Eine Wohnung in Sappada vermieten: die Rechnung, Posten für Posten

Für eine Unterkunft mit vier oder fünf Schlafplätzen, alles inklusive für den Gast, liegt der verlangte Median im November bei etwa zwei Dritteln dessen, was in den Spitzenwochen verlangt wird: Januar, Fasching, Juli und August. Die Grafik zeigt die Werte Zeitraum für Zeitraum, mit der Zahl der Inserate.

Drei Dinge, die sich aus der Stichprobe lesen lassen.

Die Feiertage verkaufen sich von selbst, der Rest nicht. Knapp drei Monate vor Silvester war der Großteil der Inserate nicht mehr buchbar. Im November, wenn die Nachfrage fast null ist, war ein Drittel trotzdem geschlossen: Das ist der Sockel derer, die außerhalb der Saison nicht vermieten.

Die größere Wohnung bringt keinen höheren Preis. Bei den Inseraten mit sechs Schlafplätzen entspricht der Median dem der Unterkünfte mit vier oder fünf. Die Stichprobe ist dünn, aber das Signal ist in allen Zeiträumen dasselbe.

Das Online-Angebot ist klein. Es gibt einige Dutzend Inserate für ganze Unterkünfte, in einer Gemeinde, in der 76,5 % der Wohnungen nicht von Einwohnern bewohnt werden. Viele Wohnungen werden über persönliche Bekanntschaft oder über die Agenturen am Ort vermietet, zu Preisen, die man öffentlich nicht lesen kann.

In Sappada heißt „Saisonmiete“ die ganze Wintersaison oder der ganze Sommer, mit einem einzigen Mieter. Preisangaben mit einer Zahl sind selten: Die beiden, die wir gelesen haben, für zwei kleine Zweizimmerwohnungen, stehen unter der Tabelle und sind als Größenordnung zu verstehen.

Beide Saisons zu vermieten bringt weniger als das mittlere Szenario der Kurzzeitvermietung, aber mit einem Bruchteil der Arbeit: zwei Schlüsselübergaben im Jahr statt sechzehn, keine Portalgebühr, Energiekosten zulasten des Mieters. Dafür gehört die Wohnung die ganze Saison nicht Ihnen. Die Wintersaison allein deckt die Kosten des Jahres nicht.

Die Vermietung für zwölf Monate an Einheimische ist ein fast nicht vorhandener Markt. Die Zeile der Tabelle berechnet sie nach dem Index eines Portals, und so bringt sie weniger als die beiden Saisons zusammen; in den beiden einzigen Langzeitangeboten, die wir gelesen haben, liegt die Miete höher, und der Nettoertrag nähert sich dem der beiden Saisons. Zwei Inserate sind noch kein Markt: Es ist eine Spanne. Ein Vertrag über mehr als dreißig Tage fällt nicht mehr unter die Regelung der Kurzzeitvermietung: Es bleibt die ordentliche Pauschalsteuer auf Mieteinkünfte, und der Vertrag ist binnen dreißig Tagen zu registrieren.

In Sappada ist die Vermietung allein kein Grund zu kaufen. Im mittleren Szenario liegt die Nettorendite der Zweizimmerwohnung zwischen einem und drei Punkten, je nachdem, welchen Kaufpreis man ansetzt, und die der Dreizimmerwohnung zwischen einem halben und anderthalb Punkten; selbst im optimistischen bleibt man beim Neubau unter drei.

Sie kann ein Grund zu behalten sein. Wer für sich selbst kauft und die Wochen vermietet, die er nicht nutzt, kann die Kosten des Eigentums decken: Im mittleren Szenario, und bei einer sorgfältig geführten Wohnung, braucht es rund vierzig verkaufte Nächte. Aber die Wochen, die man für sich behält, sind oft gerade jene, die sich besser vermieten ließen, und die durchschnittliche in Sappada registrierte Wohnung kommt heute nicht über das vorsichtige Szenario hinaus.

Die kleine, gut gepflegte Wohnung bringt mehr als die große. Es zählt das Verhältnis von Kaufpreis und Nachtpreis, nicht die Fläche.

Der Abstand zwischen den drei Szenarien liegt in der Wohnung und in der Sorgfalt beim Verkauf der Nächte: Energieklasse, Fotos, offener Kalender, Saisonpreise.

Die Mietrendite ist der kleinere Teil der Rechnung. Der andere ist der Wert der Wohnung über die Zeit, und dafür gibt es die Seite zum Markt.