Costi e imposte: quanto costa davvero comprare e tenere una seconda casa

È il caso più frequente sull'usato. L'imposta principale è quella di registro, e la sua base non è il prezzo.

Il meccanismo si chiama prezzo-valore: la rendita catastale si rivaluta del 5% e si moltiplica per 120, e su quel valore si applica l'aliquota. Va chiesto nell'atto, vale per le persone fisiche che comprano un'abitazione e le sue pertinenze, e il prezzo vero va dichiarato comunque. Chi compra come società paga sul prezzo.¹

I benefici «prima casa» chiedono, fra l'altro, di portare la residenza nel comune entro diciotto mesi: chi compra per le vacanze non li ha, e il conto giusto è quello della seconda casa.¹

Se vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato, entro cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita è soggetta a IVA. La base è il prezzo: il prezzo-valore non si applica.¹

A parità di prezzo, il nuovo costa quindi più imposte dell'usato. In cambio chi compra da un'impresa ha tutele che fra privati non esistono: le spieghiamo nella guida sul comprare dal costruttore.

Notaio. Lo sceglie chi compra e non ha una tariffa fissa: si chiede un preventivo, meglio due. Col prezzo-valore la legge prevede un onorario ridotto; con un mutuo c'è un secondo atto.⁴

Agenzia. La provvigione è libera. Dove le parti non hanno pattuito altro vale l'uso accertato dalla Camera di commercio per la provincia di Udine: il 3% del prezzo per ciascuna parte, più IVA al 22%.⁵

Mutuo. La banca trattiene un'imposta sostitutiva: il 2% dell'importo per una seconda casa, lo 0,25% per la prima.⁴

Preliminare. Va registrato: un'imposta fissa più una percentuale sulla caparra, che poi si scomputa da quanto dovuto al rogito.¹

Dal 1° gennaio 2023 in Friuli Venezia Giulia l'IMU è sostituita dall'ILIA, l'imposta locale immobiliare autonoma. La paga chi possiede l'immobile, residente o no. La base è la rendita catastale rivalutata e moltiplicata per 160: un moltiplicatore diverso da quello dell'acquisto.²

Sulla casa non affittata l'ILIA sostituisce l'imposta sul reddito, come faceva l'IMU. Chi risiede all'estero e non può usare il modello F24 paga con un bonifico al Comune, che fornisce le coordinate.²¹⁰

La tassa sui rifiuti ha una quota per metro quadro e una per numero di occupanti. Per le case di chi non risiede gli occupanti si presumono dalla superficie, salvo diversa dichiarazione. Si aggiunge il tributo provinciale per l'ambiente. È una voce contenuta.⁶

Il riscaldamento è un'altra storia. Sappada è in zona climatica F: nessun limite di periodo né di orario per l'accensione, e un fabbisogno di calore, a parità di casa, più che doppio rispetto a Udine o a Trieste. Il metano non c'è: ci sono una rete di GPL canalizzato, la legna, il pellet, il gasolio e le pompe di calore. Il gestore della rete pubblica ogni anno le tariffe del GPL: si confrontano col prezzo del gasolio nel mese in cui si fa il conto.⁷¹¹

Ne discende una regola pratica: a Sappada la classe energetica è un pezzo del prezzo. Fra una casa vecchia poco isolata e una recente di pari superficie il conto dell'inverno cambia di molto. I numeri veri stanno nell'attestato di prestazione energetica e nelle bollette del venditore: vanno chiesti entrambi.

Detrazioni statali. Le detrazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico spettano anche a chi non risiede, ma con l'aliquota più bassa delle due previste: quella piena è riservata all'abitazione principale. Sono detrazioni dall'imposta sul reddito italiana: chi non ne paga non ha nulla da cui detrarre.⁸

Contributi regionali. Prima casa, ristrutturazione, efficientamento, fotovoltaico: quasi tutti chiedono la residenza in Friuli Venezia Giulia. Chi viene da un'altra regione o dall'estero, di norma, non vi accede.⁹

Se si rivende. Chi vende entro cinque anni dall'acquisto paga sulla plusvalenza, salvo eccezioni come gli immobili ereditati. Una seconda casa non è mai «abitazione principale»: chi ragiona su orizzonti brevi lo metta nel conto.¹²

Nelle schede delle case che seguiamo indichiamo la classe energetica o diciamo perché manca, e chiediamo al venditore visura e bollette prima dell'annuncio. Il calcolatore del sito applica le regole di questa pagina a un prezzo scelto da voi. Per il vostro caso, però, la risposta è del notaio e del commercialista.