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SappadaVillasPresentateci la casa
Ripresa dal drone che si avvicina alle case in legno dell'ultima fila di Borgata Bach: base intonacata di bianco, piani alti in legno scuro coi balconi, intorno il prato e dietro il bosco.

Per chi ha una casa a Sappada

Vendere casa a Sappada

Che cosa succede dopo la telefonata, passo per passo. E che cosa abbiamo già fatto qui: una casa venduta in Borgata Bach, coi materiali e le date che lo provano.

Presentateci la casaI sei passi, uno per uno

Stato al 6 ottobre 2026: Stagione di raccolta e vaglio di venditori; dialogo aperto coi costruttoriSede a Trieste · a Sappada su appuntamentoRipresa reale · Sappada

A che punto siamo

A Sappada stiamo cominciando, e ve lo diciamo

In queste settimane incontriamo i proprietari che pensano di vendere, guardiamo le case una per una e stiamo aprendo il dialogo con chi costruisce. Non abbiamo una sede in paese: la sede è a Trieste, e a Sappada veniamo noi, su appuntamento, per i sopralluoghi e per le visite.

A Sappada, finora, abbiamo venduto 1 casa, in Borgata Bach: partiamo da lì. Non ne cerchiamo cento: ne cerchiamo poche, da raccontare bene. Una casa entra in catalogo quando ha documenti, fotografie e prezzo in ordine; se preferite la discrezione, può restare fuori dai portali.

Dopo la telefonata

Sei passi, nell'ordine in cui accadono

È lo stesso percorso per un appartamento e per una casa intera. Sotto ogni passo c'è il suo limite: ve lo diciamo adesso, non dopo la firma.

  1. Il sopralluogo

    Veniamo noi, da Trieste. Guardiamo le stanze, lo stato, i documenti che avete, la vista e l'esposizione: a Sappada il sole d'inverno cambia da una borgata all'altra, e fa parte del valore.

    Il limiteOgni sopralluogo è una trasferta: si fissa su appuntamento, non dall'oggi al domani.

  2. Lo studio di mercato, scritto

    Prima di parlare di prezzo confrontiamo la casa con le vendite e con gli annunci della sua zona, borgata per borgata. Ve lo consegniamo per iscritto, coi confronti da cui viene.

    Il limiteA Sappada le vendite registrate sono poche: lo studio dice anche che cosa non si può sapere.

  3. Fotografie e drone

    Scatti nostri, stanza per stanza, e il volo sopra la borgata: la casa si vede dov'è, con le montagne che ha davanti.

    Il limiteSe una foto passa da un programma di intelligenza artificiale, anche solo per la luce, lo scriviamo sotto la foto.

  4. Tour 3D e planimetria

    Rileviamo la casa in tre dimensioni: chi abita a ore di strada la percorre dal telefono prima di mettersi in viaggio. Dal rilievo viene la planimetria.

    Il limiteLe misure di un rilievo sono approssimate, e lo dichiariamo: per gli atti servono quelle del tecnico.

  5. Quattro lingue, sito e portali

    La scheda esce in 4 lingue su questo sito, e in italiano sui portali nazionali, con testi scritti apposta per ciascuno.

    Il limiteTedesco e sloveno sono tradotti con l'intelligenza artificiale: un madrelingua non li ha ancora riletti.

  6. I compratori che abbiamo già, e il resoconto

    La casa viene proposta a chi ci ha già scritto cercando una seconda casa. In dodici mesi ci hanno scritto 1.312 compratori, per case a Trieste e dintorni. Dopo le visite vi diciamo quante richieste sono arrivate e che cosa ha detto chi ha visto la casa.

    Il limiteQuanti di quei compratori vogliano la montagna non lo sappiamo ancora: è la prima cosa che questo sito misurerà.

La prova

In Borgata Bach lo abbiamo già fatto

A Sappada abbiamo venduto un appartamento all'ultimo piano, nella parte alta di Borgata Bach. Qui sotto ci sono le quattro date che stanno nei nostri file, e che cosa è stato prodotto a ogni passaggio.

  1. Il primo giorno in casa

    56 fotografie stanza per stanza e la scansione dei documenti. Di quei giorni sono anche il rilievo in tre dimensioni e il volo col drone sopra la borgata.

  2. Lo studio, prima del prezzo

    16 annunci e 3 cantieri confrontati in cinque zone di Sappada, più l'elenco delle verifiche da fare sui documenti.

  3. L'incarico

    Scritto, con le condizioni concordate prima di cominciare.

  4. Sui portali

    Gli annunci sui portali immobiliari, coi testi scritti per ciascuno.

Dal primo sopralluogo all'uscita sui portali: 28 giorni. Le date sono quelle dei file prodotti per la vendita.

