Was es kostet, in Sappada ein Haus zu kaufen (und zu halten).

Die Rechnung hat zwei Teile: was man einmal zahlt, beim Kauf, und was man jedes Jahr zahlt. In beiden bleiben die Posten getrennt, weil sie unterschiedlich sicher sind.

Beim Kauf von privat fällt die Registersteuer an: 9 %, oder 2 % mit der Erstwohnungsbegünstigung („prima casa“), mindestens aber 1.000 €. Wer als natürliche Person kauft, kann die Regel „prezzo-valore“ beantragen: Die Steuer wird dann auf den Katasterwert berechnet, also den um 5 % aufgewerteten und mit 120 multiplizierten Katasterertrag (110 beim Erstwohnsitz), und nicht auf den Preis. Hypothekarsteuer und Katastersteuer sind feste Beträge: je 50 €.

Beim Kauf vom Bauträger, der gebaut hat, fällt binnen fünf Jahren nach Bauende MwSt. (IVA) auf den Preis an: 10 %, 4 % beim Erstwohnsitz, 22 % für die Kategorien A/1, A/8 und A/9. Registersteuer, Hypothekarsteuer und Katastersteuer sind feste Beträge: je 200 €. Die Regel „prezzo-valore“ gilt nicht.

Für den Notar gibt es keinen Tarif. Die Spanne, die wir verwenden, ist eine Arbeitsschätzung und als „noch zu bestätigen“ gekennzeichnet, bis wir sie durch echte Kostenvoranschläge von Notaren der Gegend ersetzt haben.

Beim Makler gehen wir von dem Brauch aus, den die Handelskammer für die Provinz Udine festgestellt hat: 3 % des Preises für jede Partei, zuzüglich 22 % MwSt. Das ist ein Brauch, keine Pflicht: Der Schieberegler ändert ihn.

Auf das Hypothekendarlehen behält die Bank die Ersatzsteuer ein: 2 % des Betrags, 0,25 % beim Erstwohnsitz.

In Sappada zahlt man nicht die IMU, sondern die ILIA, die lokale Immobiliensteuer von Friaul-Julisch Venetien. Bemessungsgrundlage ist der um 5 % aufgewertete und mit 160 multiplizierte Katasterertrag. Für den ersten Zweitwohnsitz, den man in der Region besitzt, beträgt der Satz der Gemeinde 0,7 %, sofern man dies der Region bis zum 30. Juni des Folgejahres meldet; andernfalls, und für jede weitere Wohnung, beträgt er 1,06 %. Der Hauptwohnsitz ist befreit, sofern er nicht zur Luxuskategorie zählt.

Die TARI verwendet die Tarife 2025 der Gemeinde, die zuletzt veröffentlichten: einen Anteil pro Quadratmeter und einen Anteil nach Zahl der Bewohner, die die Satzung bei zur Verfügung gehaltenen Wohnungen aus der Fläche ableitet. Hinzu kommt der Provinzzuschlag von 4 %.

Die Heizung ist ein als solches ausgewiesenes Beispiel. Sappada liegt in der Klimazone F, mit 4.736 Gradtagen. Wir nehmen einen Bedarf von 180 kWh pro m² und Jahr für ein altes, wenig gedämmtes Haus an und zwischen 45 und 60 für ein neueres in hoher Energieklasse, 9,9 kWh pro Liter Heizöl und einen Wirkungsgrad von 88 %: gängige technische Werte, nicht aus einer Quelle abgelesen. Der Heizölpreis ist der italienweite Durchschnitt des Ministeriums: in den letzten zwölf Monaten zwischen 1,34 € und 2,09 € pro Liter, 2,06 € am 5. Oktober 2026.

Hausgeld und Versicherung sind Arbeitsschätzungen ohne Primärquelle, und das Werkzeug kennzeichnet sie als solche. Für die Holzpflege nennen wir keinen Betrag.

Nicht in der Rechnung enthalten sind: das Notarhonorar für den Darlehensvertrag, der Vorvertrag (seine Steuern werden beim notariellen Kaufvertrag angerechnet), die Nebeneinheiten (pertinenze), Arbeiten am Haus, die Einrichtung.