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SappadaVillasPresentateci la casa
Ripresa dal drone sopra la piana di Sappada: prato da sfalcio punteggiato di piccoli fienili in legno, una strada bianca, in fondo il greto del Piave, il bosco e la pista da sci con le ultime chiazze di neve.

Il gruppo · TriesteVillas srl

Dal Carso alle Dolomiti

SappadaVillas è un sito di TriesteVillas srl, agenzia immobiliare di Trieste. Fino al 2020 il gruppo ha gestito case di pregio in affitto turistico; dal 2020 si occupa di compravendite e di locazioni da uno a diciotto mesi. A Sappada mediamo da Trieste: non abbiamo una sede a Sappada, saliamo per sopralluoghi e visite.

Guardate la cartaContatti

Ripresa reale · SappadaTriesteVillas, ripresa con drone, primavera 2026

Società
TriesteVillas srl
Dove lavoriamo
Trieste. A Sappada su appuntamento
Siti che rispondono
7
Lingue
IT · EN · DE · SL
Oggi a Sappada
Stagione di raccolta e vaglio di venditori; dialogo aperto coi costruttori
Carta in rilievo dal Golfo di Trieste alle Dolomiti: i siti del gruppo a Trieste, in Friuli, a Lignano, sulla costa slovena e a Sappada.
  • TriesteTriesteVillasTriesteImmobiliareTriesteAffitti
  • Friuli Venezia GiuliaFriuliVillas
  • LignanoLignanoVillas
  • Costa slovena e CarsoSloveniaVillas
  • SappadaSappadaVillasquesto sito
  • Tarvisioprossima tappa
  • Ravasclettoprossima tappa
Il rilievo è disegnato a nord del Friuli centrale, dalla griglia del terreno di questo sito (Copernicus DEM GLO-30); più a sud la carta è piatta. La costa del Golfo di Trieste è di OpenStreetMap; quella a ovest di Grado, con la laguna, è uno schema tracciato a mano. I cerchi dicono «da queste parti», non un indirizzo.

I siti

Una società, 7 siti

Ogni sito ha il suo territorio e il suo pubblico. Sotto c'è una società sola, con un solo gestionale e lo stesso modo di lavorare. Contiamo i siti che oggi rispondono e li nominiamo uno per uno: il numero cambia quando ne nasce uno, non prima.

  • TriesteTriesteVillas

    triestevillas.com

    Le vendite di pregio a Trieste e sulla Costiera, con la collezione riservata. È il sito capofila.

  • TriesteTriesteImmobiliare

    triesteimmobiliare.com

    Il residenziale di Trieste e provincia, di ogni fascia di prezzo.

  • TriesteTriesteAffitti

    triesteaffitti.com

    Locazioni a Trieste da uno a diciotto mesi. Non affitti turistici.

  • Friuli Venezia GiuliaFriuliVillas

    friulivillas.com

    Il resto del Friuli Venezia Giulia: la costa, la pianura, la Carnia.

  • LignanoLignanoVillas

    lignanovillas.com

    Lignano: il sito del gruppo per chi ha o cerca una casa al mare.

  • Costa slovena e CarsoSloveniaVillas

    sloveniavillas.com

    L'atlante della costa slovena e del Carso, misurati da Trieste. In Slovenia oggi non mediamo: l'avvio è previsto nel corso del 2027.

  • SappadaSappadaVillas

    Siete qui

    Sappada, misurata in ore di sole. Mediamo da Trieste; il catalogo è piccolo, e il suo numero è quello del registro.

Le prossime tappe

Tarvisio, e Ravascletto con lo Zoncolan. Le tratteremo: oggi lì non abbiamo case, e non hanno ancora un sito. Nel confronto di questo sito ci sono già, con pregi e limiti.

Il confronto fra località

Il metodo

Il metodo, passo per passo

È lo stesso a Trieste e a Sappada. Accanto a ogni passo c'è il suo limite: preferiamo che lo leggiate da noi.

  1. 01

    La valutazione

    Partiamo dalle vendite nello stesso edificio, poi dagli edifici gemelli, poi dalle quotazioni dell'Agenzia delle Entrate. I prezzi chiesti negli annunci servono solo da controllo finale.

    Il limiteA Sappada il primo gradino mancherà quasi sempre. Promettiamo il metodo, non un numero.
  2. 02

    I documenti, prima dell'annuncio

    Attestato di prestazione energetica, visure e incarico scritto si controllano prima di scrivere una riga.

    Il limiteSe un documento manca, la scheda lo dice invece di tacere.
  3. 03

    Foto, drone e planimetrie

    Scatti e riprese sono nostri, e la planimetria sta nella scheda.

    Il limiteMolte foto passano da un ritocco con l'AI: è dichiarato foto per foto.
  4. 04

    Il rilievo 3D e i video

    Sui siti del gruppo 46 case si visitano con un tour in tre dimensioni. Sul canale YouTube, aperto nel 2015, i video sono 140.

