Comprare dal costruttore: sulla carta, IVA, garanzie di legge

Sembra un dettaglio, ed è la cosa che decide tutto il resto. Un edificio nuovo può essere venduto dall'impresa che lo costruisce, oppure da un privato proprietario del terreno che affida i lavori a un'impresa. Dall'esterno il cantiere è identico; per chi compra no.

Prima di parlare di prezzo conviene quindi chiedere chi sarà la parte venditrice nell'atto, e farselo scrivere.

La vendita fatta dall'impresa costruttrice, o da quella che ha ristrutturato, è soggetta a IVA se avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori; dopo, solo se l'impresa lo sceglie.¹

La base è il prezzo: il meccanismo del prezzo-valore, che sull'usato fa pagare il registro sul valore catastale, qui non si applica. A parità di prezzo, il nuovo costa quindi a chi compra una seconda casa più imposte dell'usato. Gli acconti si fatturano con IVA; la caparra confirmatoria no. Sugli atti soggetti a IVA si pagano anche il bollo e le tasse ipotecarie, che qui non sono esenti: alcune centinaia di euro.¹

La legge sugli immobili da costruire protegge chi versa denaro per una casa che non c'è ancora. Si applica quando chi vende è un costruttore che agisce come impresa, chi compra è una persona fisica e l'immobile è «da costruire»: il permesso è già stato richiesto e l'edificio non è ancora agibile.²³

Due avvertenze. Se il progetto non è ancora stato presentato in Comune, la disciplina non si applica: chi versa una somma «per fermare» un appartamento in quella fase non ha queste garanzie. E il notaio non può stipulare l'atto finché l'ipoteca del costruttore non è stata frazionata o cancellata sulla vostra unità.²

Il capitolato è l'elenco di ciò che comprate: strutture, isolamenti, serramenti, impianti, finiture. Va allegato al preliminare. Tutto ciò che vi è stato detto a voce e non è nel capitolato, non c'è.

La classe energetica. Ai fini energetici un edificio demolito e ricostruito è trattato come una nuova costruzione, e una nuova costruzione deve essere «a energia quasi zero». Non è però sinonimo di una classe precisa: negli annunci del nuovo si legge la classe di progetto, e quella vera la certifica l'attestato a fine lavori. In una valle in zona climatica F è il numero che decide i costi di ogni inverno.⁵

I tempi. Negli annunci del nuovo, a Sappada come altrove, la data di consegna è una dichiarazione, e per lo stesso intervento può cambiare da un canale all'altro. Vale ciò che sta scritto nel contratto: il termine, che cosa succede se slitta, quando si paga ogni rata.

Esistono detrazioni dall'imposta sul reddito per chi compra da un'impresa un'unità in un edificio interamente demolito e ricostruito in zona sismica, un immobile in un fabbricato ristrutturato per intero, o un box di nuova costruzione. Sappada è in zona sismica 2.⁴⁶

Le condizioni sono strette: deve vendere un'impresa, entro un termine dalla fine dei lavori; per la prima servono le asseverazioni depositate con la pratica; per le seconde case l'aliquota è quella più bassa; le tre misure sono alternative; oltre una soglia di reddito c'è un tetto complessivo. E si recuperano in dieci anni, solo da chi paga imposte sul reddito in Italia.

Non vanno messe nel conto finché notaio e commercialista non hanno visto le carte di quel cantiere.

A Sappada si recupera più di quanto si costruisca. Nelle borgate storiche le nuove costruzioni sono di norma vietate; altrove le altezze massime sono fra 6,5 m e 7,5 m secondo la zona, e non si edifica sopra 1.350 m di quota. Tutto il comune è sotto vincolo paesaggistico.⁷

Il risultato sono interventi piccoli, di pochi alloggi, spesso nati dalla ricostruzione di un rustico o di un fabbricato esistente. Fra il 2019 e il 2023 le abitazioni del comune sono cresciute di 43 in tutto.

Negli annunci il nuovo chiede sensibilmente più della media del comune, che è di 3.577 €/m²: quella media comprende l'usato. Chi confronta un appartamento nuovo con le quotazioni ufficiali deve sapere che queste descrivono case in stato «normale», non il nuovo.

Per i cantieri che seguiamo prepariamo una pagina del progetto con le unità e il loro stato, le piante ridisegnate e le immagini dichiarate per quello che sono: un rendering non è una fotografia, e lo scriviamo. I prezzi li pubblichiamo quando sono confermati per iscritto. Non siamo il costruttore e non rispondiamo dei suoi tempi: vi diciamo quali carte chiedere, e a chi.