Quanto costa comprare (e tenere) una casa a Sappada.

Il conto ha due parti: ciò che si paga una volta, comprando, e ciò che si paga ogni anno. In ognuna le voci restano separate, perché hanno certezze diverse.

Da un privato si paga l’imposta di registro: 9%, oppure 2% coi benefici prima casa, con un minimo di 1.000 €. Chi compra come persona fisica può chiedere il prezzo-valore: l’imposta si calcola allora sul valore catastale, cioè la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 120 (110 per la prima casa), e non sul prezzo. Ipotecaria e catastale sono fisse: 50 € ciascuna.

Dall’impresa che ha costruito, entro cinque anni dalla fine dei lavori, si paga l’IVA sul prezzo: 10%, 4% per la prima casa, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9. Registro, ipotecaria e catastale sono fisse: 200 € ciascuna. Il prezzo-valore non si applica.

Per il notaio non esiste una tariffa. L’intervallo che usiamo è una stima di lavoro, segnata «da confermare» finché non l’avremo sostituita con preventivi veri di notai della zona.

Per l’agenzia partiamo dall’uso accertato dalla Camera di commercio per la provincia di Udine: 3% del prezzo per ciascuna parte, più IVA al 22%. È un uso, non un obbligo: il cursore lo cambia.

Sul mutuo la banca trattiene l’imposta sostitutiva: 2% dell’importo, 0,25% per la prima casa.

A Sappada non si paga l’IMU ma l’ILIA, l’imposta locale del Friuli Venezia Giulia. La base è la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 160. Sulla prima seconda casa posseduta in regione l’aliquota del Comune è 0,7%, a patto di comunicarlo alla Regione entro il 30 giugno dell’anno successivo; altrimenti, e su ogni altra abitazione, è 1,06%. L’abitazione principale non di lusso è esente.

La TARI usa le tariffe 2025 del Comune, le ultime pubblicate: una quota per metro quadro e una quota per numero di occupanti, che per le case a disposizione il regolamento presume dalla superficie. Si aggiunge il tributo provinciale del 4%.

Il riscaldamento è un esempio dichiarato. Sappada è in zona climatica F, con 4.736 gradi-giorno. Ipotizziamo un fabbisogno di 180 kWh per m² l’anno per una casa vecchia poco isolata e fra 45 e 60 per una recente in classe alta, 9,9 kWh per litro di gasolio e un rendimento dell’88%: valori tecnici correnti, non letti su una fonte. Il prezzo del gasolio è la media nazionale del Ministero: negli ultimi dodici mesi fra 1,34 € e 2,09 € al litro, 2,06 € il 5 ottobre 2026.

Condominio e assicurazione sono stime di lavoro senza fonte primaria, e lo strumento le segna come tali. Per la manutenzione del legno non scriviamo una cifra.

Restano fuori dal conto: l’onorario dell’atto di mutuo, il preliminare (le sue imposte si scomputano al rogito), le pertinenze, i lavori, l’arredo.