Oddajanje in donos
Oddajanje stanovanja v Sappadi: račun, postavko za postavko
Koliko prinese stanovanje v Sappadi, ki ga oddajate turistom? Pošten odgovor je razpon, in ta je bolj odvisen od stanovanja in od tega, kako ga vodite, kot od trga. Tu najdete cene, ki se zahtevajo danes, obliko sezone, tri scenarije, sestavljene postavko za postavko, in kalkulator, s katerim račun ponovite s svojimi številkami.
Scenariji, ne obljube. In to ni davčno svetovanje: preden se odločite, naj račun ponovi vaš davčni svetovalec.
Cene in pravila, prebrani pri viru dne
Pravi posnetek · SappadaTriesteVillas, posnetek z dronom, pomlad 2026
Naš izračun
116
Noči na leto za stanovanje, ki je avgusta vedno zasedeno
Zgornja meja, izračunana iz oblike leta, ne povprečje: povprečno stanovanje odda precej manj.
Zabeležene nočitve
44,4 %
Nočitev v počitniških stanovanjih pade na julij in avgust
Od decembra do marca 40,5 %; april, maj, oktober in november skupaj 4,5 %.
Zahtevana cena
224 €
Na noč za štiri ali pet ležišč, mediana osrednjega avgustovskega tedna
Število še prostih oglasov dne 6. oktobra 2026: 8. To je tisto, kar se zahteva, ne tisto, kar se zasluži.
Scenarij, ne obljuba
1,8 %
Letni neto na nakupno ceno: dvosobno stanovanje, srednji scenarij
Od −0,6 % v previdnem do 4 % v ugodnem scenariju, na povprečno oglaševano ceno.
Koliko se zahteva na noč
Za nastanitev s štirimi ali petimi ležišči, z vsem vključenim za gosta, je mediana zahtevane cene novembra približno dve tretjini tiste v najbolj iskanih tednih: januarja, v času pusta, julija in avgusta. Graf jih prikazuje obdobje za obdobjem, s številom oglasov.
Tri stvari, ki jih je mogoče razbrati iz vzorca.
Prazniki se prodajo sami, ostalo ne. Manj kot tri mesece pred novim letom večine oglasov ni bilo več mogoče rezervirati. Novembra, ko povpraševanja skoraj ni, je bila tretjina kljub temu zaprta: to je delež tistih, ki zunaj sezone ne oddajajo.
Večje stanovanje ne doseže višje cene. Pri oglasih s šestimi ležišči je mediana enaka kot pri nastanitvah s štirimi ali petimi. Vzorec je tanek, a signal je v vseh obdobjih enak.
Spletna ponudba je majhna. Oglasov za cele nastanitve je nekaj deset, v občini, kjer v 76,5 % stanovanj ne živijo stalni prebivalci. Veliko stanovanj se oddaja prek osebnih poznanstev ali prek krajevnih agencij, po cenah, ki jih javno ni mogoče prebrati.
Primerjava s portalom Booking
| Obdobje | Airbnb | Booking |
|---|---|---|
| November, zunaj sezone | 155 €17 opazovanj | 125 €10 opazovanj |
| Januar | 217 €9 opazovanj | 228 €3 opazovanja |
| Pust | 224 €9 opazovanj | 202 €5 opazovanj |
| Marec | 202 €18 opazovanj | 165 €13 opazovanj |
| Junij | 209 €11 opazovanj | 201 €4 opazovanja |
Dva portala, dva različna vzorca: red velikosti se ujema, posamezne številke ne. Ne vemo, ali je v cenah na Bookingu vključena turistična taksa.
- Romb je mediana; črtkani okvir sega od prvega do tretjega kvartila; tanka črta od najnižje do najvišje vrednosti
To so zahtevane cene za še proste nastanitve: že rezerviranih ni zraven. Kjer so oglasi manj kot štirje, kvartili niso izračunani. Lestvica se konča pred najvišjimi vrednostmi, ki so izpisane na desni.
VirAirbnb, alloggi interi nel riquadro di Sappada: prezzo totale per l'ospite diviso per le notti, 6. oktobra 2026
Sezona je kratka
54,9 % turističnih nočitev, zabeleženih v Sappadi, pade v čas od junija do septembra, 40,8 % v čas od decembra do marca. April, maj, oktober in november skupaj pomenijo 4,3 %.
Pri počitniških stanovanjih je oblika enaka, le še izrazitejša: julij in avgust sama pomenita skoraj polovico leta. Stanovanje se ne polni enakomerno: polno je avgusta, za božič in v smučarskih tednih, preostali del leta pa skoraj ne.
