hišo, ki je še ni. Velja, kadar je prodajalec graditelj, ki deluje kot podjetje, kupec fizična oseba, nepremičnina pa »v gradnji«: dovoljenje je že zaprošeno in stavba še ni uporabna.²³

Dve opozorili. Če projekt še ni bil vložen na občini, ureditev ne velja: kdor v tej fazi plača znesek, da bi stanovanje »rezerviral«, teh jamstev nima. Notar pa pogodbe ne sme sestaviti, dokler hipoteka investitorja na vaši enoti ni razdeljena ali izbrisana.²

Tehnični opis je seznam tega, kar kupujete: konstrukcija, izolacija, okna, napeljave, zaključna dela. Priložen mora biti predpogodbi. Česar so vam povedali ustno in ni v tehničnem opisu, ni.

Energijski razred. Z energetskega vidika se porušena in na novo zgrajena stavba obravnava kot novogradnja, novogradnja pa mora biti »skoraj ničenergijska stavba«. To pa ni sopomenka za določen razred: v oglasih za novogradnje je naveden načrtovani razred, dejanskega pa potrdi izkaznica ob koncu del. V dolini v podnebni coni F je to številka, ki odloča o stroških vsake zime.⁵

Roki. V oglasih za novogradnje je datum izročitve, v Sappadi kot drugod, navedba in se za isti projekt lahko razlikuje od enega kanala do drugega. Velja tisto, kar piše v pogodbi: rok, kaj se zgodi ob zamudi, kdaj se plača vsak obrok.

Obstajajo olajšave pri dohodnini za tiste, ki od podjetja kupijo enoto v stavbi, ki je bila v celoti porušena in na novo zgrajena na potresnem območju, nepremičnino v celovito prenovljeni stavbi ali novozgrajeno garažo. Sappada je v potresni coni 2.⁴⁶

Pogoji so strogi: prodati mora podjetje, v roku od konca del; za prvo so potrebna potrdila, vložena skupaj z vlogo; za druga stanovanja velja nižja stopnja; ukrepi se med seboj izključujejo; nad dohodkovnim pragom velja skupna zgornja meja. Uveljavljajo se deset let, le pri tistih, ki plačujejo dohodnino v Italiji.

V izračun jih ne vključujte, dokler notar in davčni svetovalec ne vidita listin tega projekta.

V Sappadi se več obnavlja, kot gradi na novo. V zgodovinskih zaselkih so novogradnje praviloma prepovedane; drugod so največje višine med 6,5 m in 7,5 m, odvisno od cone, nad 1.350 m nadmorske višine pa se ne gradi. Vsa občina je pod krajinskim varstvom.⁷

Rezultat so majhni projekti z nekaj stanovanji, ki pogosto nastanejo z obnovo gospodarskega poslopja ali obstoječe stavbe. Med letoma 2019 in 2023 se je število stanovanj v občini skupaj povečalo za 43.

V oglasih novogradnje zahtevajo občutno več od občinskega povprečja, ki je 3.577 €/m²: to povprečje vključuje rabljene nepremičnine. Kdor novo stanovanje primerja z uradnimi vrednostmi OMI, mora vedeti, da te opisujejo stanovanja v »običajnem« stanju, ne novogradenj.

Za projekte, ki jih vodimo, pripravimo stran projekta z enotami in njihovim stanjem, na novo narisanimi tlorisi in slikami, označenimi kot to, kar so: upodobitev ni fotografija, in to zapišemo. Cene objavimo, ko so pisno potrjene. Nismo investitor in ne odgovarjamo za njegove roke: povemo vam, katere listine zahtevati in od koga.