Stroški in davki: koliko v resnici stane nakup in lastništvo počitniške hiše

To je pri rabljenih nepremičninah najpogostejši primer. Glavni davek je registrski, njegova osnova pa ni cena.

Mehanizem se imenuje prezzo-valore: katastrski dohodek se revalorizira za 5 % in pomnoži s 120, na to vrednost pa se uporabi stopnja. Zahtevati ga je treba v pogodbi, velja za fizične osebe, ki kupujejo stanovanje s pritiklinami, dejansko ceno pa je treba vseeno navesti. Kdor kupuje kot družba, plača od cene.¹

Ugodnosti za »prvo stanovanje« med drugim zahtevajo prenos prebivališča v občino v osemnajstih mesecih: kdor kupuje za počitnice, jih nima, pravi izračun pa je tisti za drugo stanovanje.¹

Če prodaja podjetje, ki je stavbo zgradilo ali prenovilo, v petih letih od konca del, je prodaja obdavčena z DDV. Osnova je cena: prezzo-valore se ne uporablja.¹

Pri enaki ceni je novogradnja torej bolj obdavčena kot rabljena nepremičnina. V zameno ima kupec od podjetja varstvo, ki ga med zasebniki ni: pojasnjujemo ga v vodniku o nakupu od investitorja.

Notar. Izbere ga kupec in nima fiksne tarife: zahtevajte predračun, bolje dva. Pri prezzo-valore zakon predvideva znižan honorar; pri posojilu je še ena pogodba.⁴

Agencija. Provizija je prosta. Kjer se stranki nista dogovorili drugače, velja običaj, ki ga je za pokrajino Videm ugotovila gospodarska zbornica: 3 % cene od vsake stranke in 22 % DDV.⁵

Posojilo. Banka zadrži nadomestni davek: 2 % zneska za drugo stanovanje, 0,25 % za prvo.⁴

Predpogodba. Treba jo je registrirati: fiksni davek in odstotek od are, ki se nato odšteje od zneska, dolgovanega ob pogodbi.¹

Od 1. januarja 2023 je v Furlaniji - Julijski krajini IMU nadomestila ILIA, avtonomni lokalni davek na nepremičnine. Plača ga lastnik nepremičnine, rezident ali ne. Osnova je revaloriziran katastrski dohodek, pomnožen s 160: drugačen množitelj kot pri nakupu.²

Pri hiši, ki ni oddana, ILIA nadomešča dohodnino, kot jo je prej IMU. Kdor prebiva v tujini in ne more uporabiti obrazca F24, plača z bančnim nakazilom občini, ki sporoči podatke.²¹⁰

Taksa za odpadke ima del na kvadratni meter in del glede na število stanovalcev. Pri hišah nerezidentov se število stanovalcev domneva iz površine, če ni izjavljeno drugače. Doda se pokrajinski okoljski pribitek. To je zmerna postavka.⁶

Ogrevanje je druga zgodba. Sappada je v podnebni coni F: brez omejitev obdobja in ur ogrevanja ter s potrebo po toploti, ki je pri enaki hiši več kot dvakrat večja kot v Vidmu ali Trstu. Zemeljskega plina ni: so omrežje utekočinjenega plina, drva, peleti, kurilno olje in toplotne črpalke. Upravljavec omrežja vsako leto objavi tarife utekočinjenega plina: primerjajte jih s ceno kurilnega olja v mesecu, ko delate izračun.⁷¹¹

Iz tega sledi praktično pravilo: v Sappadi je energijski razred del cene. Med staro, slabo izolirano hišo in novejšo enake velikosti se zimski račun močno razlikuje. Prave številke so v energetski izkaznici in na računih prodajalca: zahtevajte oboje.

Državne olajšave. Olajšave za prenovo in varčevanje z energijo pripadajo tudi nerezidentom, vendar po nižji od obeh predvidenih stopenj: polna je pridržana glavnemu prebivališču. To so odbitki od italijanske dohodnine: kdor je ne plačuje, nima od česa odbiti.⁸

Deželne spodbude. Prvo stanovanje, prenova, energetska učinkovitost, fotovoltaika: skoraj vse zahtevajo prebivališče v Furlaniji - Julijski krajini. Kdor prihaja iz druge dežele ali iz tujine, do njih praviloma nima dostopa.⁹

Če prodate naprej. Kdor proda v petih letih od nakupa, plača davek na kapitalski dobiček, z izjemami, kot so podedovane nepremičnine. Drugo stanovanje nikoli ni »glavno prebivališče«: kdor razmišlja na kratek rok, naj to upošteva.¹²

V predstavitvah hiš, ki jih vodimo, navedemo energijski razred ali povemo, zakaj manjka, prodajalca pa pred oglasom prosimo za katastrski izpis in račune. Kalkulator na spletni strani uporabi pravila s te strani za ceno po vaši izbiri. Za vaš primer pa odgovor dajeta notar in davčni svetovalec.