Iz te oblike izpeljemo zgornjo mejo. Stanovanje, ki je avgusta vedno zasedeno, sicer pa sledi povprečnemu poteku, proda v enem letu malo več kot sto noči. Trije scenariji izhajajo od tod.
Opozorilo o podatkih. Od leta 2025 statistika šteje tudi stanovanja, ki jih oddajajo zasebniki, in število evidentiranih ležišč se je v enem letu več kot potrojilo: rast nočitev v tistem letu je v dobršni meri sprememba zajema. In pove nekaj koristnega: previdni scenarij je na zgornjem robu tega, kar danes doseže povprečno evidentirano stanovanje v Sappadi. Srednji in ugodni opisujeta stanovanje, ki dela precej bolje od povprečja.
- Od decembra do marca
- Od junija do septembra
- April, maj, oktober, november
| Mesec | Indeks, avgust je sto | Nočitve zunaj hotelov v letu 2025 |
|---|---|---|
| januar | 47 | 8.255 |
| februar | 51 | 8.206 |
| marec | 15 | 2.861 |
| april | 3 | 443 |
| maj | 6 | 1.002 |
| junij | 19 | 3.189 |
| julij | 72 | 12.041 |
| avgust | 100 | 16.020 |
| september | 24 | 3.520 |
| oktober | 3 | 698 |
| november | 4 | 720 |
| december | 36 | 6.275 |
Če indekse seštejemo po dnevih vsakega meseca, dobimo 115,9 noči: toliko jih v enem letu proda stanovanje, ki je avgusta vedno zasedeno. Trije scenariji predpostavljajo 50 %, 70 % in 90 % zasedenost avgusta: to pomeni 58, 81 in 104 noči.
VirRegione Friuli Venezia Giulia (PromoTurismoFVG), open data «Flussi turistici dei Comuni della Regione dal 2022», 7. oktobra 2026
| Leto | Nočitve | Obrati | Ležišča | Nočitve na ležišče | Zasedena ležišča avgusta |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 49.078 | 43 | 688 | 71,3 | 64 % |
| 2023 | 49.865 | 52 | 726 | 68,7 | 61 % |
| 2024 | 52.867 | 76 | 836 | 63,2 | 58 % |
| 2025zajem razširjen na stanovanja, ki jih oddajajo zasebniki | 63.230 | 502 | 2.856 | 22,1 | 18 % |
Do leta 2024, ko so bile evidentirane skoraj samo nastanitve, vodene kot dejavnost, je na eno ležišče prišlo od 63 do 71 nočitev na leto: 58–104 noči iz naših scenarijev je v tem redu velikosti. Leta 2025, ko so šteta vsa evidentirana stanovanja, povprečje pade na 22. Scenariji opisujejo stanovanje, vodeno kot dejavnost, ne povprečnega stanovanja. Med ležišči so tudi planinske koče, kamp in nočitve z zajtrkom: to je povprečje različnih stvari.
VirRegione Friuli Venezia Giulia (PromoTurismoFVG), open data «Flussi turistici dei Comuni della Regione dal 2022», 7. oktobra 2026 · ISTAT, «Capacità degli esercizi ricettivi per tipo di esercizio – comuni», Sappada, 2022–2025, 7. oktobra 2026
Trije scenariji za dve stanovanji
Dve vzorčni stanovanji, urejeni, opremljeni in na voljo za spletno rezervacijo: dvosobno stanovanje za štiri osebe in trisobno ali dvoetažno stanovanje za šest. Za vsako trije scenariji: previdni (cene neposrednega trga in najnižje cene portalov), srednji (prvi kvartil zahtevanih cen, ker so cene, ki jih je mogoče prebrati, cene neprodanega) in ugodni (mediana zahtevanih cen).
V previdnem scenariju oddajanje ne pokrije stroškov lastništva: neto znesek je negativen. V srednjem se stanovanje pokrije samo in nekaj ostane. V ugodnem neto donos na ceno ostaja pri nekaj točkah.
Večje stanovanje glede na ceno prinese manj kot majhno: stane več, v vzorcu pa ne doseže višje cene. Za trisobno stanovanje smo kljub temu predpostavili za petino višje cene: vzdržijo le pri stanovanju, ki je po kakovosti očitno nad povprečjem.
