Affittare la casa di Sappada per la stagione: quale contratto, quali tasse, quali conti

Fino a trenta giorni la casa si affitta con le regole della locazione breve, spiegate nella guida sugli affitti brevi: cedolare con due aliquote, ritenuta dei portali, generalità degli ospiti alla Questura. Dal trentunesimo giorno il rapporto diventa una locazione come le altre. Cambiano le imposte, cambiano gli adempimenti, e prima di tutto va scelto il contratto.

A Sappada la domanda è concreta. L'estate porta il 54,9% delle presenze turistiche, l'inverno il 40,8%: chi ha una seconda casa e la usa poche settimane l'anno può darla per l'intera stagione a una famiglia che sale a sciare ogni fine settimana, oppure a chi da dicembre a marzo lavora in paese, negli alberghi, sugli impianti, nelle scuole di sci. Sono due inquilini diversi, e la legge dà a ciascuno il suo contratto.

Per le case date «esclusivamente per finalità turistiche» la legge 431 del 1998 non detta né la durata né il canone, e vale il codice civile. Il codice regionale che dal 2025 regola in Friuli Venezia Giulia commercio e turismo ripete la stessa scelta in un suo articolo.¹²

Chi sale a Sappada per lavorare una stagione, invece, in quella casa ci abita. Per lui la finalità turistica non c'è, e il contratto ricade nella legge del 1998: un quattro più quattro, un contratto transitorio o, dove un accordo lo consente, un canone concordato di tre anni più due. Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 vuole il transitorio lungo non più di diciotto mesi, legato a un'esigenza temporanea del proprietario o dell'inquilino, scritto soltanto sul modello allegato al decreto. Fra le esigenze tipiche il decreto nomina la mobilità per lavoro: è il caso di chi viene assunto per l'inverno.³⁴

Decide l'uso della casa, non l'etichetta sul contratto. E il transitorio a cui manchi una delle sue condizioni non resta transitorio: il decreto lo riporta alla durata del quattro più quattro.³

Il decreto del 2017 affida molto agli accordi territoriali, le intese che le associazioni dei proprietari e degli inquilini firmano per un comune o per un gruppo di comuni e depositano in ciascuno di essi. Sono gli accordi a elencare le esigenze transitorie ammesse e a dire come si provano. E sono loro a fissare le fasce di canone, che per i transitori però valgono soltanto nei comuni con più di diecimila abitanti. Sappada ne conta 1.320: qui il canone di un transitorio lo stabiliscono le parti.³⁴

Un accordo per Sappada non l'abbiamo trovato. Non lo richiama la delibera delle aliquote ILIA 2026, che pure ricorda lo sconto regionale sulle abitazioni a canone concordato; non compare nelle pubblicazioni della Regione né in quelle delle associazioni che abbiamo potuto consultare il 31 ottobre 2026. Gli accordi però si depositano in Comune, ed è lì che la risposta definitiva va chiesta.⁴¹⁴

Che cosa comporta. Senza un accordo locale manca l'elenco a cui il contratto transitorio deve agganciare l'esigenza, e il decreto del 2017 non dice come rimediare: per i comuni senza accordo indica soltanto i valori del canone, che a Sappada non servono. Un decreto del 2004, scritto per i contratti a canone concordato dove l'accordo manca, fa valere prima le fasce degli accordi firmati in passato, aggiornate con l'indice ISTAT; solo per i comuni che un accordo non l'hanno mai avuto rimanda a quello del comune «demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale», anche in un'altra regione. Per Sappada, che fino al 2017 era in provincia di Belluno, la prima domanda è se un accordo l'abbia avuto allora. Se il rinvio copra anche i transitori, e a quale comune porti, nessuna fonte che abbiamo letto lo stabilisce: prima di firmare va chiesto a un'associazione della proprietà o degli inquilini, che può anche assistere le parti.³¹⁵

Per chi dà la casa a un lavoratore della stagione il punto pratico resta la prova. Oltre i trenta giorni l'esigenza si dimostra con documenti allegati al contratto: la lettera d'assunzione, il contratto di lavoro a termine. Senza, il transitorio non regge.³

