Ein Haus in Sappada für die Saison vermieten: welcher Vertrag, welche Steuern, welche Zahlen

Bis zu dreißig Tagen wird ein Haus nach den Regeln der Kurzzeitvermietung vermietet, die unser Ratgeber dazu erklärt: Pauschalsteuer mit zwei Sätzen, Einbehalt durch die Plattformen, Meldung der Gäste an die Questura. Ab dem einunddreißigsten Tag wird daraus ein Mietverhältnis wie jedes andere. Es ändern sich die Steuern, es ändern sich die Pflichten, und vor allem muss ein Vertrag gewählt werden.

In Sappada ist die Frage ganz praktisch. Der Sommer bringt 54,9 % der touristischen Übernachtungen, der Winter 40,8 %: Wer eine Zweitwohnung nur wenige Wochen im Jahr nutzt, kann sie für die ganze Saison einer Familie geben, die jedes Wochenende zum Skifahren heraufkommt, oder jemandem, der von Dezember bis März im Ort arbeitet, in den Hotels, an den Liften, in den Skischulen. Das sind zwei verschiedene Mieter, und das Gesetz gibt jedem seinen eigenen Vertrag.

Für Wohnungen, die «ausschließlich zu touristischen Zwecken» vermietet werden, legt das Gesetz 431 von 1998 weder Dauer noch Miete fest; es gilt das Zivilgesetzbuch. Das regionale Gesetzbuch, das seit 2025 in Friaul-Julisch Venetien Handel und Tourismus regelt, wiederholt diese Entscheidung in einem eigenen Artikel.¹²

Wer dagegen nach Sappada kommt, um eine Saison zu arbeiten, wohnt in diesem Haus. Für ihn fehlt der touristische Zweck, und der Vertrag fällt unter das Gesetz von 1998: ein Vier-plus-vier, ein Übergangsvertrag oder, wo ein Abkommen es erlaubt, eine vereinbarte Miete über drei plus zwei Jahre. Das Ministerialdekret vom 16. Januar 2017 begrenzt den Übergangsvertrag auf höchstens achtzehn Monate, gebunden an einen vorübergehenden Bedarf des Eigentümers oder des Mieters und ausschließlich auf dem Muster aus dem Anhang des Dekrets. Unter den typischen Bedarfsfällen nennt das Dekret die berufliche Mobilität: den Fall dessen, der für den Winter eingestellt wird.³⁴

Entscheidend ist, wie das Haus genutzt wird, nicht die Überschrift des Vertrags. Und ein Übergangsvertrag, dem eine seiner Bedingungen fehlt, bleibt kein Übergangsvertrag: Das Dekret führt ihn auf die Dauer eines Vier-plus-vier zurück.³

Das Dekret von 2017 überlässt vieles den Gebietsabkommen, den Vereinbarungen, die Eigentümer- und Mieterverbände für eine Gemeinde oder eine Gruppe von Gemeinden unterzeichnen und bei jeder von ihnen hinterlegen. Die Abkommen zählen die zulässigen vorübergehenden Bedarfsfälle auf und sagen, wie sie nachgewiesen werden. Und sie legen die Mietspannen fest, die für Übergangsverträge allerdings nur in Gemeinden mit mehr als zehntausend Einwohnern gelten. Sappada hat 1.320: Hier bestimmen die Parteien die Miete eines Übergangsvertrags selbst.³⁴

Ein Abkommen für Sappada haben wir nicht gefunden. Der Beschluss der Gemeinde zu den ILIA-Sätzen 2026 erwähnt keines, obwohl er an die regionale Ermäßigung für Wohnungen mit vereinbarter Miete erinnert; in den Veröffentlichungen der Region und der Verbände, die wir am 31. Oktober 2026 einsehen konnten, taucht keines auf. Abkommen werden aber bei der Gemeinde hinterlegt, und dort ist die endgültige Antwort zu holen.⁴¹⁴