Upravljanje, zaupano drugemu, vzame delež bruto prihodka, ki je v srednjem scenariju skoraj ves neto znesek. Smiselno je le, če upravljavec res dvigne število noči in cene.
Previdni scenarij ni najslabši primer. Slabo izolirano stanovanje, ki ga lastnik v dobrih tednih uporablja sam ali ga je mogoče rezervirati samo po telefonu, je pod njim.
Približno četrtina ostane lastniku. Brez DDV na provizijo bi šlo portalu 16, lastniku pa bi ostalo 27. Pri upravljanju, zaupanem drugemu, za 22 % bruto prihodka ostane 2.
Dvosobno stanovanje za štiri osebe
površina v kvadratnih metrih: 55; ležišč: 4; urejeno in na voljo za spletno rezervacijo| Postavka | Previdnineposredni trg in najnižje cene portalov | Srednjiprvi kvartil zahtevanih cen | Ugodnimediana zahtevanih cen |
|---|---|---|---|
| Prodane noči | 58 | 81 | 104 |
| Povprečna cena na noč | 102 € | 179 € | 217 € |
| Bruto prihodek | 5.927 € | 14.502 € | 22.578 € |
| Portal, provizija in DDV: 18,9 % bruto prihodka | −1.121 € | −2.742 € | −4.269 € |
| Čiščenje in perilo, 65 € na menjavo | −753 €menjav: 12 | −1.054 €menjav: 16 | −1.356 €menjav: 21 |
| Pavšalni davek (cedolare secca), 21 % bruto prihodka | −1.245 € | −3.045 € | −4.741 € |
| Ostane pred stroški stanovanja | 2.809 € | 7.660 € | 12.211 € |
| Energija in ogrevanje | −1.300 € | −1.500 € | −1.750 € |
| Stroški upravljanja stavbe | −700 € | −700 € | −700 € |
| ILIA (davek na nepremičnine), prva stavba (0,7 %) | −529 € | −529 € | −529 € |
| TARI (odvoz odpadkov) | −115 € | −115 € | −115 € |
| Vzdrževanje in obnova opreme | −800 € | −800 € | −800 € |
| Zavarovanje | −250 € | −250 € | −250 € |
| Prijave in obveznosti | −250 € | −250 € | −250 € |
| Stalni stroški stanovanja, skupaj | −3.944 € | −4.144 € | −4.394 € |
| Letni neto, lastno upravljanje | −1.135 € | 3.516 € | 7.817 € |
| na povprečno oglaševano ceno (196.735 €) | −0,6 % | 1,8 % | 4 % |
| na sredino razpona OMI (137.500 €) | −0,8 % | 2,6 % | 5,7 % |
| na novogradnjo ali višji razred (302.500 €) | −0,4 % | 1,2 % | 2,6 % |
| Upravljanje, zaupano drugemu, 22 % bruto prihodka | −1.304 € | −3.190 € | −4.967 € |
| Letni neto, z upravljavcem | −2.439 € | 325 € | 2.850 € |
| na povprečno oglaševano ceno | −1,2 % | 0,2 % | 1,4 % |
Trisobno ali dvoetažno stanovanje za šest oseb
površina v kvadratnih metrih: 85; ležišč: 6; urejeno in na voljo za spletno rezervacijo| Postavka | Previdnineposredni trg in najnižje cene portalov | Srednjiprvi kvartil zahtevanih cen | Ugodnimediana zahtevanih cen |
|---|---|---|---|
| Prodane noči | 58 | 81 | 104 |
| Povprečna cena na noč | 123 € | 215 € | 260 € |
| Bruto prihodek | 7.113 € | 17.402 € | 27.093 € |
| Portal, provizija in DDV: 18,9 % bruto prihodka | −1.345 € | −3.291 € | −5.123 € |
| Čiščenje in perilo, 90 € na menjavo | −1.043 €menjav: 12 | −1.460 €menjav: 16 | −1.877 €menjav: 21 |
| Pavšalni davek (cedolare secca), 21 % bruto prihodka | −1.494 € | −3.654 € | −5.690 € |
| Ostane pred stroški stanovanja | 3.231 € | 8.997 € | 14.403 € |
| Energija in ogrevanje | −1.800 € | −2.050 € | −2.350 € |
| Stroški upravljanja stavbe | −1.000 € | −1.000 € | −1.000 € |
| ILIA (davek na nepremičnine), prva stavba (0,7 %) | −941 € | −941 € | −941 € |
