Kurzzeitvermietung in Sappada: Regeln und Rechnung

Es ist ein Wohnmietvertrag von bis zu dreißig Tagen, auch mit Wäsche und Reinigung, den eine natürliche Person außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit abschließt, direkt oder über Agenturen und Portale. Über dreißig Tage hinaus handelt es sich um Saisonvermietung, für die andere Regeln gelten.¹

Eine Umsatzsteuernummer ist nicht nötig, solange nicht mehr als zwei Wohnungen kurzzeitig vermietet werden. Das ist die Grenze des Haushaltsgesetzes 2026: Früher waren es vier, und wer noch diese Zahl nennt, nennt eine überholte Regel.²

Die Mieten werden mit der cedolare secca besteuert, einer Pauschalsteuer mit zwei Sätzen: Der ermäßigte gilt für eine einzige Einheit, die der Steuerpflichtige in der Steuererklärung wählt; der volle für die andere. Die Steuer wird auf die gesamte Miete berechnet, ohne Abzug von Kosten oder Provisionen.¹

Portale und Vermittler, die die Miete kassieren, behalten eine Vorauszahlung ein; eine etwaige Differenz wird in der Steuererklärung entrichtet. Für 2026 gilt noch Artikel 4 des Gesetzesdekrets 50/2017; ab dem 1. Januar 2027 steht die Regel im neuen Einheitstext der Einkommensteuern, ohne sich in der Sache zu ändern.¹²

Wer im Ausland ansässig ist, zahlt auf die Mieten eines italienischen Hauses dennoch die Steuer in Italien. Wie diese Einkünfte dann im eigenen Land behandelt werden, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen ab: Das ist Sache des Steuerberaters.

Den nationalen Identifikationscode, kurz CIN, vergibt das Tourismusministerium für jede Einheit, die touristisch oder kurzzeitig vermietet wird. Er muss außen am Gebäude angebracht und in jedem Inserat genannt werden: Die Pflicht gilt auch für Agenturen und Portale. Wer ohne Code oder ohne die Sicherheitseinrichtungen vermietet, riskiert Strafen von Tausenden Euro; die Kontrollen führt die Gemeinde mit der Ortspolizei durch.³

In Friaul-Julisch Venetien steht die Materie nicht mehr im alten Tourismusgesetz, sondern im Regionalen Handels- und Tourismusgesetzbuch von 2025. Es unterscheidet zweierlei: die touristische Vermietung durch Private, geregelt vom Zivilgesetzbuch, und die möblierte Wohneinheit zur touristischen Nutzung, die ein Beherbergungsbetrieb ist und eine zertifizierte Meldung an die einheitliche Anlaufstelle der Gemeinde verlangt. Wer beherbergt, meldet die Personalien der Gäste der Polizeibehörde und, wenn er einen Beherbergungsbetrieb führt, die Ankunfts- und Übernachtungsdaten an den Online-Dienst der Region.⁴

Die Gemeinde Sappada hat die Ortstaxe zum 1. Juli 2025 eingeführt. Sie wird pro Person und Nacht gezahlt, für höchstens sieben aufeinanderfolgende Übernachtungen; Minderjährige unter zehn Jahren sind befreit. Wer die Miete kassiert, haftet für die Zahlung: Er hebt sie ein, stellt eine Quittung aus, führt sie vierteljährlich an die Gemeinde ab und gibt eine Jahreserklärung ab.⁵

Im November 2025 hat der Staatsrat bestätigt, dass Gäste persönlich zu identifizieren sind: Es genügt nicht, die Dokumente zu erhalten und einen Zugangscode zu schicken. Eine Fernprüfung ist nur zulässig, wenn sie visuell und zeitgleich mit dem Eintritt erfolgt, etwa über eine Videogegensprechanlage.⁶

Für ein Haus in Sappada ist die Folge praktisch: Es braucht jemanden vor Ort für den Empfang, ebenso für die Reinigung und für Notfälle im Winter. Das ist vor dem Kauf zu klären, nicht danach.

Die registrierten Betriebe in Sappada zählen 118.461 Übernachtungen im Jahr, bei einer mittleren Aufenthaltsdauer von 4,28 Nächten. Allein der August bringt 28.440. Ausländische Gäste machen 13,4 % aus.

Der Kalender sieht so aus: zwei volle Monate im Sommer, die Feiertage und die Skiwochen im Winter, und vier Monate, April, Mai, Oktober und November, die zusammen 4,3 % der Übernachtungen ausmachen. In diesen Monaten füllt sich eine Unterkunft kaum durch einen niedrigeren Preis: Es fehlen die Gäste.

Die Zahl, auf die es ankommt, ist nicht der Preis pro Nacht: Es ist das, was bleibt, nachdem alles abgezogen ist.

In unseren Szenarien reicht das Ergebnis bei gleichem Haus vom Minus bis zu einer Rendite von wenigen Punkten auf den Kaufpreis, je nach verkauften Nächten und Preis. Die Vermietung für die ganze Saison bringt weniger, verlangt aber nur einen Bruchteil der Arbeit: Sie ist die Untergrenze, mit der man alles andere vergleicht. Als Anhaltspunkt für gewöhnliche Mieten nennt die Finanzverwaltung für die zentrale Zone 6,20 €/m² pro Monat bis 8,80 €/m² pro Monat.

• Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Sie kann Grenzen für die Kurzzeitvermietung enthalten, ebenso Regeln zu Eingängen, Skiraum, Lärm und Tieren.
• Wer vor Ort ist. Empfang, Reinigung, Wäschewechsel, eine Störung zu Silvester.
• Die Energieklasse. Zwischen zwei Gästen muss das Haus warm gehalten werden: Die Heizung ist ein Fixkostenposten.
• Stellplatz und Entfernung zu den Liften. Im Winter sind das die ersten beiden Fragen der Buchenden.
• Der ILIA-Satz. Das vermietete Haus bleibt eine Zweitwohnung: Es zahlt die Steuer jedes Jahr.

In Sappada befassen wir uns mit Verkäufen. Wer mit Blick auf die Vermietung kauft, erfährt von uns, was wir über das Haus wissen: Energieklasse, Hausordnung, ob es bereits einen Identifikationscode hat. Die Rechnung, mit den einzeln aufgeschriebenen Annahmen, steht auf der Seite Investieren. Für die steuerliche Behandlung Ihres Falls liegt die Antwort beim Steuerberater.