Der Markt in Zahlen
Der Markt von Sappada, Maß für Maß
„Den Quadratmeterpreis“ gibt es in Sappada nicht. Es gibt einen amtlichen Richtwert, eine von der italienischen Finanzverwaltung geschätzte Spanne, und es gibt das, was Verkäufer in ihren Inseraten verlangen. Hier finden Sie beides, sauber getrennt, und dazu die Zahl der Häuser und Wohnungen, die in einem Jahr tatsächlich den Besitzer wechseln.
Keine dieser Zahlen ist der Preis aus einem Kaufvertrag: Wo eine Angabe fehlt, sagen wir es.
Daten an der Quelle gelesen am
Echte Aufnahme · SappadaTriesteVillas, Drohnenaufnahme, Frühjahr 2026
OMI-Richtwert
2.000–3.000€/m2
Zentrale Zone, Wohnungen normaler Ausstattung
Von der italienischen Finanzverwaltung geschätzte Spanne, 2. Halbjahr 2025: nicht der Preis eines Hauses.
Angebotspreis
3.577€/m2
Durchschnitt dessen, was die Inserate verlangen
Portalschätzung aus 26 Inseraten, September 2026: kein Verkaufspreis.
Erfasste Verkäufe
75
Verkaufte Wohnimmobilien im Jahr 2025
−7,8 % gegenüber dem Vorjahr; 2,69 % des Bestands.
Unsere Berechnung aus OMI-Daten
+17,6 %zentral+43,8 %Rand
Mitte der Spanne in fünf Jahren: zentrale Zone und Randzone
Von 2. Hj. 2020 bis 2. Hj. 2025. Ein unveränderter Richtwert heißt nicht unveränderte Preise.
Die Preise heute
Für die Finanzverwaltung ist die Gemeinde in drei Zonen geteilt. In der zentralen Zone, dem Streifen entlang der Regionalstraße von Granvilla bis Bach, liegen die Richtwerte für Wohnungen normaler Ausstattung zwischen 2.000 €/m2 und 3.000 €/m2. In der Zone, die in der Datenbank Randzone heißt und Sappada Vecchia und Cima Sappada umfasst, zwischen 1.900 €/m2 und 2.700 €/m2. Im übrigen Gemeindegebiet, der ländlichen Zone, zwischen 1.200 €/m2 und 1.350 €/m2.
Das sind Spannen, geschätzt aus abgeschlossenen Verkäufen, für Objekte in normalem Zustand: nicht der Preis eines Hauses und ohne eigene Zeile für den Neubau, den das Osservatorio nicht gesondert bewertet.
In den Inseraten liest man eine andere Größenordnung. Der durchschnittliche Angebotspreis in der Gemeinde beträgt 3.577 €/m2, bei 26 Inseraten: Das ist, was verlangt wird, nicht, was bezahlt wird, und bei so wenigen Inseraten genügen drei neue Objekte, um den Durchschnitt zu verschieben.
Für die Finanzverwaltung ist Cima Sappada Randlage. Für Käufer nicht: Die beiden Weiler mit den höchsten durchschnittlichen Angebotspreisen, Mühlbach und Cottern, liegen in der Randzone. Es sind Portaldurchschnitte aus einem, zwei oder drei Inseraten je Weiler: ein Hinweis, keine Preisliste.
- OMI-Richtwert, zentrale Zone
- OMI-Richtwert, Randzone
- OMI-Richtwert, ländliche Zone
- Angebotspreise der Inserate (ein anderes Maß)
OMI-Richtwerteaus abgeschlossenen Verkäufen geschätzte Spannen, normaler Zustand, Bruttofläche
AngebotspreisePortalschätzung und unsere Auszählung der Inserate: keine Verkaufspreise
Der Durchschnitt der Inserate liegt 19 % über dem Höchstwert der zentralen Zone und 43 % über der Mitte der Spanne. Keines der beiden Maße irrt: Sie messen Verschiedenes.
QuelleAgenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI), 6. Oktober 2026 · immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. Oktober 2026
B1OMI-Zone · Lage: zentral
Entlang der Regionalstraße, von Granvilla bis Bach
2.000–3.000 €/m2Wohnungen normaler Ausstattung, OMI-Richtwert 2. Hj. 2025
Granvilla, Palù, Pill, Bach · fast ganz Lerpa: Die Zone ist Hausnummer für Hausnummer zu prüfen, in jedem Weiler
Das ist das Sappada, das im zwanzigsten Jahrhundert entlang der Straße gewachsen ist: Wohnanlagen und Häuser der Sechziger- und Siebzigerjahre neben jüngeren Gebäuden.
D1OMI-Zone · Lage: Rand
Sappada Vecchia, von Mühlbach bis Cima Sappada
1.900–2.700 €/m2Wohnungen normaler Ausstattung, OMI-Richtwert 2. Hj. 2025
Mühlbach, Cottern, Hoffe, Fontana, Kratten, Soravia, Ecche, Puiche, Cretta, Cima Sappada
Für die Datenbank ist es Randlage; in den Inseraten werden heute hier die höchsten Preise verlangt, zwischen den Holzhäusern der historischen Weiler.
Alle bewerteten Objektarten, Zone für Zone
| Zone | Objektart | Verkauf, Euro je m2 | Miete, Euro je m2 im Monat |
|---|---|---|---|
| Zentrale Zone | Wohnungen normaler Ausstattung | 2.000–3.000 | 6,2–8,8 |
| Zentrale Zone | Wohnungen einfacher Ausstattung | 1.700–1.950 | 4,8–6,2 |
| Zentrale Zone | Garagen | 900–1.000 | 3,8–4,8 |
| Randzone | Wohnungen normaler Ausstattung | 1.900–2.700 | 4–5,5 |
| Randzone | Wohnungen einfacher Ausstattung | 1.100–1.600 | 3,5–4,6 |
| Randzone | Villen und Landhäuser | 1.450–1.900 | 3,9–5,6 |
| Randzone | Garagen | 620–830 | 2,6–3,8 |
| Ländliche Zone | Wohnungen normaler Ausstattung | 1.200–1.350 | 3,8–4,3 |
| Ländliche Zone | Villen und Landhäuser | 1.300–1.400 | 3,5–4,2 |
Erhaltungszustand „normal“, der einzige, den die Datenbank für Sappada ausweist. In der zentralen Zone werden Villen und Landhäuser nicht bewertet. Eine Villa in Cima Sappada ist niedriger bewertet als eine Wohnung derselben Zone: Das ist die Folge einer Objektart mit sehr wenigen Verkäufen, kein Maß für den Wert frei stehender Häuser. Die Miete ist die gewöhnliche Dauermiete, nicht die Ferienvermietung. Die Tabelle sagt nicht, seit wann ein Richtwert unverändert ist: Im ersten Halbjahr 2014 hat die Finanzverwaltung die Zonen neu gezogen und die Codes geändert, und für mehrere Zeilen wäre das Datum jenes der Umstellung, nicht das tatsächliche (in der ländlichen Zone werden Wohnungen der Kategorie „civili“ seit 2009 so geführt). Aus demselben Grund lassen sich die Werte vor 2014 nicht zwischen identischen Abgrenzungen vergleichen.
Die Entwicklung
- OMI-Richtwert, zentrale Zone
- OMI-Richtwert, Randzone
- Angebotspreise der Inserate (ein anderes Maß)
- Verkäufe pro Jahr
- Abgeleiteter Wert, nicht veröffentlicht
Erst die Mengen, dann die Preise. Die Verkäufe steigen von 52 im Jahr 2020 auf 89 im Jahr 2021; die Richtwerte bewegen sich ab 2022; der durchschnittliche Angebotspreis verändert sich zwischen 2019 und 2023 um +4,7 % und zwischen 2023 und 2025 um +24,8 % (Jahresdurchschnitte).
