Werkzeug 04Für Käufer
Die Finanzierung einer Immobilie in Sappada.
Wählen Sie Preis, Darlehensanteil und Laufzeit. Der Zins ist der Durchschnitt der Kredite, die in Italien im zuletzt von der Europäischen Zentralbank veröffentlichten Monat tatsächlich abgeschlossen wurden; und das Ergebnis hängt davon ab, ob die Wohnung eine Ferienwohnung bleibt oder ob Sie nach Sappada ziehen.
Ihre Rate für die Wohnung in den Bergen
1.408 €im Monat
für ein Darlehen von 280.000 € (70 % des Preises) über 25 Jahre: 300 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,54 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,90 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
- Monatsrate
- 1.408 €
- 300 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 142.415 €
- Gesamtbetrag
- 431.840 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- mindestens 126.950 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt. und Kreditkosten; ohne Notar
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 4.224 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Anzahlung120.000 €
- Erwerbssteuern (als Zweitwohnung)hängen vom Katasterertrag der Immobilie ab
- Maklerprovision inkl. MwSt.hängt von Immobilie und Makler ab
- Kreditkosten6.950 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von SappadaVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 2,00 % (5.600 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 63 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten für die Hypothekenurkunde bleiben hier außerhalb des Effektivzinses (meist 2.000-3.000 €). Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt. und die beim Abschluss fälligen Kreditkosten. Nicht enthalten sind die Notare für Kauf und Darlehen. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. SappadaVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.
So rechnen wir
Eine Ferienwohnung ist eine Zweitwohnung: Auf das Darlehen fällt die Ersatzsteuer von 2 % des Betrags an, und die Zinsen sind nicht absetzbar. Die Rechnung beginnt dort, mit 70 % des Preises über 25 Jahre.
Verlegen Sie Ihren Wohnsitz nach Sappada, auch innerhalb von achtzehn Monaten nach dem Kauf, wird die Wohnung zur Erstwohnung: Ersatzsteuer von 0,25 %, Absetzbarkeit der Zinsen bis 760 € im Jahr, und die Bürgschaften für einen höheren Darlehensanteil werden möglich.
Sappada gehört zu den vollständig im Berggebiet liegenden Gemeinden: Der regionale Zuschuss zum Kauf der Erstwohnung beträgt hier 15.500 € statt 10.500 €, dazu 4.500 € unter sechsunddreißig Jahren, für Wohnungen bis 200.000 €. Er verlangt aber auch fünf Jahre Wohnsitz in Friaul-Julisch Venetien in den letzten acht Jahren: Wer von außerhalb der Region kommt, erfüllt das meist nicht. Der Antrag wird vor dem Notartermin gestellt.
Wer in Österreich, Deutschland oder anderswo lebt, startet mit der üblichen Praxis: 60 % des Preises über 20 Jahre, 50 % bei Einkommen in einer anderen Währung. Solange der Wohnsitz außerhalb Italiens liegt, gibt es keine Erstwohnungsvorteile.
Der Zins ist der Durchschnitt der in Italien abgeschlossenen Verträge nach Dauer der Zinsbindung, veröffentlicht von der Europäischen Zentralbank auf Daten der Banca d'Italia: Die Rechnung liest ihn jeden Monat von selbst neu ein. Der effektive Jahreszins rechnet die üblichen Kosten mit ein (Bearbeitung, Gutachten, Ersatzsteuer, Versicherung, Ratengebühr), wie es das Gesetz verlangt.
Die Bank leiht in der Regel bis zu 80 % des Wertes, den ihr Gutachter festlegt, und der kann unter dem Preis liegen. Bei einem renovierungsbedürftigen Holzhaus oder einem Rustico lohnt es sich, vor der Unterschrift unter das Kaufangebot mit der Bank zu sprechen.
Quellen
- EZB: Zinsen neuer Wohnungsbaukredite in Italien (MIR)data.ecb.europa.eu · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Banca d’Italia: Ratgeber zum Hypothekarkreditbancaditalia.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Ersatzsteuer auf Darlehen (Art. 18 D.P.R. 601/1973)normattiva.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Italienische Steuerbehörde: Darlehenszinsenagenziaentrate.gov.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Region FVG: Zuschüsse für den Kauf der Erstwohnungregione.fvg.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Region FVG: die regionale Bürgschaft für Erstwohnungskrediteregione.fvg.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Consap: der Fonds für die Erstwohnungconsap.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Wie Banken mit Kreditnehmern im Ausland umgehengate-away.com · abgerufen am 20. Oktober 2026
- Informationsblätter der Banken, Oktober 2026mutui.it · abgerufen am 20. Oktober 2026
Drei Preise, drei Fälle, ohne Rechner
| Preis | Ferienwohnung | Erstwohnung in Sappada | Wohnsitz im Ausland |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 880 € im Monat effektiv 3,94 % · 70 % über 25 Jahre | 903 € im Monat effektiv 3,74 % · 80 % über 30 Jahre | 873 € im Monat effektiv 4,03 % · 60 % über 20 Jahre |
| 400.000 € | 1.408 € im Monat effektiv 3,90 % · 70 % über 25 Jahre | 1.444 € im Monat effektiv 3,71 % · 80 % über 30 Jahre | 1.397 € im Monat effektiv 3,97 % · 60 % über 20 Jahre |
| 600.000 € | 2.112 € im Monat effektiv 3,88 % · 70 % über 25 Jahre | 2.167 € im Monat effektiv 3,69 % · 80 % über 30 Jahre | 2.096 € im Monat effektiv 3,94 % · 60 % über 20 Jahre |
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