La facciata sud dell'edificio in legno, vista dal prato: due ordini di balconi, il piano terra intonacato e le scale in pietraRipresa reale · Sappada
La vista dal balcone, col cielo di quel giorno: i tetti di Sappada, la pista fra i boschi e le cime di fronteRipresa reale · Sappada
Il retro dell'edificio dall'alto, col paese, la piana e la pista di fronteRipresa reale · Sappada

Fotografie nostre, primavera 2026: la facciata a sud, la vista dal balcone, il retro col paese e la piana. Nessuna è passata da un programma di intelligenza artificiale.

Che cosa abbiamo prodotto

  • Fotografie di ogni stanza
  • Riprese da drone della borgata e della conca
  • Rilievo 3D e planimetria
  • Studio di mercato scritto
  • Scheda informativa, con la classe energetica dichiarata
  • Testi per il sito e per i portali

Che cosa qui non c'è. Il prezzo a cui è stata venduta e i giorni che ci sono voluti. Il prezzo è un fatto di chi ha venduto e di chi ha comprato; le date della proposta e del rogito non le scriviamo finché non sono confermate sui documenti.

La scheda della casa venduta

Dove sta la casa, e quanto sole ha

Anche questo entra nella scheda: quanto sole prende la casa nel giorno più corto dell'anno. È un calcolo sul modello del terreno, a cielo sereno, senza alberi né edifici. Muovete il giorno e l'ora, e guardate l'ombra delle montagne passare sulla borgata.

Rilievo in tre dimensioni della conca di Sappada visto da sopra Borgata Bach, con l'ombra delle montagne nel giorno e nell'ora scelti

Ombre calcolate sul modello del terreno a dieci metri: alberi ed edifici non ci sono. Rilievo: TINITALY/INGV (CC BY 4.0) e Copernicus DEM · Carta: © OpenStreetMap contributors

21 dicembre
12:00

Sul cursore dell'ora: notte, ombra dei monti, sole a Bach

21 dicembre, ore 12:00 — sole alto 20° sull'orizzonte, a sud.

Orari arrotondati a cinque minuti, calcolati sul modello del terreno a dieci metri (TINITALY): alberi ed edifici non contano, e possono togliere altri minuti.

Chi c'è dietro

I numeri del gruppo, con la loro data

SappadaVillas è un sito di TriesteVillas, agenzia con sede a Trieste. I numeri qui sotto misurano il lavoro del gruppo a Trieste e dintorni: a Sappada, finora, abbiamo venduto 1 casa. Accanto a ogni numero c'è il rimando alla fonte.

Come valutiamo

Il prezzo si ancora ai valori veri, non a quello sperato

Una casa messa in vendita al prezzo sperato resta ferma, e una casa ferma si vende peggio. Per questo la valutazione segue un ordine fisso, dal dato più vicino alla vostra casa a quello più lontano. La ricevete scritta, con ogni confronto in chiaro. Per la casa di Borgata Bach lo studio ha potuto confrontare soltanto prezzi richiesti: è l'ultimo gradino della scala, e lo diciamo.

  1. Le vendite nello stesso edificio

    Il confronto più forte: un appartamento del vostro condominio, venduto di recente. A Sappada capita di rado, e quando manca lo scriviamo.

  2. Gli edifici gemelli, nella stessa borgata

    Stessa epoca, stessa esposizione, stessa distanza dagli impianti. A Sappada due borgate vicine non valgono uguale.

  3. Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate

    Per il centro, fra 2.000 €/m2 e 3.000 €/m2 per le abitazioni civili in stato normale. È una forchetta stimata sul venduto, zona per zona: serve da argine, non da prezzo.

  4. I prezzi richiesti, solo come controllo

    Negli annunci la media richiesta nel comune è di 3.577 €/m2, su 26 annunci: è ciò che si chiede, non ciò che si paga. È una misura diversa dalla quotazione, e non le mescoliamo.

I prezzi di Sappada, con le fonti

Senza giri di parole

Che cosa non promettiamo

Meglio saperlo prima di scriverci. Sono sei cose, e nessuna è una clausola in piccolo.

  • Un tempo di vendita

    A Sappada abbiamo un solo caso, e un caso non fa statistica.

  • Un prezzo al telefono

    Prima il sopralluogo e lo studio: una cifra detta senza aver visto la casa è un'opinione.

  • Compratori già pronti per Sappada

    Chi ci scrive oggi cerca a Trieste e dintorni. A chi vuole una seconda casa proponiamo anche la montagna; quanti la scelgano è da misurare.

  • Una presenza fissa in paese

    La sede è a Trieste. A Sappada veniamo per i sopralluoghi e per le visite, su appuntamento.

  • La gestione degli affitti

    Non gestiamo affitti turistici. I conti della rendita, su questo sito, sono scenari con le loro ipotesi.

  • Che la casa piaccia a tutti

    Un secondo piano senza ascensore o una caldaia a gasolio si scrivono nella scheda, accanto ai pregi: chi viene in visita lo sa già.

