Ripresa dal drone sopra Borgata Bach: i tetti della borgata, la piana a prato coi fienili e la pista da sci oltre il Piave; la camera gira lentamente verso ovest fino a Granvilla, sotto le creste delle Terze.

Sappada · Plodn · Friuli Venezia Giulia

Sappada, misurata in ore di sole.

Quindici borgate in fila sul versante a solatìo. Prima dei metri quadri, qui conviene chiedere quanta luce ha una casa a dicembre e che cosa si vede dal balcone: lo abbiamo calcolato sul modello del terreno, borgata per borgata.

Muovete il sole Gli immobili

Il 21 dicembre a Bach il sole arriva verso le 10:00 e se ne va verso le 15:20.

Calcolo sul modello del terreno a 10 m: alberi ed edifici non ci sono, e possono togliere altri minuti.

Stagione di raccolta e vaglio di venditori; dialogo aperto coi costruttori

Ripresa reale · SappadaTriesteVillas, ripresa con drone, primavera 2026

Rilievo in tre dimensioni della conca di Sappada, con le ombre delle montagne sulle borgate.

ILa valle al sole

Spostate il sole. Guardate dove cade l'ombra.

Questo è il rilievo vero della conca: il modello del terreno a 10 m, senza esagerazione in altezza. Scorrendo si vola da Lerpa a Cima Sappada, 4,2 km in linea d'aria. Giorno e ora li scegliete voi: le ombre delle montagne si spostano sulle borgate, e la riga sotto il cursore dice a che ora arriva il sole.

Questo è il rilievo vero della conca, da Lerpa a Cima Sappada: il modello del terreno a 10 m, senza esagerazione in altezza. Giorno e ora si scelgono col cursore del sole: le ombre delle montagne si spostano sulle borgate, e la riga accanto dice a che ora arriva il sole.

In evidenza sul rilievo

BachPòch

Quota: 1.254 m
Parte della valle: Il centro, sul fondovalle

La pagina di Bach

Sole e ombre sono un calcolo sul modello del terreno: alberi ed edifici non ci sono. Rilievo: TINITALY/INGV (CC BY 4.0) e Copernicus DEM. Carta: © OpenStreetMap contributors.

IIQuindici borgate

Da ovest a est, una per una.

Lo Statuto del Comune ne elenca 15, da Lerpa a Cima Sappada. Da un capo all'altro sono 4,2 km in linea d'aria, eppure il 21 dicembre il sole diretto va da 1 h 15 min a 5 h 30 min, secondo la borgata. Ogni scheda porta il suo orizzonte a sud: il profilo vero dei monti, con l'arco del sole di quel giorno.

Il Monte Siera, una piramide di roccia chiara sopra il bosco; ai suoi piedi i tornanti della strada, la forra del rio e le case di Bach e di Mühlbach. — Il Siera chiude a sud-est la conca. A sinistra, più lontano, il Monte Cimon; in basso, oltre la forra del Rio del Mulino, Mühlbach e le prime borgate di Sappada Vecchia.

TutteIl centro, sul fondovalleSappada VecchiaCretta e Cima Sappada

01Lèrpa
Lerpa
La porta ovest, la più recente
Quota
1.220 m
Sole 21 dic.
4 h 25 min
Prima luce
10:20
02Dorf
Granvilla
Il «villaggio» della chiesa
Quota
1.243 m
Sole 21 dic.
4 h 40 min
Prima luce
10:00
03Moss
Palù
In basso, fra la chiesa e il centro
Quota
1.214 m
Sole 21 dic.
3 h 55 min
Prima luce
9:30
04Pihl
Pill
Il poggio sopra il centro
Quota
1.251 m
Sole 21 dic.
5 h 30 min
Prima luce
9:45
05Pòch
Bach
Il centro, lungo la strada
Quota
1.254 m
Sole 21 dic.
5 h 20 min
Prima luce
10:00
06Milpa
Mühlbach
La soglia di Sappada Vecchia
Quota
1.243 m
Sole 21 dic.
4 h 55 min
Prima luce
10:30
07Kòttern
Cottern
Piccola, alta, fra i prati
Quota
1.269 m
Sole 21 dic.
4 h 45 min
Prima luce
10:45
08Houve
Hoffe
Il nucleo attorno alla piazzetta
Quota
1.247 m
Sole 21 dic.
4 h
Prima luce
11:15
09Prunn
Fontana
Dove il legno è più fitto
Quota
1.246 m
Sole 21 dic.
3 h 40 min
Prima luce
11:35
10Krotn
Kratten
Dove parte Sappada 2000
Quota
1.253 m
Sole 21 dic.
3 h 25 min
Prima luce
11:50
11Begar
Soravia
Aperta, fra due impianti
Quota
1.248 m
Sole 21 dic.
3 h
Prima luce
12:15
12Ekke
Ecche
Il poggio staccato
Quota
1.270 m
Sole 21 dic.
2 h 50 min
Prima luce
10:25
13Puicha
Puiche
La più piccola, la più isolata
Quota
1.270 m
Sole 21 dic.
3 h
Prima luce
10:25
14Krètte
Cretta
Sul fondovalle, con la casa-museo
Quota
1.253 m
Sole 21 dic.
1 h 15 min
Prima luce
10:55
15Zepodn
Cima Sappada
Un paese nel paese
Quota
1.297 m
Sole 21 dic.
2 h 10 min
Prima luce
9:35

il sole del 21 dicembre, dove batte sulla borgatadove passa dietro i monti

Non sapete da quale cominciare?

