Oddaja hiše v Sappadi za sezono: katera pogodba, kateri davki, kakšni izračuni

Do trideset dni se hiša oddaja po pravilih kratkoročnega najema, ki jih razlaga naš vodnik o kratkoročnem oddajanju: cedolare secca z dvema stopnjama, zadržek platform, podatki gostov za kvesturo. Od enaintridesetega dne naprej postane razmerje najem kot vsak drug. Spremenijo se davki, spremenijo se obveznosti, predvsem pa je treba izbrati pogodbo.

V Sappadi je vprašanje zelo praktično. Poletje prinese 54,9 % turističnih nočitev, zima 40,8 %: kdor drugo hišo uporablja le nekaj tednov na leto, jo lahko za vso sezono da družini, ki vsak konec tedna pride smučat, ali nekomu, ki od decembra do marca dela v kraju, v hotelih, na žičnicah, v smučarskih šolah. To sta dva različna najemnika, in zakon vsakemu da svojo pogodbo.

Za hiše, oddane »izključno za turistične namene«, zakon 431 iz leta 1998 ne določa ne trajanja ne najemnine; velja civilni zakonik. Furlanija - Julijska krajina je to odločitev ponovila v posebnem členu svojega zakonika o trgovini in turizmu iz leta 2025.¹²

Kdor pa pride v Sappado delat za eno sezono, v tej hiši živi. Pri njem turističnega namena ni, in pogodba spada pod zakon iz leta 1998: štiri plus štiri, začasna pogodba ali, kjer to dopušča dogovor, dogovorjena najemnina za tri leta plus dve. Ministrski odlok z dne 16. januarja 2017 dovoljuje, da začasna pogodba traja največ osemnajst mesecev, vezana na začasno potrebo lastnika ali najemnika, in da se sklene izključno na vzorcu iz priloge odloka. Med značilnimi potrebami odlok navaja delovno mobilnost: primer nekoga, ki je zaposlen za zimo.³⁴

Šteje, kako se hiša uporablja, ne naslov pogodbe. In začasna pogodba, ki ji manjka eden od pogojev, ne ostane začasna: odlok jo vrne na trajanje pogodbe štiri plus štiri.³

Odlok iz leta 2017 veliko prepušča teritorialnim dogovorom, ki jih združenja lastnikov in najemnikov podpišejo za eno občino ali skupino občin in jih deponirajo pri vsaki od njih. Dogovori naštejejo dopustne začasne potrebe in povedo, kako se dokazujejo. In prav dogovori določajo razpone najemnin, ki pa za začasne pogodbe veljajo le v občinah z več kot deset tisoč prebivalci. Sappada jih ima 1.320: tu najemnino začasne pogodbe določita stranki sami.³⁴

Dogovora za Sappado nismo našli. Ne omenja ga sklep občine o stopnjah davka ILIA za leto 2026, čeprav spominja na deželno znižanje za stanovanja z dogovorjeno najemnino; ne pojavi se v objavah dežele niti v objavah združenj, ki smo jih lahko pregledali 31. oktobra 2026. Dogovori pa se deponirajo pri občini, in tam je treba poiskati dokončen odgovor.⁴¹⁴

Kaj to pomeni. Brez lokalnega dogovora manjka seznam, na katerega mora začasna pogodba navezati potrebo, in odlok iz leta 2017 ne pove, kako to nadomestiti: za občine brez dogovora navaja le vrednosti najemnine, ki jih Sappada ne potrebuje. Odlok iz leta 2004, napisan za pogodbe z dogovorjeno najemnino tam, kjer dogovora ni, najprej uveljavi razpone že prej podpisanih dogovorov, usklajene z indeksom ISTAT; le za občine, ki dogovora niso imele nikoli, se sklicuje na dogovor »demografsko primerljive občine na najkrajši razdalji«, tudi v drugi deželi. Za Sappado, ki je bila do leta 2017 v pokrajini Belluno, je prvo vprašanje, ali je takrat dogovor imela. Ali sklicevanje velja tudi za začasne pogodbe in kam vodi, ne določa noben vir, ki smo ga prebrali: pred podpisom vprašajte združenje lastnikov ali najemnikov, ki lahko strankam tudi pomaga.³¹⁵

