Immobilienkauf in Sappada: Wo man anfängt

Sappada hat 1.320 Einwohner und 2.762 Wohnungen: 76,5 % davon werden nicht von Ansässigen bewohnt. Die Zahl bedeutet nicht „Zweitwohnungen“: Sie umfasst Ferienhäuser, an Gäste vermietete und leer stehende Wohnungen. Sie sagt aber, dass das Haus von Auswärtigen hier die Regel ist.

Die registrierten Übernachtungen belaufen sich auf 118.461 im Jahr: Auf den Sommer entfallen 54,9 %, auf den Winter 40,8 %, auf die Monate der Zwischensaison 4,3 %. Zwei volle Saisonen und zwei lange Pausen, in denen ein Teil der Geschäfte schließt: Vor dem Kauf lohnt es sich, den Ort auch im November zu sehen.

Seit 16. Dezember 2017 gehört Sappada zu Friaul-Julisch Venetien: Gemeindesteuern und Förderungen sind die der Region, angefangen bei der ILIA, die hier die IMU ersetzt.

Vierzehn Weiler stehen in einer Reihe am rechten Ufer des Piave, am Südhang; Cima Sappada liegt auf einer eigenen Terrasse weiter östlich. Von Lerpa bis Cima sind es 5,1 km auf der Straße.⁶

Zwei parallele Straßen erklären fast alles. Die alte Straße verbindet die historischen Kerne auf halber Höhe; die neue Straße von 1922 verläuft weiter unten und ist heute die Regionalstraße. An der Regionalstraße gibt es Geschäfte, Busse und eine stets geräumte Fahrbahn; an der alten Straße Ruhe und Holzhäuser, mit einer Steigung mehr.

Die Geschäfte und Ämter liegen vor allem zwischen Bach und Palù. Das alte Holz steht in Sappada Vecchia und in Cima; Bach und Granvilla, abgebrannt am 13. September 1908 und am 9. Oktober 1928, wurden gemauert wieder aufgebaut.

Dann die Sonne. Am 21. Dezember reicht die direkte Besonnung von etwa 75 Min. in Cretta bis etwa 5 Std. 30 Min. in Pill: Es entscheidet das Profil der Berge im Süden. Es handelt sich um Berechnungen auf dem Geländemodell bei klarem Himmel.

Die zum Verkauf stehenden Häuser lassen sich in vier Familien einteilen. Sie unterscheiden sich nicht nur im Preis, sondern darin, was man mit ihnen machen kann.

Bei einem alten Haus lautet die erste Frage an die Gemeinde: In welcher Zone des Bauleitplans steht das Gebäude, und welche Schutzstufe hat es? Es gibt 7 Stufen, von der Restaurierung bis zu Abbruch und Wiederaufbau. In den historischen Weilern darf kein Volumen hinzukommen, und oberirdische Garagen werden nicht gebaut: Ein überdachter Stellplatz muss gesucht und im Kaufvertrag festgehalten werden.³

Der amtliche Richtwert beschreibt Verkäufe von Wohnungen in „normalem“ Zustand: Ein Neubau in hoher Energieklasse hat keine eigene Zeile und liegt in den Inseraten über dem oberen Ende der Spanne. Der Portalpreis ist ein Durchschnitt von Angebotspreisen aus wenigen Dutzend Inseraten: Ein einziges neues Bauvorhaben genügt, um ihn zu verschieben.

Ein Beispiel. Mit 350.000 € kauft man etwa 140 m² zur Mitte der amtlichen Spanne und etwa 98 m² zum durchschnittlichen Angebotspreis, vor Steuern und Nebenkosten.

Ein Haus in den Bergen beurteilt man nach den Dokumenten ebenso wie nach der Besichtigung. Man verlangt sie vor dem Vorvertrag.⁷

Der Bauleitplan grenzt auch geologisch instabile Zonen und lawinengefährdete Bereiche ab: Die Karten liest man für die betreffende Parzelle, mit einem Techniker.³

Die Reihenfolge ist die jedes italienischen Kaufs: Angebot, Vorvertrag, notarieller Kaufvertrag.

Der Vorvertrag legt Preis, Anzahlung und Termin des Kaufvertrags fest und muss registriert werden.⁵ Den Notar wählt der Käufer: Er prüft Eigentum, Hypotheken und Übereinstimmung der Unterlagen und verwahrt auf Wunsch den Restkaufpreis, bis der Vertrag eingetragen ist.⁷ Der Kaufvertrag wird in den Immobilienregistern eingetragen: Das Grundbuchsystem, das in Tarvis gilt, gibt es in Sappada nicht.⁴

Wer aus dem Ausland kommt, braucht vor dem Vorvertrag eine italienische Steuernummer. Kennt eine Partei kein Italienisch, sieht das Notariatsgesetz den Vertrag mit Übersetzung oder einen Dolmetscher vor.⁸

Es hängt davon ab, wer verkauft. Von privat beträgt die Registersteuer (imposta di registro) für eine Zweitwohnung 9 %, aber auf den Katasterwert und nicht auf den Preis. Beim Bauträger zahlt man 10 % Mehrwertsteuer auf den vollen Preis.⁵

Für den Makler gilt in der Provinz Udine als festgestellter Handelsbrauch 3 % des Preises von jeder Partei, zuzüglich Mehrwertsteuer: Er gilt, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.⁹ Dann kommen die jährlichen Kosten: ILIA, Müllgebühr, Heizung.

• Heizen kostet. Sappada liegt in der Klimazone F, der kältesten der italienischen Einteilung, und hat kein Erdgasnetz.
• Es gibt zwei Straßen, eine je Talseite. Ab der Autobahn bleibt etwa eine Stunde Bergstraße, und gelegentlich ist eine der beiden unterbrochen.
• Das Krankenhaus ist nicht im Ort. Die nächsten liegen in Pieve di Cadore, etwa 50 Min. entfernt, und in Tolmezzo, etwa 70 Min. entfernt: geschätzte Zeiten, ohne Schnee.
• Der Dezember ist nicht für alle gleich. In einigen Weilern bleibt die Mittagssonne wochenlang hinter den Bergen.

SappadaVillas ist die Website der Gruppe TriesteVillas für Sappada. Wir sind ein Immobilienbüro mit Sitz in Triest: In Sappada haben wir kein Büro, wir kommen nach Vereinbarung. Der Katalog ist klein: Heute umfasst er 3 Häuser, davon 2 zum Verkauf. Wenn Sie hier suchen, sagen Sie uns, was: Wir schreiben Ihnen, sobald ein passendes Haus hereinkommt.