Affittare una casa a Sappada: i conti, voce per voce

Per un alloggio da quattro o cinque posti, tutto compreso per l'ospite, la richiesta mediana di novembre è circa due terzi di quella delle settimane di punta: gennaio, Carnevale, luglio e agosto. Il grafico le riporta periodo per periodo, con quanti annunci c'erano.

Tre cose da leggere nel campione.

Le feste si vendono da sole, il resto no. A meno di tre mesi da Capodanno la gran parte degli annunci non era più prenotabile. A novembre, quando la domanda è quasi nulla, un terzo era comunque chiuso: è il fondo di chi fuori stagione non affitta.

La taglia grande non si paga di più. Fra gli annunci da sei posti la mediana è quella degli alloggi da quattro o cinque. Il campione è sottile, ma il segnale è lo stesso in tutti i periodi.

L'offerta online è piccola. Gli annunci interi sono qualche decina, in un comune dove il 76,5% delle abitazioni non è occupato da residenti. Molte case si affittano per conoscenza diretta o attraverso le agenzie del posto, a prezzi che in pubblico non si leggono.

A Sappada «stagionale» vuol dire tutta la stagione invernale oppure tutta l'estate, con un solo inquilino. Le richieste con una cifra sono poche: quelle che abbiamo letto, per due bilocali piccoli, stanno sotto la tabella, da prendere come ordine di grandezza.

Affittare tutte e due le stagioni rende meno dello scenario centrale dell'affitto breve, ma con una frazione del lavoro: due consegne di chiavi l'anno invece di sedici, nessuna commissione, le utenze a carico di chi abita. In cambio la casa non è vostra per tutta la stagione. La sola stagione invernale non copre i costi dell'anno.

L'affitto a dodici mesi a un residente è un mercato quasi inesistente. La riga della tabella lo calcola sull'indice di un portale, e così rende meno delle due stagioni insieme; alle due sole richieste di lungo periodo che abbiamo letto il canone è più alto, e il netto si avvicina a quello delle due stagioni. Due annunci non fanno un mercato: è un intervallo. Un contratto oltre i trenta giorni esce dal regime delle locazioni brevi: resta la cedolare secca ordinaria, e il contratto va registrato entro trenta giorni.

A Sappada l'affitto non è, da solo, una ragione per comprare. Nello scenario centrale il rendimento netto del bilocale sta fra uno e tre punti, secondo il prezzo d'acquisto che si prende, e quello del trilocale fra mezzo punto e un punto e mezzo; anche nel favorevole, sul nuovo, si resta sotto i tre.

Può essere una ragione per tenere. Chi compra per sé e affitta le settimane che non usa può coprire i costi di possesso: nello scenario centrale, e con una casa gestita con cura, servono una quarantina di notti vendute. Ma le settimane che si tengono per sé sono spesso quelle che si affitterebbero meglio, e la casa media registrata a Sappada oggi non supera lo scenario prudente.

La casa piccola e ben tenuta rende più della grande. Conta il rapporto fra prezzo e tariffa, non la metratura.

La distanza fra i tre scenari sta nella casa e nella cura della vendita: classe energetica, fotografie, calendario aperto, prezzi di stagione.

Il rendimento da locazione è la parte minore del conto. L'altra è il valore della casa nel tempo, e per quello c'è la pagina del mercato.