Kdor hišo odda sezonskemu delavcu, mora predvsem misliti na dokazilo. Nad tridesetimi dnevi se potreba dokazuje z dokumenti, priloženimi pogodbi: pismom o zaposlitvi, pogodbo o zaposlitvi za določen čas. Brez njih začasna pogodba ne zdrži.³

Če je lastnik zasebnik, sta za obdavčitev najemnine dve poti. Prva je cedolare secca: 21 % najemnine, s katero ni več treba plačati dohodnine IRPEF z dokladami, prav tako ne davka na promet in kolkovine za pogodbo, podaljšanja in odpoved. Od 1. januarja 2027 pravilo z isto stopnjo preide v novi enotni zakonik o dohodninah: pri sezoni od decembra do marca se sredi pogodbe spremeni predpis, ki ga je treba navesti, ne znesek. Druga je redna dohodnina IRPEF, ki prinese davek na promet, 2 % najemnine in v prvem letu najmanj 67 €, ter kolkovino, 16 € za vsak izvod na vsake štiri strani.⁷⁸¹⁹

Znižana cedolare secca, danes 10 %, je pridržana pogodbam z dogovorjeno najemnino, in to v dveh skupinah občin. Prva so tiste, ki jih je CIPE razglasil za območja z visoko stanovanjsko stisko, s seznamom iz leta 2003: za Furlanijo - Julijsko krajino zajema med drugim Trst, Videm, Gorico in Pordenone, za Benečijo tudi Belluno; Sappade ni na njem, ne med furlanskimi ne med takratnimi beneškimi občinami. Druga skupina izhaja iz zakona iz leta 2014, ki še velja in ga je prevzel tudi enotni zakonik: občine, v katerih so po nesreči razglasili izredno stanje, in sicer v petletnem obdobju pred 28. majem 2014. Sappada je med njimi: še kot beneška občina je bila navedena med občinami, ki so jih prizadele poplave jeseni 2010 in neurje med 30. januarjem in 18. februarjem 2014, za katero je ministrski svet aprila 2014 razglasil izredno stanje. Znižana stopnja pa ne spremeni narave pogodbe: velja le za dogovorjeno najemnino, in tu se vrne vprašanje dogovora. Za vašo pogodbo potrditev da davčni svetovalec.^8919212223

Vlada v proračunskem svežnju za leto 2027, sprejetem 28. oktobra 2026, stopnjo za dogovorjene najemnine zniža na 5 %, za najemnike do petintridesetega leta pa na 1 %. Sporočilo ne pove, za katere občine bo veljala: če ostane današnji okvir, bo veljala tudi v Sappadi, za pogodbe z dogovorjeno najemnino.¹⁶

Davek ILIA se medtem plačuje kot vedno. Hiša, oddana za sezono, ostane stavba, ki ni glavno prebivališče: stopnja 0,7 %, če je prva stavba, edina, ki jo vsak lahko v vsej deželi navede s spletnim sporočilom, sicer 1,06 %. Deželni zakon davek zniža na 75 % za stanovanja z dogovorjeno najemnino; v Sappadi je to znižanje brez dogovora vezano na isto vprašanje kot v odstavku zgoraj, zato ga je treba pred računanjem nanj razjasniti z uradom Ufficio tributi.¹⁴

Pravilnik Sappade, sprejet februarja 2025, med pogoje za takso uvršča prenočitev v nepremičninah, namenjenih turističnemu najemu, in ne le v nastanitvenih obratih: deželni zakon o lokalnih financah je to takrat dopuščal. Decembra 2025 je novi deželni zakonik o trgovini in turizmu iz tega zakona črtal besede o turističnem najemu, in veljavno besedilo dopušča takso za tiste, ki bivajo »v nastanitvenih obratih«. Opremljene turistične enote, ki delujejo s prijavo na enotni občinski točki, so nastanitveni obrati; hiša, ki jo zasebnik za sezono odda po civilnem zakoniku, ni.¹³²⁰²