Was das bedeutet. Ohne lokales Abkommen fehlt die Liste, an die der Übergangsvertrag seinen Bedarf knüpfen muss, und das Dekret von 2017 sagt nicht, wie man das ausgleicht: Für Gemeinden ohne Abkommen nennt es nur die Mietwerte, die Sappada nicht braucht. Ein Dekret von 2004, geschrieben für Verträge mit vereinbarter Miete dort, wo das Abkommen fehlt, lässt zuerst die Spannen früher unterzeichneter Abkommen gelten, angepasst an den ISTAT-Index; nur für Gemeinden, die nie ein Abkommen hatten, verweist es auf das der «demografisch vergleichbaren Gemeinde in geringster Entfernung», auch in einer anderen Region. Für Sappada, das bis 2017 zur Provinz Belluno gehörte, lautet die erste Frage, ob es damals ein Abkommen hatte. Ob der Verweis auch für Übergangsverträge gilt und wohin er führt, legt keine der von uns gelesenen Quellen fest: Fragen Sie vor der Unterschrift einen Eigentümer- oder Mieterverband, der die Parteien auch begleiten kann.³¹⁵

Für wen an eine Saisonkraft vermietet, bleibt der Nachweis der praktische Punkt. Über dreißig Tage wird der Bedarf mit Unterlagen belegt, die dem Vertrag beiliegen: das Einstellungsschreiben, der befristete Arbeitsvertrag. Ohne sie hält der Übergangsvertrag nicht.³

Ist der Eigentümer eine Privatperson, gibt es zwei Wege, die Miete zu versteuern. Der erste ist die cedolare secca: 21 % der Miete, und damit entfallen IRPEF und Zuschläge, ebenso Registersteuer und Stempelsteuer auf Vertrag, Verlängerungen und Auflösung. Ab dem 1. Januar 2027 steht die Regel mit demselben Satz im neuen Einheitsgesetz über die Einkommensteuern: Bei einer Saison von Dezember bis März ändert sich mitten im Vertrag die anzuführende Vorschrift, nicht der Betrag. Der zweite ist die normale IRPEF, zu der die Registersteuer kommt, 2 % der Miete und im ersten Jahr mindestens 67 €, sowie die Stempelsteuer, 16 € je Ausfertigung für jeweils vier Seiten.⁷⁸¹⁹

Die ermäßigte Pauschalsteuer, derzeit 10 %, ist Verträgen mit vereinbarter Miete vorbehalten, und zwar in zwei Gruppen von Gemeinden. Die erste sind die, die das CIPE zu Gebieten mit hohem Wohnungsdruck erklärt hat, in einer Liste von 2003: Für Friaul-Julisch Venetien umfasst sie unter anderem Triest, Udine, Görz und Pordenone, für Venetien auch Belluno; Sappada steht nicht darauf, weder unter den friaulischen noch unter den damaligen venetischen Gemeinden. Die zweite Gruppe stammt aus einem Gesetz von 2014, das noch gilt und auch ins Einheitsgesetz übernommen wurde: Gemeinden, in denen nach einer Katastrophe der Notstand ausgerufen wurde, und zwar innerhalb von fünf Jahren vor dem 28. Mai 2014. Sappada gehört dazu: Noch als venetische Gemeinde wurde es unter den Gemeinden genannt, die vom Hochwasser im Herbst 2010 und vom Unwetter zwischen dem 30. Januar und dem 18. Februar 2014 betroffen waren, für das der Ministerrat im April 2014 den Notstand ausrief. Der ermäßigte Satz ändert aber die Natur des Vertrags nicht: Er gilt nur für eine vereinbarte Miete, und hier kehrt die Frage des Abkommens zurück. Für Ihren Vertrag bestätigt es der Steuerberater.^8919212223