| TARI (odvoz odpadkov) | −192 € | −192 € | −192 € |
| Vzdrževanje in obnova opreme | −1.200 € | −1.200 € | −1.200 € |
| Zavarovanje | −350 € | −350 € | −350 € |
| Prijave in obveznosti | −250 € | −250 € | −250 € |
| Stalni stroški stanovanja, skupaj | −5.733 € | −5.983 € | −6.283 € |
| Letni neto, lastno upravljanje | −2.502 € | 3.014 € | 8.120 € |
| na povprečno oglaševano ceno (304.045 €) | −0,8 % | 1 % | 2,7 % |
| na sredino razpona OMI (212.500 €) | −1,2 % | 1,4 % | 3,8 % |
| na novogradnjo ali višji razred (467.500 €) | −0,5 % | 0,6 % | 1,7 % |
| Upravljanje, zaupano drugemu, 22 % bruto prihodka | −1.565 € | −3.828 € | −5.961 € |
| Letni neto, z upravljavcem | −4.066 € | −814 € | 2.160 € |
| na povprečno oglaševano ceno | −1,3 % | −0,3 % | 0,7 % |
Kako jo brati. Pri srednjih cenah je za pokritje stalnih stroškov dvosobnega stanovanja potrebnih približno 44 noči; pri previdnih cenah bi jih bilo potrebnih 82, več kot 58 iz scenarija: zato previdni scenarij konča pod ničlo. Pri drugem oddajanem stanovanju se pavšalni davek zviša na 26 %, ILIA pa na 1,06 %: srednji neto znesek dvosobnega stanovanja pade na 2.519 €. Strošek portala vključuje DDV na provizijo, ki ga Airbnb po lastnih navedbah obračunava; brez njega bi strošek znašal 16 % bruto prihodka, srednji neto znesek pa 3.938 €. Dokončno to potrdi šele resničen obračun. Zamaknjene vrstice so stalni stroški, skoraj vsi so naše predpostavke.
Ponovite račun s svojimi številkami
Izhajajte iz enega od treh scenarijev in spremenite, kar veste: ceno, število noči, ki jih pričakujete pozimi in poleti, ceno na noč, dejanske stroške stanovanja. Rezultat je letni denarni račun, pred davki ob nakupu. Izračuni ostanejo v vašem brskalniku: ničesar ne pošiljamo.
Druge predpostavke, eno za drugo
Energija, stroški upravljanja stavbe, vzdrževanje, zavarovanje in obveznosti so naše predpostavke: nadomestite jih z dejanskimi stroški stanovanja. ILIA in TARI sta izračunana na vzorčni katastrski dohodek.
Letni neto
3.516 €
- Neto donos na ceno
- 1,8 %
- Noči za pokritje stalnih stroškov
- 44
| Prodane noči | 81 |
|---|---|
| Povprečna cena | 179 € |
| Bruto prihodek | 14.502 € |
| Portal (18,9 %) | −2.742 € |
| Čiščenje (menjav: 16) | −1.054 € |
| Pavšalni davek (21 %) | −3.045 € |
| Stalni stroški stanovanja | −4.144 € |
| Letni neto | 3.516 € |
Od sto evrov, ki jih plača gost
- 19portalu
- 21državi
- 7za čiščenje
- 29za stroške stanovanja
- 24ostane vam
Scenarij, ne obljuba. Ne vključuje davkov ob nakupu ne spremembe vrednosti stanovanja in ni davčno svetovanje.
Sezonski in dolgoročni najem
V Sappadi »sezonski« najem pomeni vso zimsko sezono ali vse poletje, z enim samim najemnikom. Zahtevanih cen s številko je malo: tisti dve, ki smo ju prebrali, za dve majhni dvosobni stanovanji, sta pod tabelo in ju je treba razumeti kot red velikosti.
Oddajanje obeh sezon prinese manj kot srednji scenarij kratkoročnega najema, vendar z delčkom dela: dve predaji ključev na leto namesto šestnajstih, brez provizije portala, stroške energije krije najemnik. V zameno stanovanje vso sezono ni vaše. Sama zimska sezona ne pokrije stroškov leta.
