Kosten und Steuern: Was Kauf und Unterhalt einer Zweitwohnung wirklich kosten

Das ist bei Bestandsimmobilien der häufigste Fall. Die Hauptsteuer ist die Registersteuer (imposta di registro). Sie steht dort, wo man in Österreich und Deutschland die Grunderwerbsteuer erwartet, ist aber nicht dasselbe: Ihre Bemessungsgrundlage ist nicht der Preis.

Der Mechanismus heißt prezzo-valore: Der Katasterertrag wird um 5 % aufgewertet und mit 120 multipliziert, und auf diesen Wert wird der Steuersatz angewandt. Man muss ihn im Vertrag beantragen; er gilt für natürliche Personen, die eine Wohnung samt Zubehör kaufen, und der tatsächliche Preis ist trotzdem anzugeben. Wer als Gesellschaft kauft, zahlt auf den Preis.¹

Die Begünstigungen für die „Erstwohnung“ verlangen unter anderem, den Wohnsitz binnen achtzehn Monaten in die Gemeinde zu verlegen: Wer für die Ferien kauft, erfüllt sie nicht, und die richtige Rechnung ist die der Zweitwohnung.¹

Verkauft das Unternehmen, das gebaut oder saniert hat, binnen fünf Jahren nach Bauende, unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer. Bemessungsgrundlage ist der Preis: Der prezzo-valore gilt nicht.¹

Bei gleichem Preis kostet der Neubau also mehr Steuern als die Bestandsimmobilie. Dafür hat, wer von einem Unternehmen kauft, Schutzrechte, die es zwischen Privaten nicht gibt: Wir erklären sie im Ratgeber zum Kauf vom Bauträger.

Notar. Der Käufer wählt ihn, und es gibt keinen festen Tarif: Man holt einen Kostenvoranschlag ein, besser zwei. Mit dem prezzo-valore sieht das Gesetz ein ermäßigtes Honorar vor; bei einem Darlehen gibt es einen zweiten Vertrag.⁴

Makler. Die Provision ist frei vereinbar. Wo die Parteien nichts anderes vereinbart haben, gilt der von der Handelskammer festgestellte Brauch der Provinz Udine: 3 % des Preises von jeder Partei, zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer.⁵

Darlehen. Die Bank behält eine Ersatzsteuer ein: 2 % des Betrags bei einer Zweitwohnung, 0,25 % bei der Erstwohnung.⁴

Vorvertrag. Er ist zu registrieren: eine feste Steuer plus ein Prozentsatz der Anzahlung, der später auf die beim Kaufvertrag fällige Steuer angerechnet wird.¹

Seit dem 1. Januar 2023 ist die IMU in Friaul-Julisch Venetien durch die ILIA ersetzt, die autonome Gemeindeimmobiliensteuer. Sie zahlt, wer die Immobilie besitzt, ob ansässig oder nicht. Bemessungsgrundlage ist der aufgewertete Katasterertrag, multipliziert mit 160: ein anderer Multiplikator als beim Kauf.²

Bei einer nicht vermieteten Wohnung ersetzt die ILIA die Einkommensteuer, wie zuvor die IMU. Wer im Ausland ansässig ist und das Formular F24 nicht nutzen kann, zahlt per Überweisung an die Gemeinde, die die Bankverbindung mitteilt.²¹⁰

Die Müllgebühr hat einen Anteil je Quadratmeter und einen je Bewohnerzahl. Bei Wohnungen von Nichtansässigen wird die Bewohnerzahl aus der Fläche vermutet, sofern nichts anderes erklärt wird. Hinzu kommt der Umweltzuschlag der Provinz. Es ist ein überschaubarer Posten.⁶

Die Heizung ist eine andere Sache. Sappada liegt in der Klimazone F: keine Beschränkung von Heizperiode und Heizzeiten, und ein Wärmebedarf, der bei gleichem Haus mehr als doppelt so hoch ist wie in Udine oder Triest. Erdgas gibt es nicht: Es gibt ein Flüssiggasnetz, Holz, Pellets, Heizöl und Wärmepumpen. Der Netzbetreiber veröffentlicht jedes Jahr die Flüssiggastarife: Man vergleicht sie mit dem Heizölpreis des Monats, in dem man rechnet.⁷¹¹

Daraus folgt eine praktische Regel: In Sappada ist die Energieklasse ein Teil des Preises. Zwischen einem alten, schlecht gedämmten Haus und einem neueren gleicher Größe unterscheidet sich die Winterrechnung erheblich. Die wirklichen Zahlen stehen im Energieausweis und in den Rechnungen des Verkäufers: Verlangen Sie beides.

Staatliche Absetzbeträge. Die Absetzbeträge für Sanierung und Energieeinsparung stehen auch Nichtansässigen zu, aber mit dem niedrigeren der beiden vorgesehenen Sätze: Der volle Satz ist dem Hauptwohnsitz vorbehalten. Es sind Abzüge von der italienischen Einkommensteuer: Wer keine zahlt, hat nichts, wovon er abziehen könnte.⁸

Regionale Förderungen. Erstwohnung, Sanierung, Energieeffizienz, Photovoltaik: Fast alle verlangen den Wohnsitz in Friaul-Julisch Venetien. Wer aus einer anderen Region oder aus dem Ausland kommt, hat in der Regel keinen Zugang.⁹

Bei Wiederverkauf. Wer binnen fünf Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt Steuer auf den Veräußerungsgewinn, mit Ausnahmen wie geerbten Immobilien. Eine Zweitwohnung ist nie „Hauptwohnsitz“: Wer in kurzen Zeiträumen denkt, sollte das einrechnen.¹²

In den Exposés der Häuser, die wir betreuen, geben wir die Energieklasse an oder sagen, warum sie fehlt, und wir bitten den Verkäufer vor dem Inserat um Katasterauszug und Rechnungen. Der Rechner der Website wendet die Regeln dieser Seite auf einen Preis Ihrer Wahl an. Für Ihren Fall liegt die Antwort jedoch beim Notar und beim Steuerberater.