Dieselbe Reihe als Tabelle, Halbjahr für Halbjahr
| Halbjahr | Zentrale Zone | Mitte | Randzone | Mitte | Ländliche Zone |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Hj. 2016 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2016 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2017 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2017 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2018 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2018 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2019 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2019 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2020 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2020 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2021 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2021 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2022 | 2.000–2.400 | 2.200 | 1.500–2.000 | 1.750 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2022 | 1.900–2.600 | 2.250 | 1.700–2.400 | 2.050 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2023 | 2.000–2.700 | 2.350 | 1.750–2.400 | 2.075 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2023 | 1.950–2.750 | 2.350 | 1.700–2.400 | 2.050 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2024 | 1.900–2.750 | 2.325 | 1.800–2.500 | 2.150 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2024 | 1.850–2.750 | 2.300 | 1.800–2.600 | 2.200 | 1.200–1.350 |
| 1. Hj. 2025 | 1.950–2.850 | 2.400 | 1.900–2.700 | 2.300 | 1.200–1.350 |
| 2. Hj. 2025 | 2.000–3.000 | 2.500 | 1.900–2.700 | 2.300 | 1.200–1.350 |
Mindest- und Höchstwert in Euro je m2 Bruttofläche, normaler Zustand. Die Mitte ist das Mittel der beiden Grenzwerte: unsere Berechnung. Bis zum ersten Halbjahr 2018 tragen die Zonen in der Datenbank den Code der Provinz Belluno, danach den von Udine: Die Werte beiderseits des Wechsels sind identisch.
QuelleAgenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI), 6. Oktober 2026 · immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. Oktober 2026 · Agenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026, 6. Oktober 2026
Die amtlichen Richtwerte blieben dreizehn Halbjahre hintereinander unverändert, bis Ende 2021. Dann haben sie sich bewegt: In fünf Jahren, vom zweiten Halbjahr 2020 bis zum zweiten Halbjahr 2025, ist die Mitte der Spanne in der zentralen Zone um 17,6 % gestiegen, in der Randzone um 43,8 %.
In der zentralen Zone ist der Mindestwert heute derselbe wie damals: Gestiegen ist der Höchstwert. Die Spanne hat sich nach oben geöffnet, und die Randzone hat das Zentrum fast eingeholt.
Unverändert heißt nicht stabil. Bei einigen Dutzend Kaufverträgen im Jahr kann ein unveränderter Richtwert schlicht bedeuten, dass die Erhebung zu wenige Verkäufe hatte, um sich anzupassen: 2021 waren die Verkäufe binnen eines Jahres um 72,9 % gestiegen, und der Richtwert hatte sich noch nicht bewegt.
Die Angebotspreise haben eine andere Geschichte: bis 2023 fast flach, danach steil. Nach Angaben des Portals ist der Durchschnitt in fünf Jahren um 37,6 % gestiegen und im letzten Jahr um 5,3 %. Das ist nicht die Wertsteigerung der Häuser: Es ist die Veränderung eines Durchschnitts von Inseraten, deren Zusammensetzung sich geändert hat, weil seit 2024 Neubauten in der Liste stehen.
- OMI-Richtwert, zentrale ZoneMitte der Spannenominal+17,6 %real−1,2 %
- OMI-Richtwert, RandzoneMitte der Spannenominal+43,8 %real+20,7 %
- Angebotspreise in SappadaJahresdurchschnitt der Inseratenominal+30,7 %real+9,7 %
- Wohnimmobilienpreise in ItalienISTAT-Indexnominal+17,9 %real−1 %
Real hat die durchschnittliche italienische Wohnimmobilie nichts gewonnen. Für Sappada reicht das Ergebnis von gleichauf bis zu rund zwanzig Punkten mehr, je nach Indikator: Welcher der richtige ist, könnten nur die Preise aus den Kaufverträgen sagen.
QuelleAgenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI), 6. Oktober 2026 · immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. Oktober 2026 · ISTAT, «Prezzi delle abitazioni», II trimestre 2026 (comunicato del 17 settembre 2026), 7. Oktober 2026 · ISTAT, «Prezzi al consumo», medie annue 2020–2025, 7. Oktober 2026
Wie viele Objekte verkauft werden
In Sappada werden jährlich einige Dutzend Wohnimmobilien verkauft, nie mehr als neunzig: 2025 waren es 75, das sind 2,69 % des Bestands. Die Tabelle führt sie Jahr für Jahr auf.
Der Sprung kam 2021, mit einem Anstieg um 72,9 % binnen eines Jahres: bevor sich die Richtwerte bewegten und lange vor den Angebotspreisen, die damals noch auf dem früheren Stand lagen. Seither geht die Reihe auf und ab, und das letzte Jahr zeigt einen Rückgang.