Dvanajstmesečni najem domačinu je trg, ki ga skoraj ni. Vrstica v tabeli ga računa po indeksu enega portala, in tako prinese manj kot obe sezoni skupaj; pri edinih dveh zahtevanih cenah za dolgoročni najem, ki smo ju prebrali, je najemnina višja, neto znesek pa se približa tistemu iz obeh sezon. Dva oglasa še nista trg: to je razpon. Pogodba, daljša od tridesetih dni, ne spada več v ureditev kratkoročnih najemov: ostane redni pavšalni davek na najemnine, pogodbo pa je treba registrirati v tridesetih dneh.
| Oblika | Letni prejemek | Ocenjeni neto | Na povprečno oglaševano ceno | Na sredino OMI |
|---|---|---|---|---|
| Samo zimska sezona | 3.500 € | −194 € | −0,1 % | −0,1 % |
| Zima in poletje | 7.500 € | 3.001 € | 1,5 % | 2,2 % |
| Zima, poletje in dva meseca zunaj sezone | 9.200 € | 4.314 € | 2,2 % | 3,1 % |
| Dvanajst mesecev domačinu, po indeksu enega portala | 4.620 € | 1.556 € | glejte besedilo | glejte besedilo |
| Za primerjavo: kratkoročni najem, srednji scenarij | 14.502 € | 3.516 € | 1,8 % | 2,6 % |
Sezonski zahtevani ceni, prebrani 6. oktobra 2026, sta dve (oglasov s številko je bilo 10): 3.500 € za zimsko sezono v dvosobnem stanovanju (kvadratnih metrov: 40) in 4.000 € za tri poletne mesece v drugem (kvadratnih metrov: 45). Dve različni stanovanji, ena cena iz lanske sezone: red velikosti, ne cenik.
Pravila, kakršna so danes
- oktobra 2026 smo jih eno za drugim znova prebrali pri virih. Kjer predpis še čaka na izvedbene akte ali kjer ga nismo prebrali v izvirniku, to zapišemo. Pogosto se spreminjajo: preden začnete, jih preverite pri svojem davčnem svetovalcu in na občini.
Davki
- Kratkoročni najem je stanovanjska najemna pogodba do 30 dni, lahko tudi s perilom in čiščenjem, ki jo fizična oseba sklene zunaj opravljanja dejavnosti, neposredno ali prek portalov.
- Pavšalni davek (cedolare secca) znaša 26 %; 21 % na dohodke iz ene same enote, izbrane v davčni napovedi.
- Od davčnega leta 2026 ureditev velja za največ 2 stanovanji: nad tem se domneva, da gre za dejavnost. Kdor še navaja mejo štirih, navaja preseženo določbo.
- Davek se obračuna na celotno najemnino, brez odbitkov: tudi na provizijo, ki jo zadrži portal. Portali, ki pobirajo plačila, zadržijo 21 % kot akontacijo.
CIN in varnost
- Vsaka enota, ki se oddaja turistom, mora imeti CIN, nacionalno identifikacijsko kodo: obvezna je od dne 1. januarja 2025, izobešena mora biti na zunanji strani stavbe in navedena v vsakem oglasu.
- V vsaki enoti morajo biti delujoči javljalniki plina in ogljikovega monoksida ter prenosni gasilni aparati: eden na vsakih začetih 200 kvadratnih metrov, najmanj eden na nadstropje.
- Globe: brez kode CIN od 800 € do 8.000 €; koda ni izobešena ali ni navedena od 500 € do 5.000 €; brez javljalnikov in gasilnih aparatov od 600 € do 6.000 €.
Dežela
- V Furlaniji - Julijski krajini tega področja ne ureja več deželni zakon iz leta 2016: velja deželni zakonik o trgovini in turizmu, v besedilu, ki velja od dne 8. avgusta 2026.
- Opremljene počitniške enote se oddajajo s pogodbami do največ toliko zaporednih mesecev: 5. Kdor opravlja nastanitveno dejavnost, vloži prijavo SCIA na enotni občinski točki ter sporoča prihode in nočitve prek deželne storitve WebTur.
- Kje danes poteka meja med turističnim oddajanjem zasebnika in nastanitvenim obratom, je treba razjasniti na občini: izvedbeni predpisi o tem še niso izdani, do takrat pa se še naprej uporablja prejšnja ureditev.
Turistična taksa
- V Sappadi se turistična taksa plačuje od dne 1. julija 2025: 2 € na osebo na noč v počitniških stanovanjih, za največ toliko zaporednih nočitev: 7.
- Oproščeni so otroci, ki na dan prihoda še niso dopolnili toliko let: 10, in druge skupine, določene v pravilniku.
- Plača jo gost. Kdor prejme najemnino, takso pobere, izda potrdilo in jo vsake tri mesece nakaže občini: ni ne prihodek ne strošek, zato je v scenarijih ni.
