Comprare casa a Sappada: da dove si comincia

Sappada ha 1.320 residenti e 2.762 abitazioni: il 76,5% non è occupato da chi vi risiede. Il dato non dice «seconde case»: comprende le case di vacanza, quelle affittate ai turisti e quelle vuote. Dice però che qui la casa di chi viene da fuori è la regola.

Le presenze turistiche registrate sono 118.461 l'anno: l'estate ne fa il 54,9%, l'inverno il 40,8%, i mesi di mezza stagione il 4,3%. Due stagioni piene e due lunghe pause, in cui parte dei negozi chiude: prima di comprare conviene vedere il paese anche in novembre.

Dal 16 dicembre 2017 Sappada è in Friuli Venezia Giulia: imposte locali e contributi sono quelli della Regione, a partire dall'ILIA, che qui sostituisce l'IMU.

Quattordici borgate stanno in fila sulla riva destra del Piave, sul versante che guarda a sud; Cima Sappada sta su un terrazzo a sé, più a est. Da Lerpa a Cima sono 5,1 km di strada.⁶

Due strade parallele spiegano quasi tutto. La strada vecchia unisce a mezza costa i nuclei storici; la strada nuova, del 1922, corre più a valle ed è oggi la regionale. Sulla regionale ci sono negozi, autobus e una carreggiata sempre sgombra; sulla strada vecchia silenzio e case di legno, con una salita in più.

I servizi stanno soprattutto fra Bach e Palù. Il legno antico sta a Sappada Vecchia e a Cima; Bach e Granvilla, bruciate il 13 settembre 1908 e il 9 ottobre 1928, sono state ricostruite in muratura.

Poi c'è il sole. Il 21 dicembre le ore di sole diretto vanno da circa 75 min a Cretta a circa 5 h 30 min a Pill: decide il profilo delle montagne a sud. Sono calcoli sul modello del terreno, a cielo sereno.

Le case in vendita si dividono in quattro famiglie. Non differiscono solo per prezzo: differiscono per ciò che se ne può fare.

Per una casa antica la prima domanda da fare al Comune è in quale zona del piano regolatore sta l'edificio e quale grado di protezione ha. I gradi sono 7, dal restauro alla demolizione con ricostruzione. Nelle borgate storiche non si aggiunge volume e non si costruiscono garage fuori terra: un posto auto coperto va cercato, e scritto nell'atto.³

La quotazione ufficiale descrive il venduto in stato «normale»: il nuovo in classe energetica alta non ha una sua riga, e negli annunci sta sopra il massimo della forchetta. Il prezzo dei portali è una media di richieste su poche decine di annunci: basta un cantiere nuovo per spostarla.

Un esempio. Con 350.000 € si comprano circa 140 m² al centro della forchetta ufficiale e circa 98 m² al prezzo medio richiesto, prima di imposte e spese.

Una casa in montagna si giudica dai documenti quanto dal sopralluogo. Vanno chiesti prima del preliminare.⁷

Il piano regolatore perimetra anche le zone geologicamente instabili e i siti a rischio di valanga: le carte si leggono per la particella che interessa, con un tecnico.³

L'ordine è quello di ogni compravendita italiana: proposta, preliminare, rogito.

Il preliminare fissa prezzo, caparra e data dell'atto, e va registrato.⁵ Il notaio lo sceglie chi compra: controlla titolarità, ipoteche e conformità, e su richiesta tiene il saldo in deposito finché l'atto non è trascritto.⁷ Il rogito si trascrive nei registri immobiliari: il libro fondiario, che vale a Tarvisio, a Sappada non c'è.⁴

Chi arriva dall'estero deve avere il codice fiscale italiano prima del preliminare. Se una parte non conosce l'italiano, la legge notarile prevede l'atto con traduzione o l'interprete.⁸

Dipende da chi vende. Da un privato, per una seconda casa, l'imposta di registro è del 9%, ma sul valore catastale e non sul prezzo. Dal costruttore si paga l'IVA al 10% sul prezzo intero.⁵

Per l'agenzia l'uso accertato in provincia di Udine è il 3% del prezzo per ciascuna parte, più IVA: vale se le parti non hanno pattuito altro.⁹ Poi vengono i costi di ogni anno: ILIA, rifiuti, riscaldamento.

• Il riscaldamento costa. Sappada è in zona climatica F, la più fredda della classificazione nazionale, e non ha il metano.
• Le strade sono due, una per versante. Dall'autostrada resta circa un'ora di montagna, e ogni tanto una delle due si interrompe.
• L'ospedale non è in paese. I più vicini sono a Pieve di Cadore, a circa 50 min, e a Tolmezzo, a circa 70 min: tempi stimati, senza neve.
• Dicembre non è uguale per tutti. In alcune borgate il sole di mezzogiorno resta dietro le montagne per settimane.

SappadaVillas è il sito del gruppo TriesteVillas dedicato a Sappada. Siamo un'agenzia immobiliare con sede a Trieste: a Sappada non abbiamo un ufficio, e ci veniamo su appuntamento. Il catalogo è piccolo: oggi conta 3 case, di cui 2 in vendita. Se cercate qui, diteci che cosa: vi scriviamo quando entra una casa che corrisponde.