Im Haushaltspaket für 2027, beschlossen am 28. Oktober 2026, senkt die Regierung den Satz für vereinbarte Mieten auf 5 % und für Mieter bis fünfunddreißig Jahre auf 1 %. Die Mitteilung sagt nicht, für welche Gemeinden das gelten soll: Bleibt der heutige Rahmen, gilt es auch in Sappada, für Verträge mit vereinbarter Miete.¹⁶

Die ILIA wird unterdessen wie immer bezahlt. Ein für die Saison vermietetes Haus bleibt ein Gebäude, das nicht Hauptwohnsitz ist: Satz von 0,7 %, wenn es das erste Gebäude ist, das einzige, das jede Person in der ganzen Region mit der Online-Meldung angeben kann, sonst 1,06 %. Das Regionalgesetz senkt die Steuer auf 75 % für Wohnungen mit vereinbarter Miete; in Sappada hängt diese Ermäßigung ohne Abkommen an derselben Frage wie im Absatz oben und sollte mit dem Ufficio tributi geklärt werden, bevor man damit rechnet.¹⁴

Die Satzung von Sappada, beschlossen im Februar 2025, nennt als Voraussetzung der Steuer die Übernachtung in Immobilien, die zur touristischen Vermietung bestimmt sind, und nicht nur in Beherbergungsbetrieben: Das regionale Gesetz über die Gemeindefinanzen erlaubte das damals. Im Dezember 2025 hat das neue regionale Gesetzbuch für Handel und Tourismus aus diesem Gesetz die Worte über die touristische Vermietung gestrichen, und der geltende Text erlaubt die Steuer für Gäste, die «in den Beherbergungsbetrieben» wohnen. Möblierte Ferieneinheiten, die mit einer Meldung an den einheitlichen Schalter der Gemeinde betrieben werden, sind Beherbergungsbetriebe; ein Haus, das ein Privater nach dem Zivilgesetzbuch für die Saison vermietet, ist es nicht.¹³²⁰²

Die Gemeinde hat bisher nichts geändert: Im Februar 2026 hat der Gemeindeausschuss die Tarife mit denselben Regeln bestätigt, und die Seite des Dienstes zählt zu den Zahlungspflichtigen weiter auch Gäste in Immobilien, die zur touristischen Vermietung bestimmt sind. Ob die Forderung noch eine Grundlage im Regionalgesetz hat, hat niemand geklärt, weder die Region noch ein Gericht: Vor der Unterschrift lohnt es sich, beim Ufficio tributi schriftlich nachzufragen, ob und von wem sie verlangt wird.²⁴²⁵ Ist sie geschuldet, verlangt die Satzung 2,00 € pro Person und Nacht, für höchstens 7 aufeinanderfolgende Übernachtungen; befreit sind Kinder, die am Anreisetag noch nicht 10 Jahre alt sind: Wer die ganze Saison ohne Unterbrechung bleibt, zahlt höchstens 14 €, wer kommt und geht, zahlt bei jedem Aufenthalt. Auch wer sie einziehen muss, steht nicht fest: Die Satzung nennt den Betreiber des Betriebs und, bei der Kurzzeitvermietung, wer die Miete kassiert oder an der Zahlung beteiligt ist, und eine touristische Vermietung über dreißig Tage ist weder das eine noch das andere.¹³

Wer im Ort arbeitet, schuldet sie ohnehin nicht. Die Satzung stellt die Beschäftigten der Betriebe, die in der Gemeinde tätig sind, auch nur für eine Zeit, den Einwohnern gleich; und ein Übergangsvertrag, der keine touristische Vermietung ist, liegt außerhalb der Voraussetzung.¹³