Občina Sappada/Plodn, sklep občinskega sveta št. 8 z dne 28. februarja 2025.
ILIA in TARI
- V Furlaniji - Julijski krajini je namesto državnega davka IMU v veljavi ILIA. V Sappadi leta 2026 znaša 0,7 % za prvo stanovanjsko stavbo, ki ni glavno prebivališče, in 1,06 % za naslednje.
- Prva stavba je za vsako osebo ena sama v vsej deželi in jo je treba prijaviti: brez prijave občina uporabi višjo stopnjo.
- Pri odvozu odpadkov (TARI) se za nerezidente število uporabnikov določi glede na površino stanovanja.
Gostje in ključi
- Kdor nudi nastanitev, podatke o gostih sporoči policiji v štiriindvajsetih urah po prihodu, prek storitve Alloggiati Web. To velja tudi za zasebnika, ki oddaja za manj kot trideset dni.
- Identifikacija mora biti opravljena osebno: pošiljanje dokumentov in omarica s ključi ne zadoščata. Preverjanje na daljavo je dovoljeno le, če poteka v trenutku vstopa, na primer z videodomofonom.
- V praksi je v Sappadi potreben nekdo na kraju samem ali naprava, ki omogoča videti, kdo vstopa.
Pravila stavbe
- Pogodbeno dogovorjena pravila večstanovanjske stavbe lahko turistično oddajanje preprečijo tudi brez izrecne prepovedi, z določbami o miru, ugledu stavbe in rabi skupnih delov.
- Ni dovolj, da v njih poiščete besedi »kratkoročni najem«: pravila pred nakupom preberite v celoti, skupaj s tistimi o vhodih, shrambi za smuči, hrupu in živalih.
Kasacijsko sodišče, sklep št. 1105 z dne 19. januarja 2026, prebran v sekundarnem viru. Pravila za akte, ki jih sprejme zbor lastnikov, tu nismo znova prebrali.
Deželna spodbuda
- Najprej obveznost: kdor jo prejme, mora stanovanje prek agencije, vpisane v deželni seznam, obdržati na najemnem trgu najmanj toliko let: 8; zase lahko pridrži eno samo enoto, in to največ toliko tednov na leto: 3. Če se stanovanje proda, obveznost ostane z njim.
- V zameno dežela sofinancira dela in opremo s spodbudo od 10.000 € do 20.000 € na enoto, za največ toliko enot na lastnika: 4. Potrebna sta prijava SCIA in koda CIN.
- Razpis za leto 2026, odprt od 10. julija 2026 do 10. septembra 2026, je zaprt; ali bo ponovljen, ni nikjer zapisano. Na seznamu, posodobljenem 24. avgusta 2026, je agencij 34; nobena ni iz Sappade in tudi nas danes ni med njimi.
L.R. 17/2025, čl. 133; D.P.Reg. 152/2021, ki se še uporablja; deželni razpis 2026.
Kako brati te številke
V Sappadi oddajanje samo po sebi ni razlog za nakup. V srednjem scenariju je neto donos dvosobnega stanovanja med eno in tremi točkami, odvisno od tega, katero nakupno ceno vzamete, trisobnega pa med pol točke in točko in pol; tudi v ugodnem pri novogradnji ostane pod tremi.
Lahko pa je razlog, da stanovanje obdržite. Kdor kupi zase in odda tedne, ki jih ne uporablja, lahko pokrije stroške lastništva: v srednjem scenariju in pri skrbno vodenem stanovanju je potrebnih kakih štirideset prodanih noči. Toda tedni, ki jih obdržite zase, so pogosto prav tisti, ki bi jih bilo laže oddati, in povprečno evidentirano stanovanje v Sappadi danes ne preseže previdnega scenarija.
Majhno, dobro vzdrževano stanovanje prinese več kot veliko. Šteje razmerje med nakupno ceno in ceno na noč, ne površina.
Razlika med tremi scenariji je v stanovanju in v skrbnosti pri prodaji noči: energijski razred, fotografije, odprt koledar, sezonske cene.
Donos od oddajanja je manjši del računa. Drugi del je vrednost stanovanja skozi čas, in o tem govori stran o trgu.
Scenariji, ne obljube. Vsaka številka na tej strani izhaja iz zahtevanih cen in iz navedenih predpostavk: nobena ni zajamčen donos. In to ni davčno ali finančno svetovanje: preden kupite z namenom oddajanja, naj vaš davčni svetovalec račun ponovi z dejanskimi podatki stanovanja.