Gemessen am Bestand wird in Sappada mehr verkauft als im Durchschnitt der Provinz und Karniens. Aber der Nenner ist klein: Zwei Wohnhäuser, die im selben Jahr verkauft werden, verschieben die Reihe, und eine Jahresveränderung ist kein Trend.
Sappada hat 1.320 Einwohner und 2.762 Wohnungen: 76,5 % davon werden nicht von Einwohnern bewohnt. Es ist ein Zweitwohnungsmarkt, und die Nachfrage kommt fast ganz von außen. Man steigt in Ruhe ein, und man steigt in Ruhe wieder aus.
| Jahr | Verkäufe | Veröffentlichte Veränderung | Anteil am Bestand |
|---|---|---|---|
| 2018 | 56 | — | nicht veröffentlicht |
| 2019 | ~40abgeleitet, nicht veröffentlicht | — | nicht veröffentlicht |
| 2020 | 52 | +30,9 % | nicht veröffentlicht |
| 2021 | 89 | +72,9 % | 3,25 % |
| 2022 | 78 | −12,3 % | 2,84 % |
| 2023 | 47 | −40,6 % | 1,68 % |
| 2024 | 82 | +75,6 % | 2,93 % |
| 2025 | 75 | −7,8 % | 2,69 % |
Im Durchschnitt etwa 49 Verkäufe pro Jahr zwischen 2018 und 2020, etwa 74 zwischen 2021 und 2025. Die Verkäufe sind nach dem übertragenen Eigentumsanteil gewichtet und enthalten Erstverkäufe von Neubauten. Die Veränderungen sind jene aus den Berichten, die das Vorjahr revidieren: Sie stimmen nicht immer mit dem Verhältnis der beiden Werte überein.
QuelleAgenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026, 6. Oktober 2026
QuelleAgenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026, 6. Oktober 2026
Was den Markt bewegt
Keine Prognose. Sechs Faktoren, jeweils mit dem, was belegt ist, der Richtung, in die sie drücken, und dem, was dagegen sprechen kann; danach drei Szenarien für die nächsten zwei Jahre, ohne Wahrscheinlichkeiten.
Die Liftanlagen
Drückt nach obenWas belegt istDie Region hat 31.000.000 € für eine Kabinenbahn von Kratten zur Hütte Sappada 2000 und für zwei Sessellifte bereitgestellt. Als Eröffnungstermin ist Ende 2027 angegeben, sofern nichts dazwischenkommt: Das ist ein Ziel, keine Zusage.
Was dagegen sprechen kannDie Bahn ist finanziert, aber noch nicht gebaut: Zwischen der ersten Ankündigung und der Finanzierung sind dreieinhalb Jahre vergangen, am 7. Oktober 2026 war die Ausschreibung der Arbeiten noch nicht veröffentlicht, und während der Bauzeit stehen in manchen Saisons Anlagen still.
Friaul-Julisch Venetien
Mehr öffentliches KapitalWas belegt istSeit dem 16. Dezember 2017 gehört Sappada zu Friaul-Julisch Venetien, und die Anlagen betreibt die regionale Gesellschaft. In der Datenbank der Richtwerte hat der Provinzwechsel keinerlei Stufe hinterlassen. Ab der Saison 2026/27 kostet der Tagesskipass 45 € für Einwohner der Region und 55 € für alle anderen.
Was dagegen sprechen kannDie Investitionen hängen von den Haushalten der Region ab, die sich mit jeder Legislaturperiode ändern. Wer von außerhalb der Region kauft, zahlt mehr für den Skipass.
Das neue Angebot
Wenig, aber alles auf einmalWas belegt istIn öffentlichen Inseraten und Broschüren zählt man etwa 50 neue Wohnungen in 6 Bauvorhaben. In vier Jahren, zwischen 2019 und 2023, ist die Zahl der Wohnungen in der Gemeinde um 43 gewachsen. Die Raumordnungsreform, die der Regionalrat am 1. Oktober 2026 beschlossen hat, zielt auf einen Netto-Null-Flächenverbrauch: Es ist ein Beschluss, noch kein geltendes Gesetz.
Was dagegen sprechen kannVon den neuen Wohnungen haben 31 bis 37 eine für 2027 angegebene Übergabe: 41 % bis 49 % der Verkäufe des Jahres 2025. Kommen sie gleichzeitig, muss der Markt sie gleichzeitig aufnehmen.
