Strumento 04Per chi compra
Il mutuo per una casa a Sappada.
Scegliete il prezzo, la quota e la durata. Il tasso è la media dei mutui davvero firmati in Italia nell'ultimo mese pubblicato dalla Banca centrale europea; e il calcolo cambia se la casa resta per le vacanze o se a Sappada venite a vivere.
La rata della casa in montagna
1.408 €al mese
per un mutuo di 280.000 € (70% del prezzo) in 25 anni: 300 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,90%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
Chi compra
- Rata mensile
- 1.408 €
- 300 rate
- Interessi in tutto
- 142.415 €
- Totale dovuto
- 431.840 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 126.950 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA e spese del mutuo; senza il notaio
- Reddito netto consigliato
- almeno 4.224 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Anticipo120.000 €
- Imposte d'acquisto (come seconda casa)dipendono dalla rendita catastale della casa
- Provvigione con IVAdipende dalla casa e dall'agenzia
- Spese del mutuo6.950 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di SappadaVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 2,00% (5.600 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 63 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Qui restano fuori dal TAEG le spese del notaio per l'atto di mutuo (di solito 2.000-3.000 €). Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA e le spese del mutuo pagate alla firma. Restano fuori il notaio della compravendita e quello del mutuo. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. SappadaVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Come calcoliamo
Una casa per le vacanze è una seconda casa: sul mutuo si paga l'imposta sostitutiva al 2% dell'importo e gli interessi non si detraggono. Il calcolo parte da qui, con il 70% del prezzo in 25 anni.
Se a Sappada portate la residenza, anche entro diciotto mesi dall'acquisto, la casa diventa prima casa: imposta sostitutiva allo 0,25%, detrazione degli interessi fino a 760 € l'anno, e si possono chiedere le garanzie per andare oltre la quota abituale.
Sappada è fra i comuni interamente montani: il contributo della Regione per l'acquisto della prima casa qui vale 15.500 € invece di 10.500 €, più 4.500 € sotto i trentasei anni, per case fino a 200.000 €. Chiede però anche cinque anni di residenza in Friuli Venezia Giulia negli ultimi otto: chi arriva da fuori regione di solito non ci rientra. La domanda va fatta prima del rogito.
Chi vive in Austria, in Germania o altrove parte dal caso della prassi: 60% del prezzo in 20 anni, 50% con un reddito in una valuta diversa dall’euro. Finché la residenza resta fuori dall’Italia, niente agevolazioni per la prima casa.
Il tasso è la media dei contratti firmati in Italia per durata del tasso, che la Banca centrale europea pubblica su dati della Banca d'Italia: il calcolo la rilegge da sé ogni mese. Il TAEG aggiunge le spese tipiche (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazione, incasso della rata), come chiede la legge.
La banca presta di regola fino all’80% del valore stabilito dal suo perito, che può essere più basso del prezzo. Per una casa di legno da sistemare o un rustico conviene sentire la banca prima di firmare la proposta d'acquisto.
Fonti
- BCE: i tassi dei nuovi mutui per la casa in Italia (MIR)data.ecb.europa.eu · letta il 20 ottobre 2026
- Banca d’Italia: la guida al mutuo ipotecariobancaditalia.it · letta il 20 ottobre 2026
- L’imposta sostitutiva sul mutuo (art. 18 D.P.R. 601/1973)normattiva.it · letta il 20 ottobre 2026
- Agenzia delle Entrate: gli interessi passivi del mutuoagenziaentrate.gov.it · letta il 20 ottobre 2026
- Regione FVG: i contributi per comprare la prima casaregione.fvg.it · letta il 20 ottobre 2026
- Regione FVG: la garanzia regionale sui mutui per la prima casaregione.fvg.it · letta il 20 ottobre 2026
- Consap: il Fondo prima casaconsap.it · letta il 20 ottobre 2026
- Le prassi delle banche con chi vive all’esterogate-away.com · letta il 20 ottobre 2026
- I fogli informativi delle banche, ottobre 2026mutui.it · letta il 20 ottobre 2026
Tre prezzi, tre casi, senza calcolatore
| Prezzo | Casa per le vacanze | Prima casa a Sappada | Chi vive all'estero |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 880 € al mese TAEG 3,94% · 70% in 25 anni | 903 € al mese TAEG 3,74% · 80% in 30 anni | 873 € al mese TAEG 4,03% · 60% in 20 anni |
| 400.000 € | 1.408 € al mese TAEG 3,90% · 70% in 25 anni | 1.444 € al mese TAEG 3,71% · 80% in 30 anni | 1.397 € al mese TAEG 3,97% · 60% in 20 anni |
| 600.000 € | 2.112 € al mese TAEG 3,88% · 70% in 25 anni | 2.167 € al mese TAEG 3,69% · 80% in 30 anni | 2.096 € al mese TAEG 3,94% · 60% in 20 anni |
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A Sappada mediamo dalla sede di Trieste, e il catalogo è piccolo: lo diciamo prima. Scriveteci budget, borgata e periodo in cui usereste la casa; se quello che cercate non c’è ancora, ve lo diciamo.
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