    Il limiteUn tour può essere spento da chi lo ospita: allora la scheda non lo promette. Molti video sono montati dalle foto, con voce sintetica: è scritto in scheda.
  5. 05

    Quattro lingue, i portali, il canale riservato

    Ogni scheda esce in italiano, inglese, tedesco e sloveno. Gli annunci vanno sui portali italiani con testi diversi da quelli del sito; chi preferisce la discrezione resta fuori dai portali.

    Il limiteLe traduzioni sono fatte con l'AI. Tedesco e sloveno non sono ancora riletti da un madrelingua.
  6. 06

    Il gestionale e le visite

    Il gestionale lo abbiamo sviluppato in casa: i siti leggono il catalogo da lì, senza copie a mano, e un controllo ferma i nomi dei proprietari prima che escano. Le visite sono accompagnate.

    Il limiteA Sappada ogni visita è una trasferta da Trieste: si fissa per tempo.

I numeri

I numeri, con la data

Sono numeri del gruppo, misurati su case a Trieste e dintorni. A Sappada il lavoro comincia adesso: lì i numeri sono quelli del catalogo di questo sito, 3 schede, di cui 2 in vendita.

A Trieste e dintorni · misura del 5 ottobre 2026 – 7 ottobre 2026

L'intelligenza artificiale

L'intelligenza artificiale, a carte scoperte

La usiamo per correggere la luce di una foto, per togliere oggetti da una stanza, per mostrare come potrebbe diventare un ambiente, per montare un video dalle foto, per tradurre. Da ottobre 2026 ogni foto passata da un modello porta la sua riga: che cosa è cambiato, e con che cosa. Su triestevillas.com le foto dichiarate sono 1.183.

Non lo abbiamo sempre fatto: prima di quella data molte foto ritoccate uscivano senza dichiarazione. E gli originali non sono ancora pubblicati accanto alle foto ritoccate. Valutazioni, trattative e visite restano di persone, come la responsabilità di ciò che pubblichiamo. La visita resta l'unico riferimento.

Su questo sito, che cosa fa l'AI

  • Corregge la luce di una foto vera.
  • Toglie da una foto ciò che è di passaggio, come i materiali di un cantiere: e lo dice.
  • Ricostruisce un cielo coperto o una vista velata: e la chiama simulazione.
  • Veste un modello in tre dimensioni costruito da noi.

Una simulazione non è mai la copertina di una casa.

Il registro di questo sitoLa pagina di triestevillas.com

Oltre confine

Chi compra da fuori

Fra i compratori di cui conosciamo il Paese, 246 su 659 scrivono dall'estero. Gli austriaci sono il primo gruppo, poi vengono i tedeschi; scrivono anche dalla Slovenia. Il Paese è quello del numero di telefono o dell'indirizzo di posta, non del passaporto.

Sono richieste per case a Trieste e dintorni. Quante di queste persone comprerebbero in montagna il nostro gestionale non lo misura: che la domanda estera conti anche a Sappada è un'ipotesi di lavoro, non un dato.

In che lingue rispondiamo

Il sito e le schede sono in quattro lingue: italiano, inglese, tedesco e sloveno. Potete scriverci nella vostra lingua; oggi vi rispondiamo in italiano o in inglese. Tedesco e sloveno sono traduzioni fatte con l'AI, non ancora rilette da un madrelingua: se trovate un errore, ditecelo.

  • 37%Fonte 3Calcolo del sito: compratori dall'estero su compratori di Paese noto (CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica) · 5 ottobre 2026dei compratori di Paese noto scrive dall'estero
  • 69Fonte 8CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori austriaci · 5 ottobre 2026compratori dall'Austria in dodici mesi
  • 32Fonte 9CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori tedeschi · 5 ottobre 2026compratori dalla Germania in dodici mesi

Richieste per case a Trieste e dintorni, non a Sappada.

Il ventaglio

Se avete il capitale, ma non ancora il luogo

Una seconda casa in questa regione può voler dire quattro cose diverse. Per ognuna c'è un sito del gruppo che la racconta; i limiti di ciascuno sono scritti accanto.

Chi siamo

Le persone

Siamo un gruppo piccolo. I nomi qui sotto sono quelli pubblicati sulla pagina del gruppo di triestevillas.com, coi ruoli scritti là.

  • Davide Carlin

    Agente · titolare e amministratore

  • Martino Coppola di Canzano

    Socio · sviluppo del gruppo

  • Giada Comelli

    Agente · affitti

  • Cécile Van der Salm

    Agente · affitti

Nomi e ruoli come pubblicati su triestevillas.com, riletti il 7 ottobre 2026.