Höhenlage und Schnee
Relativer VorteilWas belegt istDas Rathaus liegt auf 1.242 m: Es ist der höchstgelegene Gemeindehauptort der Region. Der Betreiber gibt Pisten zwischen 1.245 m und 2.024 m an.
Was dagegen sprechen kannDie Höhenlage hilft gegenüber tiefer gelegenen Orten, sie garantiert keinen Schnee: Fast alle Pisten liegen unter zweitausend Metern.
Wer hier wohnt und wer kommt
Nachfrage von außenWas belegt istSappada hat 1.320 Einwohner, fast so viele wie fünf Jahre zuvor (die Schätzung für 2026 zählt rund zwanzig weniger), und 76,5 % der Wohnungen werden nicht von Einwohnern bewohnt. Die erfassten Übernachtungen sind zwischen 2022 und 2025 um 16,7 % gestiegen; seit 2025 zählt die Statistik allerdings auch von Privatpersonen vermietete Wohnungen, und ein Teil des Zuwachses ist ein veränderter Erfassungskreis.
Was dagegen sprechen kannDer Markt hängt vom Einkommen derer ab, die anderswo leben. Im Oktober 2026 hat die Region Sappada unter den Orten genannt, an denen die Immobilienwerte das Wohnen für Einheimische schwer machen.
Die Spiele von 2026
Nicht messbarWas belegt istDie Winterspiele fanden im Februar 2026 statt. Sappada war kein Austragungsort.
Was dagegen sprechen kannIn den Daten von Sappada ist keine Wirkung zu sehen: Die Angebotspreise stiegen schon seit 2024, und die Verkäufe von 2025 sind rückläufig.
Unterdessen in Italien: Laut ISTAT sind die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 binnen eines Jahres um +4 % gestiegen (+4,2 % im Nordosten), mit nachlassendem Tempo und stagnierenden Verkäufen. Laut Banca d'Italia beträgt der durchschnittliche Abschlag zwischen Angebotspreis und bezahltem Preis 7 % in Italien und 5 % im Nordosten: Für Sappada gibt es kein solches Maß.
Drei Szenarien für 2027 und 2028, ohne Wahrscheinlichkeiten
Stabil
Die Kabinenbahn eröffnet termingerecht, der Neubau verkauft sich nahe an den Angebotspreisen, der amtliche Richtwert nähert sich weiter den Werten der Inserate.
Worauf zu achten istVerkäufe 2026 über denen von 2025; steigender Höchstwert der zentralen Zone im ersten Halbjahr 2026; Neubauinserate, die ohne Preisnachlass aus der Liste verschwinden.
Langsame Aufnahme
Der Neubau bleibt über die Übergabetermine hinaus inseriert, Preisnachlässe tauchen auf, der bezugsfertige Bestand steigt nicht weiter.
Worauf zu achten istNeubauinserate, die Ende 2027 noch aktiv sind; Angebotspreise über mehrere Quartale unverändert oder rückläufig; sinkende Verkäufe.
Zwei Märkte
Der Neubau der Klasse A hält seine Preise; der Bestand in den niedrigeren Energieklassen, der den Großteil der vorhandenen Wohnungen ausmacht, entfernt sich davon. Es ist das Szenario, das die heutigen Daten bereits beschreiben.
Worauf zu achten istDer Abstand zwischen den Medianen von Neubau, bezugsfertigem Bestand und Sanierungsobjekten, im folgenden Abschnitt.
Es sind Lesarten für die Daten, die noch kommen, keine Prognosen. Wir aktualisieren diese Seite bei jeder Veröffentlichung der Richtwerte und des Regionalberichts.
Neubau gegen Bestand
In den Inseraten, die wir im Oktober gelesen haben, verlangt der Neubau oder Wiederaufbau in Energieklasse A mehr als der bezugsfertige Bestand, und das Sanierungsobjekt liegt in einer anderen Größenordnung: Die drei Mediane stehen in der Grafik, mit der Zahl der Inserate, auf denen sie beruhen. Es sind wenige, und einige stammen aus demselben Gebäude: Die Größenordnung stimmt, die genaue Zahl hängt an drei Inseraten.