Kako nastanejo ti računi
Cene. Cene, prebrane 6. oktobra 2026 na portalih Airbnb in Booking za cele nastanitve v Sappadi, v štirinajstih obdobjih med novembrom 2026 in avgustom 2027: skupna cena, ki jo plača gost, s čiščenjem in stroški portala, deljena s številom noči. To so cene nastanitev, ki so bile tisti dan še proste: povedo, koliko se zahteva, ne koliko se zasluži. Nastanitve z velnesom v mediane niso vključene.
Sezonskost. Nočitve v nastanitvah zunaj hotelov, kot jih mesec za mesecem beleži dežela. Iz njih izračunamo enakovredne noči: koliko noči na leto proda stanovanje, ki je avgusta vedno zasedeno, sicer pa sledi povprečni obliki leta.
Scenariji. Noči so enakovredne noči, pomnožene s predpostavljeno avgustovsko zasedenostjo; cene izhajajo iz vzorca; strošek portala je provizija, ki jo navaja Airbnb, z DDV. Stroški energije, upravljanja stavbe, čiščenja, vzdrževanja, zavarovanja in upravljanja oddajanja so naše predpostavke, brez javnega vira: nadomestiti jih je treba z dejanskimi številkami posameznega stanovanja, in prav temu je namenjen kalkulator.
Donos. Izračunan je samo na nakupno ceno: davki, notar, provizija in oprema niso vključeni in ga znižujejo.
Preverjanje. Podatke o nočitvah, predpise in izračune smo 7. oktobra 2026 znova odprli pri viru in jih preračunali s programom.
Kar je treba vedeti ob številkah
- To so scenariji, zgrajeni na zahtevanih cenah in na navedenih predpostavkah: ne obljuba donosa.
- To ni davčno ali finančno svetovanje. Stopnje in obveznosti se spreminjajo: pred odločitvijo se posvetujte s svojim davčnim svetovalcem.
- Prebrane cene so cene še prostih nastanitev: povedo, koliko se zahteva, ne koliko se zasluži.
- Stroški energije, upravljanja stavbe, čiščenja, vzdrževanja in upravljanja oddajanja so predpostavke: pri starem, slabo izoliranem stanovanju se lahko samo ogrevanje podvoji.
- Donos je izračunan samo na ceno: davki ob nakupu, notar, provizija in oprema ga znižujejo. Ta račun naredite z orodjem za stroške nakupa.
Česa ne vemo
- Dejansko doseženih cen. Noben javni vir jih ne navaja: poznajo jih upravljavci in, prek napovedi turistične takse, občina.
- Stopnje zasedenosti počitniških stanovanj. Kar je mogoče izpeljati iz evidentiranih ležišč, je povprečje različnih stvari: planinskih koč, kampa, nočitev z zajtrkom.
- Natančnega stroška portala. Airbnb navaja svojo provizijo in DDV, ki ga nanjo obračuna; za Booking nimamo primarnega vira. To razjasni resničen obračun: v kalkulatorju je DDV mogoče izključiti.
- Koliko upravljanje v Sappadi v resnici stane. Krajevnega cenika nismo našli: delež, ki ga uporabljamo, je predpostavka.
- Koliko je vreden neposredni trg. V oglasih zasebnikov pogosto ni navedeno, ali številka velja na noč ali na teden.
- Kakšen učinek bo imelo gradbišče žičnic na zimske sezone do odprtja nove kabinske žičnice.