Se il proprietario è un privato, le strade per tassare il canone sono due. La prima è la cedolare secca: il 21% del canone, e con quella non si pagano più IRPEF e addizionali, né registro e bollo del contratto, delle proroghe, della risoluzione. Dal 1° gennaio 2027 la regola passa, con la stessa aliquota, nel testo unico che riordina l'IRPEF e le altre imposte sui redditi: per una stagione da dicembre a marzo cambia a metà contratto la norma da citare, non il conto. La seconda è l'IRPEF ordinaria, che porta con sé il registro, 2% del canone e almeno 67 € il primo anno, e il bollo, 16 € a copia ogni quattro facciate.⁷⁸¹⁹

La cedolare ridotta, oggi al 10%, è riservata ai contratti a canone concordato, in due gruppi di comuni. Il primo è quello che il CIPE ha dichiarato ad alta tensione abitativa, con un elenco del 2003: per il Friuli Venezia Giulia comprende fra gli altri Trieste, Udine, Gorizia e Pordenone, per il Veneto anche Belluno; Sappada non c'è, né fra i comuni friulani né fra quelli veneti di allora. Il secondo gruppo viene da una legge del 2014 ancora in vigore, ripresa anche dal testo unico: i comuni per i quali, nei cinque anni prima del 28 maggio 2014, è stato deliberato lo stato di emergenza per una calamità. Sappada c'è: quando era ancora veneta è stata nominata fra i comuni colpiti dall'alluvione dell'autunno 2010 e dal maltempo fra il 30 gennaio e il 18 febbraio 2014, per il quale il Consiglio dei ministri ha dichiarato lo stato di emergenza nell'aprile 2014. L'aliquota ridotta però non cambia la natura del contratto: vale solo per un canone concordato, e qui torna la domanda dell'accordo. Per il vostro contratto, la conferma la dà il commercialista.^8919212223

Il Governo, nella manovra per il 2027 varata il 28 ottobre 2026, porta l'aliquota del canone concordato al 5%, e all'1% per gli inquilini fino a trentacinque anni. Il comunicato non dice a quali comuni si applicherà: se resta il perimetro di oggi, varrà anche a Sappada, per i contratti a canone concordato.¹⁶

L'ILIA intanto si paga come sempre. La casa data per la stagione resta un fabbricato diverso dall'abitazione principale: aliquota dello 0,7% se è il primo fabbricato, l'unico che ciascuno può indicare in tutta la regione con la comunicazione telematica, dell'1,06% altrimenti. La legge regionale riduce l'imposta al 75% per le abitazioni date in affitto col canone concordato; a Sappada, senza un accordo, quello sconto è legato alla stessa domanda del paragrafo sopra, e va chiarito con l'Ufficio tributi prima di contarci.¹⁴

Il regolamento di Sappada, approvato nel febbraio 2025, mette fra i presupposti dell'imposta il pernottamento negli immobili destinati a locazione turistica, oltre che nelle strutture ricettive: allora la legge regionale sulla finanza locale lo consentiva. A dicembre 2025 il nuovo codice regionale su commercio e turismo ha tolto da quella legge le parole sulla locazione turistica, e il testo vigente ammette l'imposta a carico di chi alloggia «nelle strutture ricettive». Un'unità abitativa ammobiliata a uso turistico, gestita con la segnalazione allo sportello unico, è una struttura ricettiva; la casa che un privato affitta per la stagione col codice civile no.¹³²⁰²