Che cosa non sappiamo

  • Quanti dei compratori che ci scrivono per Trieste comprerebbero a Sappada: il gestionale non ha un campo per dirlo.
  • Quanto tempo serve per vendere una casa a Sappada: abbiamo un solo caso, e non fa statistica.
  • Quante case entreranno in catalogo, e quando: dipende dai proprietari e dai documenti di ogni casa.

Domande

Avete un ufficio a Sappada?

No. Lavoriamo da Trieste; a Sappada veniamo per sopralluoghi e visite, su appuntamento. Da Trieste sono circa 2 h 45 min di strada.

Trattate anche Tarvisio e Ravascletto?

Le tratteremo. Oggi lì non abbiamo case in catalogo. Nel confronto di questo sito le trovate già, misurate con gli stessi dati di Sappada.

Gestite affitti brevi a Sappada?

No. Il gruppo ha gestito affitti turistici fino al 2020 e sa come funziona una casa data in affitto a settimane; oggi a Trieste fa locazioni da uno a diciotto mesi. Per Sappada i conti degli affitti sono scenari con fonte e data, nella pagina Investire.

Perché un'agenzia di Trieste a Sappada?

Perché a Sappada abbiamo già venduto 1 casa, in Borgata Bach, e perché chi ci scrive per una casa di pregio in regione spesso non ha ancora scelto fra mare, città e montagna. Che questo basti lo dirà il lavoro dei prossimi mesi.

Da dove vengono i numeri di questa pagina

  1. Stato dell'attività a Sappada, riletto il 2026-10-06 (da rileggere entro il 2026-12-31) · 6 ottobre 2026
  2. Registro degli immobili di questo sito: il numero si conta dalle schede, non si scrive a mano · 6 ottobre 2026
  3. KB TriesteVillas, «AI a carte scoperte»: trasparenza in produzione dall'1-2 ottobre 2026 · 6 ottobre 2026
  4. Catalogo pubblico dei siti del gruppo (vetrina del CRM TriesteVillas), copia del 7 ottobre 2026 alle 13:14: foto di triestevillas.com con la riga di trasparenza sull'intelligenza artificiale · 7 ottobre 2026
  5. CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori dall'estero fra quelli di cui si conosce il Paese · 5 ottobre 2026
  6. CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori di cui si conosce il Paese · 5 ottobre 2026
  7. Stima del sito: tempo OSRM × 1,15, arrotondato per eccesso ai 5 minuti (calcolato sui secondi). È un'euristica dichiarata, non una misura su strada · 6 ottobre 2026
  8. Scheda pubblica dell'appartamento venduto in Borgata Bach, su triestevillas.com e friulivillas.com · 7 ottobre 2026
  9. Conteggio del sito: immobili del catalogo pubblico con almeno un tour 3D che risponde (catalogo delle 13:14 del 7 ottobre 2026, contando anche il campo del secondo tour) · 7 ottobre 2026
  10. YouTube, canale «Agenzia Immobiliare Trieste Villas», pagina Informazioni, letta il 7 ottobre 2026 alle 12:22: canale iscritto il 6 dicembre 2015 · 6 ottobre 2026
  11. YouTube, canale «Agenzia Immobiliare Trieste Villas», pagina Informazioni, letta il 7 ottobre 2026 alle 12:22 · 7 ottobre 2026
  12. Catalogo pubblico dei siti del gruppo (vetrina del CRM TriesteVillas), copia del 7 ottobre 2026 alle 10:44: cantieri con nome pubblico nel catalogo di triestevillas.com · 7 ottobre 2026
  13. Catalogo pubblico dei siti del gruppo (vetrina del CRM TriesteVillas), copia del 7 ottobre 2026 alle 10:44: immobili distinti in linea sui quattro siti con catalogo · 7 ottobre 2026
  14. CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori che hanno scritto in dodici mesi · 5 ottobre 2026
  15. Calcolo del sito: compratori dall'estero su compratori di Paese noto (CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica) · 5 ottobre 2026
  16. Catalogo pubblico dei siti del gruppo (vetrina del CRM TriesteVillas), copia del 7 ottobre 2026 alle 10:44: annunci di triestevillas.com in cantieri con nome pubblico · 7 ottobre 2026
  17. CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori austriaci · 5 ottobre 2026
  18. CRM TriesteVillas, richieste e visite dal 5 ottobre 2025 al 5 ottobre 2026: misura del 5 ottobre 2026, corretta dalla verifica. Compratori tedeschi · 5 ottobre 2026
  19. Il Gruppo, triestevillas.com
  20. Canale YouTube «Agenzia Immobiliare Trieste Villas», pagina Informazioni
  21. Come usiamo l'intelligenza artificiale, triestevillas.com

Fatti riletti sulle fonti il 7 ottobre 2026

Per chi vende

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Stagione di raccolta e vaglio di venditori; dialogo aperto coi costruttori

Presentateci la casa

Volete sapere per primi quando entra una casa a Sappada?