Prima di scriverci

Le domande che ci fanno

Quanto costa vendere con voi?

La provvigione si scrive nell'incarico, prima di cominciare, ed è dovuta solo se l'affare si conclude. Dipende dalla casa e dal lavoro che richiede: per questo qui non c'è una cifra unica, e ve la diciamo per iscritto dopo il sopralluogo. Dove un patto manca valgono gli usi raccolti dalla Camera di commercio della provincia; noi il patto lo scriviamo sempre. Il sopralluogo e lo studio di mercato non vi impegnano a firmare.

Chiedete l'esclusiva?

Per una casa, di norma sì. Fotografie, drone, rilievo e traduzioni si fanno una volta sola, e hanno senso se la casa ha un solo racconto e un solo prezzo su ogni canale. Durata e condizioni stanno nell'incarico, per iscritto: le leggete prima di firmare.

In quanto tempo si vende una casa a Sappada?

Non lo sappiamo dire con onestà: a Sappada abbiamo venduto 1 casa, e un caso solo non fa una media. Sappiamo dirvi quanto ci mettiamo noi a preparare la vendita: per la casa di Borgata Bach, dal primo sopralluogo all'uscita sui portali è passato meno di un mese.

Quali documenti servono?

Tre cose fermano un annuncio, se mancano: l'attestato di prestazione energetica (la classe va scritta nell'annuncio, per legge), le visure catastali aggiornate e l'incarico firmato. Servono poi la planimetria catastale e i titoli edilizi, per verificare che la casa corrisponda a ciò che è stato autorizzato: sottotetti, verande e taverne sono i punti dove più spesso qualcosa non torna. Se un documento manca, vi diciamo a chi chiederlo.

Abito lontano e a Sappada salgo poco: come si fa?

È il caso più frequente. Dopo il sopralluogo quasi tutto si fa a distanza: lo studio di mercato arriva scritto, le visite le accompagniamo noi, e dopo ogni visita vi diciamo com'è andata.

Posso vendere senza un annuncio pubblico?

Sì. La casa può restare fuori dal sito e dai portali ed essere proposta solo a chi si è iscritto alle anteprime riservate. Si rinuncia a una parte dei compratori in cambio della discrezione: ne parliamo al sopralluogo.

La mia casa è da ristrutturare: vi interessa?

Sì. Un rustico o una porzione d'epoca ha due pubblici: la famiglia che lo vuole per sé e chi lo trasforma. Quale dei due può pagare di più dipende dalla zona del piano regolatore e dal grado di protezione dell'edificio: lo verifichiamo sulle carte prima di parlare di prezzo.

Avete un ufficio a Sappada?

No. La sede è a Trieste; a Sappada veniamo su appuntamento, per i sopralluoghi e per le visite.

Il primo passo

Presentateci la casa

Bastano la borgata, che cos'è e un recapito. Vi ricontatta una persona del gruppo per fissare il sopralluogo.

  • Nessun impegno prima di un incarico scritto.
  • I vostri dati servono a ricontattarvi per questa richiesta.
  • Se preferite la discrezione, ditecelo: la casa può non uscire sui portali.

Preferite parlarne a voce? Scriveteci o telefonateci: vi risponde una persona del gruppo.

Scriveteci su WhatsApprichieste@triestevillas.com+39 331 8940822

Vi rispondiamo in italiano e in inglese. La sede è a Trieste: a Sappada veniamo su appuntamento.

La casa

Se non sapete il nome della borgata, scegliete «Sappada, non so in che borgata»: lo vediamo insieme.

Il gruppo lavora anche in altre località della regione: scriveteci dove si trova.

Che cos'è

Anche a occhio: la misuriamo noi al sopralluogo.

In che stato èfacoltativo
Quando pensate di venderefacoltativo

Piano, esposizione, garage, lavori fatti, documenti che avete già: attestato energetico, planimetria.

L'indirizzo completo, da https:// in poi.

Voi

Basta uno dei due recapiti: email o telefono.

Come preferite essere contattatifacoltativo
In che lingua vi rispondiamofacoltativo

Vi rispondiamo per iscritto in italiano o in inglese.

Il sito non spedisce niente da solo: dopo il controllo dei campi trovate il testo pronto, da mandarci con la vostra email o su WhatsApp. Nessun impegno: prima di un incarico c'è sempre un sopralluogo.

Che cosa non sappiamo

  • In quanto tempo si vende una casa a Sappada: abbiamo un solo caso.
  • Quanti dei compratori che ci scrivono per Trieste comprerebbero in montagna.
  • Quanto si paga davvero a Sappada, casa per casa: le vendite registrate sono poche, e i prezzi dei rogiti non sono pubblici.

Le fonti dei numeri di questa pagina

Pagina verificata il 7 ottobre 2026