Die Skisaison beginnt im Dezember und endet zwischen März und April: Der Vertrag verteilt sich auf zwei Jahre. Für die TARI zählt die Zeit in jedem Jahr für sich, und von Dezember bis April werden nie sechs Monate erreicht. So bleibt die Gebühr in beiden Jahren beim Eigentümer, und dasselbe gilt für einen Sommer von Juni bis September. Den Mieter trifft sie nur, wenn er das Haus innerhalb eines einzigen Jahres länger als sechs Monate innehat: etwa eine Arbeitskraft, die von Januar bis September bleibt.¹¹¹²

Auch die Schwelle der Registrierung wird über das Jahr und mit derselben Person gemessen. Eine Familie, die mit zwei Verträgen wiederkommt, drei Wochen im Januar und drei im März, überschreitet im Jahr insgesamt dreißig Tage: Die Verträge müssen registriert werden.⁶

Für alle, die in Sappada keinen Wohnsitz haben, gilt außerdem eine Regel der Abfallsatzung das ganze Jahr, vermietet oder nicht: Die Zahl der Bewohner wird aus der Fläche vermutet, wenn nichts anderes erklärt wird.¹²

Angenommene Zahlen, echte Regeln. Eine Familie aus Udine besitzt in Sappada eine Zweizimmerwohnung, die sie im Sommer nutzt, Katasterertrag 500 €, mit der Online-Meldung der Region als erstes Gebäude angegeben. Von Dezember bis März vermietet sie sie an ein Rentnerpaar aus Padua, das den ganzen Winter oben verbringt: Mietvertrag zu touristischen Zwecken, 3.600 € für die Saison, Pauschalsteuer.

Mit einem Skilehrer, der für den Winter eingestellt ist, änderte sich der Vertrag, nicht die Steuer: Übergangsvertrag auf dem Muster des Dekrets, Einstellungsschreiben beigelegt, kein CIN und keine Kurtaxe; stammt der Skilehrer nicht aus der EU, geht binnen achtundvierzig Stunden eine Meldung an die öffentliche Sicherheit. Um diese Form mit der wochenweisen Vermietung und mit zwölf Monaten an einen Einwohner zu vergleichen, stehen die Szenarien auf der Seite Investieren.

• Entscheiden Sie, an wen Sie vermieten. Wer Urlaub macht, braucht eine touristische Vermietung und einen CIN; wer zum Arbeiten kommt, einen Übergangsvertrag.
• Für einen Übergangsvertrag fragen Sie einen Verband der Eigentümer oder Mieter, welchen Bezug er für Sappada ohne Abkommen verwendet, und lassen Sie sich beim Aufsetzen begleiten.
• Lassen Sie den Energieausweis erstellen, bevor Sie inserieren, und nehmen Sie die Klausel in den Vertrag auf.
• Registrieren Sie innerhalb von dreißig Tagen und wählen Sie im Formular die Pauschalsteuer.
• Schreiben Sie dem Ufficio tributi wegen der Kurtaxe der Urlaubsgäste, bevor sie ankommen.
• Lesen Sie die Hausordnung des Kondominiums: Was sie zur Nutzung der Wohnung sagt, gilt auch für einen Saisonmieter.
• Halten Sie schriftlich fest, wer was bezahlt: Heizung, Brennholz oder Pellets, Schnee auf dem privaten Stück. Im Winter sind das die Posten, die zählen.

In Sappada vermitteln wir Verkäufe: Wir verwalten keine Vermietungen und setzen keine Mietverträge auf. Geben können wir Ihnen etwas, das bei der Entscheidung hilft, eine schriftliche Bewertung des Hauses, mit allen Vergleichen offen dargelegt. Wer für die Saison vermietet, stellt eine Miete, die jedes Jahr wiederkommt, die ILIA und die verbleibenden Kosten nebeneinander; daneben lohnt es sich, den Preis zu kennen, den das Haus heute erzielen würde.

Wenn Sie eine Zweitwohnung in Sappada haben und zwischen Behalten, Vermieten und Verkaufen wählen, fangen wir dort an. Diese Seite ist auf Deutsch; das Gespräch führen wir auf Italienisch oder Englisch.