Für den Neubau gibt es keinen amtlichen Bezugswert. Das Osservatorio bewertet nur den „normalen“ Zustand, und eine Wohnung der Klasse A, die 2027 übergeben wird, hat keine Zeile zum Vergleich. Ihr Preis wird mit Energieklasse, Baubeschreibung, Nebenflächen und bereits geschlossenen Verträgen begründet, nicht mit einer Tabelle. Zudem steht in den Inseraten fast nie, ob der verlangte Preis die Mehrwertsteuer enthält: Bei einer Zweitwohnung, die vom Bauträger gekauft wird, beträgt sie 10 %.
Für den Bestand gilt die umgekehrte Warnung. Dasselbe Objekt erscheint von Portal zu Portal mit unterschiedlichen Flächen, und sein Quadratmeterpreis ändert sich entsprechend: Bei so kleinen Stichproben ist er das Verhältnis zweier Angaben, keine Messung.
Noch etwas sollten Sie beim Lesen der Inserate wissen: Die Angebote für wenige tausend Euro sind Teilzeitwohnrechte, keine Wohnungen.
Zwischen den beiden Medianen verlangt der Neubau 18 % mehr als der bezugsfertige Bestand. Über alle Inserate liegt der Median bei 4.375 Euro je Quadratmeter und der mittlere verlangte Preis bei 400.000 €: verlangte, nicht bezahlte Preise.
Quelleimmobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. Oktober 2026
Unter 300.000 € gibt es heute 4 Objekte: zwei sanierungsbedürftige, eine kleine Dreizimmerwohnung und ein Erdgeschoss in einem früheren Hotel.
Wie wir diese Zahlen lesen
Wenn wir ein Objekt bewerten, gehen wir weder vom Durchschnitt eines Portals aus, der zu hoch liegt, noch vom amtlichen Richtwert, der für ein gepflegtes Objekt zu niedrig liegt. Wir halten uns an eine feste Reihenfolge, von der belastbarsten Angabe zur schwächsten, und schreiben in die Bewertung, von welcher Stufe jede Zahl stammt.
Die erste Stufe sind die in den Kaufverträgen erklärten Preise: Die Finanzverwaltung macht sie für die letzten fünf Jahre jedem zugänglich, der sich mit einer italienischen digitalen Identität anmeldet. Diese Ebene fehlt auf dieser Seite, und wir sagen es: Für Sappada haben wir sie noch nicht zusammengetragen, und solange sie fehlt, schreiben wir nicht, um wie viel die Häuser im Wert gestiegen sind.
In Sappada vermitteln wir, unser Büro ist jedoch in Triest: Bewertungen finden vor Ort statt, nach Terminvereinbarung.
Die in den Kaufverträgen erklärten Preise
Der Kaufpreis jedes Verkaufs der letzten fünf Jahre, Weiler für Weiler. Es ist das einzige Maß für das, was wirklich bezahlt wurde.
Vergleichbare Objekte, eines nach dem anderen
Derselbe Weiler oder ein ähnlicher, derselbe Zustand, dieselbe Ausrichtung: kein Durchschnitt, sondern drei oder vier echte Objekte, mit ihren Unterschieden schriftlich festgehalten.
Der OMI-Richtwert, als Kontrolle
Er zeigt, ob die Schätzung in einer Spanne liegt, die auch der Gutachter einer Bank anerkennt. Bei einem Objekt, das weit über dem Höchstwert der Zone angeboten wird, kann das Gutachten unter dem Preis bleiben.
Die Angebotspreise, als Umfeld
Sie zeigen, mit welchen Objekten das Ihre konkurriert, wenn es auf den Markt kommt. Sie sagen nicht, was es wert ist.
Wie diese Zahlen entstehen
Richtwerte. Datenbank der Immobilienrichtwerte der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, kurz OMI), gelesen Zone für Zone und Halbjahr für Halbjahr: Spannen zwischen einem Mindest- und einem Höchstwert, in Euro je Quadratmeter Bruttofläche, für Wohnungen in „normalem“ Erhaltungszustand. Das zuletzt veröffentlichte Halbjahr ist das zweite des Jahres 2025. Die Mitte der Spanne und die Veränderungen haben wir selbst berechnet.