Il Comune, finora, non ha cambiato nulla: nel febbraio 2026 la Giunta ha confermato le tariffe con le stesse modalità, e la pagina del servizio conta ancora fra chi paga chi alloggia negli immobili destinati a locazione turistica. Se la richiesta abbia ancora una base nella legge regionale nessuno l'ha chiarito, né la Regione né un giudice: prima della firma conviene chiedere per iscritto all'Ufficio tributi se e da chi sarà chiesta.²⁴²⁵ Se è dovuta, il regolamento chiede 2,00 € a persona per notte, per non più di 7 pernottamenti consecutivi, esenti i bambini che il giorno dell'arrivo non hanno compiuto 10 anni: chi resta tutta la stagione senza interruzioni paga al massimo 14 €, chi va e viene la paga a ogni soggiorno. Nemmeno chi debba riscuoterla è detto: il regolamento nomina il gestore della struttura e, per la locazione breve, chi incassa il canone o interviene nel pagamento, e la locazione turistica oltre i trenta giorni non è né l'una né l'altra.¹³

Chi lavora in paese non la deve comunque. Il regolamento assimila ai residenti i lavoratori delle aziende che operano nel comune, anche solo per un periodo; e un contratto transitorio, che non è una locazione turistica, sta fuori dal presupposto.¹³

La stagione dello sci comincia a dicembre e finisce fra marzo e aprile: il contratto si divide fra due anni. Per la TARI si conta il tempo in ciascun anno, e da dicembre ad aprile non si arriva mai a sei mesi. Così la tassa resta al proprietario in tutti e due gli anni, e lo stesso vale per un'estate da giugno a settembre. Tocca all'inquilino solo se la detiene per oltre sei mesi dentro un unico anno: un lavoratore che resta da gennaio a settembre, per esempio.¹¹¹²

Anche la soglia della registrazione si misura sull'anno, e con la stessa persona. Una famiglia che torna con due contratti, tre settimane a gennaio e tre a marzo, supera i trenta giorni complessivi nell'anno: i contratti vanno registrati.⁶

Per chi non ha la residenza a Sappada vale poi una regola del regolamento sui rifiuti che riguarda tutto l'anno, affitto o no: gli occupanti della casa si presumono dalla superficie, se non si dichiara altro.¹²

Cifre ipotetiche, regole vere. Una famiglia di Udine ha a Sappada un bilocale che usa d'estate, rendita catastale di 500 €, indicato come primo fabbricato con la comunicazione telematica della Regione. Da dicembre a marzo lo affitta a una coppia di Padova, in pensione, che passa lassù tutto l'inverno: locazione per finalità turistiche, 3.600 € per la stagione, cedolare secca.

Con un maestro di sci assunto per l'inverno cambierebbe il contratto, non il fisco: transitorio sul modello del decreto, lettera d'assunzione allegata, niente CIN e niente imposta di soggiorno; per un maestro extracomunitario, la comunicazione alla pubblica sicurezza entro quarantotto ore. Per confrontare questa formula con l'affitto a settimane e con i dodici mesi a un residente, gli scenari stanno nella pagina Investire.

• Decidete a chi affittate. Chi viene in vacanza vuole una locazione turistica e un CIN; chi viene a lavorare, un transitorio.
• Per un transitorio, chiedete a un'associazione della proprietà o degli inquilini quale riferimento usa per Sappada in mancanza di un accordo, e fatevi assistere nella stesura.
• Fate l'attestato energetico prima degli annunci, e mettete la clausola nel contratto.
• Registrate entro trenta giorni, scegliendo la cedolare nel modello.
• Scrivete all'Ufficio tributi per l'imposta di soggiorno degli ospiti in vacanza, prima che arrivino.
• Leggete il regolamento di condominio: le sue regole sull'uso della casa valgono anche per un inquilino di stagione.
• Mettete per iscritto chi paga che cosa: riscaldamento, legna o pellet, neve sul tratto privato. D'inverno sono le voci che pesano.

A Sappada ci occupiamo di compravendite: non gestiamo affitti e non scriviamo contratti di locazione. Possiamo però darvi una cosa che serve per decidere, la valutazione scritta della casa, con i confronti in chiaro. Chi affitta per la stagione mette in fila un canone che torna ogni anno, l'ILIA e le spese che restano; accanto conviene avere il prezzo che la casa farebbe oggi.

Se avete una seconda casa a Sappada e state scegliendo fra tenerla, affittarla e venderla, partiamo da lì.