Občina doslej ni spremenila ničesar: februarja 2026 je občinski odbor potrdil tarife z enakimi pravili, stran storitve pa med zavezance še vedno šteje tiste, ki bivajo v nepremičninah, namenjenih turističnemu najemu. Ali ima ta zahteva še podlago v deželnem zakonu, ni pojasnil nihče, ne dežela ne sodišče: pred podpisom se splača pisno vprašati urad Ufficio tributi, ali jo bodo zahtevali in od koga.²⁴²⁵ Če je dolgovana, pravilnik zahteva 2,00 € na osebo na noč, za največ 7 zaporednih prenočitev; takse ne plačajo otroci, ki so na dan prihoda mlajši od 10 let: kdor ostane vso sezono brez prekinitve, plača največ 14 €, kdor prihaja in odhaja, jo plača ob vsakem bivanju. Tudi kdo jo mora pobrati, ni določeno: pravilnik navaja upravljavca obrata in, pri kratkoročnem najemu, tistega, ki pobira najemnino ali sodeluje pri plačilu, turistični najem, daljši od tridesetih dni, pa ni ne eno ne drugo.¹³

Kdor dela v kraju, je tako ali tako ne dolguje. Pravilnik zaposlene v podjetjih, ki delujejo v občini, tudi le za nekaj časa, izenači s prebivalci; začasna pogodba, ki ni turistični najem, pa je zunaj pogoja za takso.¹³

Smučarska sezona se začne decembra in konča med marcem in aprilom: pogodba se razdeli na dve leti. Za TARI se čas šteje za vsako leto posebej, in od decembra do aprila nikoli ne doseže šestih mesecev. Tako dajatev v obeh letih ostane lastniku, enako pa velja za poletje od junija do septembra. Najemnika doleti le, če ima hišo v enem samem letu več kot šest mesecev: na primer delavec, ki ostane od januarja do septembra.¹¹¹²

Tudi prag za registracijo se meri na leto in z isto osebo. Družina, ki se vrne z dvema pogodbama, tri tedne januarja in tri marca, preseže skupno trideset dni v letu: pogodbi je treba registrirati.⁶

Za vse, ki v Sappadi nimajo stalnega prebivališča, velja poleg tega pravilo pravilnika o odpadkih vse leto, z najemom ali brez: število stanovalcev se domneva iz površine, če ni prijavljeno drugače.¹²

Domnevne številke, prava pravila. Družina iz Vidma ima v Sappadi dvosobno stanovanje, ki ga uporablja poleti, katastrski dohodek 500 €, s spletnim sporočilom dežele navedeno kot prva stavba. Od decembra do marca ga odda upokojenemu paru iz Padove, ki tam gori preživi vso zimo: najem za turistične namene, 3.600 € za sezono, cedolare secca.

Z učiteljem smučanja, zaposlenim za zimo, bi se spremenila pogodba, ne davki: začasna pogodba na vzorcu iz odloka, priloženo pismo o zaposlitvi, brez CIN in brez turistične takse; pri učitelju iz države zunaj EU pa sporočilo javni varnosti v oseminštiridesetih urah. Za primerjavo te oblike z oddajo po tednih in z dvanajstimi meseci prebivalcu so scenariji na strani Naložba.

• Odločite se, komu oddajate. Kdor je na počitnicah, potrebuje turistični najem in CIN; kdor pride delat, začasno pogodbo.
• Za začasno pogodbo vprašajte združenje lastnikov ali najemnikov, kateri sklic uporablja za Sappado, ko dogovora ni, in naj vam pomaga pri sestavi.
• Naročite energetsko izkaznico, preden objavite oglas, klavzulo o njej pa zapišite v pogodbo.
• Registrirajte v tridesetih dneh in na obrazcu izberite cedolare secca.
• Pišite uradu Ufficio tributi glede turistične takse gostov na počitnicah, preden pridejo.
• Preberite pravila etažne skupnosti: kar pravijo o uporabi stanovanja, velja tudi za sezonskega najemnika.
• Pisno določite, kdo plača kaj: ogrevanje, drva ali pelete, sneg na zasebnem delu poti. Pozimi so to postavke, ki štejejo.

V Sappadi posredujemo pri prodaji: oddaj ne upravljamo in najemnih pogodb ne sestavljamo. Lahko pa vam damo nekaj, kar pomaga pri odločitvi, pisno oceno vrednosti hiše z vsemi primerjavami na vpogled. Kdor oddaja za sezono, postavi drugo ob drugo najemnino, ki se vrača vsako leto, davek ILIA in stroške, ki ostanejo; poleg tega se splača poznati ceno, ki bi jo hiša dosegla danes.

Če imate v Sappadi drugo hišo in izbirate med tem, da jo obdržite, oddate ali prodate, začnimo tam. Ta stran je v slovenščini; pogovor nadaljujemo v italijanščini ali angleščini.