Angebotspreise. Durchschnitt der Inseratspreise in der Gemeinde, wie ihn das Portal immobiliare.it Monat für Monat berechnet. Die Mediane nach Zustand der Immobilie sind unsere eigene Auszählung der Inserate über volles Eigentum, gelesen am 6. Oktober 2026, ohne Teilzeitwohnrechte und ohne Inserate ohne Preis.
Verkäufe. Zahl der normalisierten Transaktionen und Marktintensität aus den jährlichen Berichten „Statistiche regionali“ des Osservatorio, jeweils auf der Seite gelesen, die Sappada betrifft.
Prüfung. Jede Datenreihe wurde am 7. Oktober 2026 erneut bei der Quelle abgerufen und ein zweites Mal per Programm nachgerechnet.
Die Richtwerte „non possono intendersi sostitutive della stima puntuale“: Sie können die Schätzung der einzelnen Immobilie nicht ersetzen (unsere Übersetzung).
Neben den Zahlen zu beachten
- Ein OMI-Richtwert ist eine für eine Zone geschätzte Spanne: Er ist nicht die Schätzung eines Hauses, und die Finanzverwaltung schreibt das selbst als Erste.
- Ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis. Zwischen dem, was verlangt, und dem, was bezahlt wird, liegt eine Verhandlung, und für Sappada misst sie niemand. Ein Fall vor Ort: Ein renoviertes Bestandsobjekt im Zentrum steht seit Januar 2024 zum Verkauf; zwischen April und September 2026 wurde der Angebotspreis gesenkt, und im Oktober war es noch inseriert.
- Bei einigen Dutzend Inseraten und einigen Dutzend Kaufverträgen im Jahr muss man jede Prozentzahl zusammen mit ihrem Nenner lesen.
- Nichts auf dieser Seite ist eine Prognose oder eine Finanzberatung: Für eine Anlageentscheidung holen Sie bitte fachkundigen Rat ein.
Was wir nicht wissen
- Zu welchen Preisen verkauft wurde. Die in den Kaufverträgen erklärten Preise gibt es, aber nicht auf dieser Seite: Wir haben sie noch nicht zusammengetragen.
- Wie viele Verkäufe es 2019 gab. Der Bericht jenes Jahres nennt Sappada nur in der Liste der Gemeinden Karniens, ohne Zahl: Der Wert in der Grafik ist aus der im Folgejahr veröffentlichten Veränderung abgeleitet.
- Was Villen und frei stehende Häuser wert sind. Der amtliche Richtwert steht seit zehn Jahren still, und Inserate für ganze Häuser gibt es zwei oder drei.
- Wie lange ein Verkauf in Sappada dauert und wie viel beim Preis verhandelt wird. Die öffentlichen Daten gelten für ganz Italien oder für den Nordosten.
- Ob der Sprung der Angebotspreise von 2024 eine Wertsteigerung oder eine veränderte Zusammensetzung ist. Das Portal veröffentlicht nicht, wie viele Inserate es in jedem Monat hat.
- Was der Richtwert für das erste Halbjahr 2026 sagen wird. Als wir die Datenbank gelesen haben, war er noch nicht veröffentlicht.
Die Quellen, mit dem Datum der Lektüre
- Agenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI)Gelesen am 6. Oktober 2026
- Agenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026Gelesen am 6. Oktober 2026
- immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensileGelesen am 6. Oktober 2026
- Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia, «Regione in cifre 2026», tavole 4.12 e 4.13Gelesen am 7. Oktober 2026
- ISTAT, «Prezzi delle abitazioni», II trimestre 2026 (comunicato del 17 settembre 2026)Gelesen am 7. Oktober 2026
- ISTAT, «Prezzi al consumo», medie annue 2020–2025Gelesen am 7. Oktober 2026
- Banca d'Italia, «Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia», II trimestre 2026Gelesen am 7. Oktober 2026
- ISTAT, popolazione residente al 1° gennaio, file comunaliGelesen am 7. Oktober 2026
- Agenzia delle Entrate, «Consultazione valori immobiliari dichiarati» (atti dell'ultimo quinquennio, con accesso SPID, CIE o CNS)Gelesen am 7. Oktober 2026
Die Daten zum Herunterladen
- OMI-Richtwerte nach Halbjahr und ZoneCSV · 20 Zeilen
- Verkäufe pro JahrCSV · 8 Zeilen
- Angebotspreise, MonatsreiheCSV · 100 Zeilen
Textdateien mit Semikolon als Trennzeichen, mit Quelle und Lesedatum in jeder Zeile; die Spaltenüberschriften sind italienisch. Wer sie weiterverwendet, nennt die Originalquelle: bei den Richtwerten „Agenzia delle Entrate – OMI“.