Viri, z datumom branja
- Airbnb, alloggi interi nel riquadro di Sappada: prezzo totale per l'ospite diviso per le nottiPrebrano 6. oktobra 2026
- Booking.com, strutture di tipo appartamento a Sappada, ricerca per quattro adultiPrebrano 6. oktobra 2026
- Regione Friuli Venezia Giulia (PromoTurismoFVG), open data «Flussi turistici dei Comuni della Regione dal 2022»Prebrano 7. oktobra 2026
- ISTAT, «Capacità degli esercizi ricettivi per tipo di esercizio – comuni», Sappada, 2022–2025Prebrano 7. oktobra 2026
- Comune di Sappada/Plodn, portale dell'imposta di soggiorno: strutture attive («I dati del nostro comune»)Prebrano 7. oktobra 2026
- Agenzia delle Entrate, «Le locazioni brevi e la cedolare secca»; D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4; L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17Prebrano 7. oktobra 2026
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 (locazioni brevi: base della ritenuta e dell'imposta)Prebrano 7. oktobra 2026
- D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN, sicurezza, sanzioni)Prebrano 7. oktobra 2026
- L.R. Friuli Venezia Giulia 9 dicembre 2025, n. 17, Codice regionale del commercio e turismo (testo vigente dall'8 agosto 2026)Prebrano 7. oktobra 2026
- Regione Friuli Venezia Giulia, contributi ai proprietari di unità abitative ammobiliate a uso turistico: avviso 2026 ed elenco delle agenziePrebrano 7. oktobra 2026
- Comune di Sappada/Plodn, regolamento dell'imposta di soggiorno (deliberazione C.C. n. 8 del 28 febbraio 2025)Prebrano 7. oktobra 2026
- Comune di Sappada/Plodn, aliquote ILIA 2026 (deliberazione C.C. n. 4 del 27 febbraio 2026)Prebrano 7. oktobra 2026
- Comune di Sappada/Plodn, tariffe TARI 2025, allegato BPrebrano 7. oktobra 2026
- Airbnb, Centro assistenza: «Costi del servizio di Airbnb» e «L'imposta sul valore aggiunto (IVA)»Prebrano 7. oktobra 2026
- Polizia di Stato, servizio Alloggiati Web; D.L. 113/2018, art. 19-bisPrebrano 7. oktobra 2026
Podatki za prenos
Besedilna datoteka, ločena s podpičjem, z datumom zajema v vsaki vrstici; naslovi stolpcev so v italijanščini. To so zahtevane cene, ne prejemki.
Pogosta vprašanja
Koliko prinese stanovanje v Sappadi, ki se oddaja turistom?
Odvisno od stanovanja in od tega, kako ga vodite. V naših treh scenarijih za dvosobno stanovanje za štiri osebe sega letni neto znesek od negativne vrednosti v previdnem scenariju do nekaj odstotnih točk cene v ugodnem; v srednjem scenariju je med eno in tremi točkami, odvisno od nakupne cene. To so scenariji na podlagi zahtevanih cen in navedenih predpostavk, ne obljuba: tabela jih prikazuje postavko za postavko.
Koliko noči je mogoče oddati v enem letu?
Sezona je kratka: julij in avgust, božič in smučarski tedni. Stanovanje, ki je avgusta vedno zasedeno in sledi povprečni obliki leta, proda približno 115,9 noči; naši scenariji jih predpostavljajo od 58 do 104. Povprečno evidentirano stanovanje v Sappadi jih odda precej manj.
Kolikšen je pavšalni davek na kratkoročne najeme v letu 2026?
Za najeme do tridesetih dni znaša pavšalni davek (cedolare secca) 26 %, za eno samo enoto, izbrano v davčni napovedi, pa 21 %. Od leta 2026 ureditev velja za največ dve stanovanji: nad tem se domneva, da gre za dejavnost. Pravne podlage so v razdelku o pravilih. To ni davčno svetovanje.
Ali za oddajanje stanovanja v Sappadi potrebujem CIN?
Da. Vsaka enota, namenjena turističnemu ali kratkoročnemu najemu, mora imeti nacionalno identifikacijsko kodo, izobešeno na zunanji strani stavbe in navedeno v vsakem oglasu. Potrebni so tudi javljalniki plina in ogljikovega monoksida ter gasilni aparati. Brez kode znaša globa od 800 € do 8.000 €.
Ali je v Sappadi turistična taksa?
Da, od 1. julija 2025: 2,00 € na osebo na noč v počitniških stanovanjih, za največ 7 zaporednih nočitev. Plača jo gost; kdor oddaja, jo pobere in nakaže občini.
Kaj se bolj izplača, sezonski ali kratkoročni najem?
Sezonski najem prinese manj kot srednji scenarij kratkoročnega najema, vendar z veliko manj dela in brez provizij: dva najemnika na leto namesto kakih petnajstih menjav. V zameno stanovanja vso sezono nimate. Sama zimska sezona ne pokrije stroškov leta.
Ali upravljate oddajanje stanovanj?
Trenutno ne. V Sappadi posredujemo pri prodaji, naša pisarna pa je v Trstu; zakon od tistega, ki oddaja, zahteva osebno identifikacijo gostov, zato je potreben nekdo na kraju samem. Pomagamo vam lahko narediti račun pred nakupom in oceniti stanovanje, ko se odločite za prodajo.
Private Collection
Želite med prvimi izvedeti, ko bo v Sappadi na voljo hiša?
Zbiramo in preverjamo ponudbe prodajalcev; odprt dialog z investitorji