Diese Seite wird dreimal im Jahr neu gelesen: bei jeder Veröffentlichung der Richtwerte, im Frühjahr und im Herbst, und beim Erscheinen des Regionalberichts im Juni.
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilie in Sappada pro Quadratmeter?
Das hängt davon ab, welches Maß Sie betrachten. Die Finanzverwaltung setzt für Wohnungen normaler Ausstattung in der zentralen Zone Richtwerte zwischen 2.000 €/m2 und 3.000 €/m2 an, in normalem Zustand und bezogen auf die Bruttofläche. In den Inseraten beträgt der durchschnittliche Angebotspreis 3.577 €/m2. Das sind zwei verschiedene Maße, und keines von beiden ist ein Verkaufspreis.
Warum verlangen die Inserate mehr als den amtlichen Richtwert?
Aus fünf Gründen, nach Gewicht geordnet. Das Osservatorio bewertet den „normalen“ Zustand, in den Inseraten steht dagegen viel Neubau der Klasse A. Was verlangt wird, ist nicht, was bezahlt wird. Inserate verwenden eine Verkaufsfläche, die großzügiger ist als die Katasterfläche. Der Richtwert passt sich verspätet an, wenn es wenige Kaufverträge gibt. Und auf den Portalen bleibt stehen, was nicht verkauft wurde, und das ist oft das Teuerste.
Um wie viel sind die Preise in Sappada in fünf Jahren gestiegen?
Die Mitte der OMI-Spanne ist in der zentralen Zone um 17,6 % gestiegen und in der Randzone um 43,8 %. Der durchschnittliche Angebotspreis laut Portal um 37,6 %: Das ist aber die Veränderung eines Durchschnitts von Inseraten, nicht die eines Hauses. Die Angabe, die die echte Wertsteigerung messen würde, der Preis aus den Kaufverträgen, liegt hier noch nicht vor.
Was ist der Unterschied zwischen zentraler Zone und Randzone?
Es sind die Zonen des Osservatorio del Mercato Immobiliare. Die zentrale ist der Streifen entlang der Regionalstraße: Granvilla, Palù, Pill und Bach, dazu fast ganz Lerpa. Die Randzone reicht von Mühlbach bis Cima Sappada, also ganz Sappada Vecchia. Die Grenzen folgen nicht den Weilern: Ein Teil der Häuser, meist am Rand der Bebauung, fällt in die ländliche Zone, in der der Richtwert niedriger ist, und die Zone einer Immobilie wird an der Hausnummer geprüft. Der Name „Randzone“ sagt nicht, dass sie weniger wert ist: In den Inseraten finden sich einige der höchsten Angebotspreise gerade dort.
Ist Sappada der teuerste Bergort in Friaul-Julisch Venetien?
Nach dem amtlichen Richtwert ja: In der regionalen Rangliste der ersten zwanzig Zonen nach Preis der Wohnungen normaler Ausstattung ist es die einzige Berggemeinde. Ob es die richtige Wahl ist, hängt davon ab, was Sie suchen: Der Vergleich mit den anderen Orten, mit den Stärken und Grenzen jedes einzelnen, steht auf der Vergleichsseite.
Wird die neue Kabinenbahn die Preise steigen lassen?
Das wissen wir nicht, und niemand weiß es. Die Region hat 31.000.000 € bereitgestellt, und als Eröffnungstermin ist Ende 2027 angegeben, sofern nichts dazwischenkommt: Die Bahn ist finanziert, aber noch nicht gebaut, und am 7. Oktober 2026 war die Ausschreibung der Arbeiten noch nicht veröffentlicht. Zwischen der ersten Ankündigung und der Finanzierung sind dreieinhalb Jahre vergangen.
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