Dite che cosa conta per voi (il sole d'inverno, gli impianti a piedi, la distanza dalla strada regionale, il legno antico o il nuovo) e lo strumento mette le borgate in ordine, spiegando perché.

Trovate la vostra borgata Tutte le borgate

La valle di Sappada verso est: Mühlbach in primo piano, poi le borgate di Sappada Vecchia in fila sul versante al sole, il bosco sul versante in ombra e in fondo la punta del Monte Tuglia. — Le borgate stanno tutte a sinistra, sul versante a solatìo; a destra, sul versante in ombra, il bosco e il greto del Piave. In fondo la valle sale verso Cima Sappada.

IIII numeri

Quanto costa, quanto spazio, quanto può rendere.

Tre tavole, ognuna con la sua fonte e il suo limite. Le quotazioni sono dell'Agenzia delle Entrate, i prezzi richiesti vengono dagli annunci, la rendita è uno scenario: sono misure diverse, e qui restano distinte.

I prezzi di Sappada

Quotazioni OMI delle abitazioni civili, per semestre

zona centrale: minimo, massimo e centrozona periferica: centro

Zona centrale, ultimo semestre: 2.000 €/m² – 3.000 €/m²
Centro della forchetta, variazione in cinque anni: 17,6%
Prezzo medio richiesto negli annunci: 3.577 €/m²

Una quotazione è un intervallo stimato, non il prezzo di una casa; ciò che si chiede negli annunci non è ciò che si paga. Nella zona periferica, nello stesso periodo, il centro della forchetta è salito del 43,8%.

Il mercato, con le fonti

Quanto spazio comprate

Lo stesso budget a Sappada e in altre tre località della regione

Il vostro budget350.000 €

Sappada140 m²
Tarvisio226 m²
Ravascletto · Zoncolan233 m²
Forni di Sopra215 m²

Al centro della forchetta OMI, per abitazioni civili in stato normale, prima di imposte e spese. I quadrati sono in scala fra loro. A parità di budget a Sappada si compra meno spazio: fra queste località è quella con la quotazione più alta.

Confrontate le località Lo strumento completo

La rendita, in tre scenari

Un bilocale affittato ai turisti: l'incasso lordo di un anno

Prudente

5.927 €

58 notti vendute, a 102 € di media

Centrale

14.502 €

81 notti vendute, a 179 € di media

Favorevole

22.578 €

104 notti vendute, a 217 € di media

Sono scenari con ipotesi dichiarate, non promesse né previsioni. Gli importi sono lordi: tolti portale, pulizie, costi fissi e imposte resta molto meno, e nello scenario prudente il conto può chiudere in perdita. Per le scelte fiscali serve un professionista.

Investire: il conto voce per voce

Ripresa dal drone che si avvicina alle case in legno dell'ultima fila di Borgata Bach: base intonacata di bianco, piani alti in legno scuro coi balconi, intorno il prato e dietro il bosco.

IVLe case

Poche, per cominciare.

A Sappada abbiamo appena cominciato, e il catalogo lo dice. Schede: 3, di cui in vendita 2. Una casa venduta resta in pagina con la sua dicitura; dove il prezzo non è confermato si legge «su richiesta».

Zona giorno dell'attico: soffitto a travi, pavimento in legno e la scala illuminata che sale al livello superiore

In venditaRif. SV-01

Attico a Granvilla

Attico su due livelli · Granvilla

Un attico nuovo su due livelli, sotto il tetto di un edificio appena finito a Granvilla: un soggiorno grande sotto le travi, tre camere, tre bagni e due balconi in legno rivolti ai prati e alle cime.

lordi interni: 163,2 m²
camere: 3
bagni: 3
livelli: 2

Prezzo su richiesta

Immagini in arrivo
In venditaRif. SV-02
Duplex al Cirmolo
Duplex in costruzione · Granvilla
livelli
2
Prezzo su richiesta
VendutaRif. SV-03
Quadrilocale a Borgata Bach
Quadrilocale all'ultimo piano · Bach
catastali
83 m²
camere
3
bagni
2
Venduta

In anteprimaUn progetto a Borgata LerpaSuperfici da progetto, indicative. Niente prezzi: si lascia un recapito per essere ricontattati.

Tutti gli immobili Avvisatemi delle prossime

VPer chi vende e per chi costruisce

Sei passi, e per ognuno una prova.

È il metodo che il gruppo TriesteVillas usa a Trieste e sulla costa, portato in montagna. I numeri del gestionale parlano di Trieste e dintorni, e lo diciamo riga per riga. A Sappada, finora, le case vendute sono 1.

La valutazione
Si parte dalle compravendite registrate e dalle quotazioni dell'Agenzia delle Entrate. Gli annunci servono solo da controllo.
La provaNel 2025 a Sappada si sono vendute 75 abitazioni: quando il confronto diretto manca, lo diciamo. Promettiamo il metodo, non un numero.
I documenti, prima dell'annuncio
Attestato energetico, visure e incarico scritto si controllano prima di scrivere una riga.
La provaNelle schede di questa pagina, dove un documento manca c'è scritto che manca.
Riprese, foto, planimetrie
Il drone, le foto e le planimetrie sono nostri. Dove una foto è passata da un ritocco con l'AI, è dichiarato foto per foto.
La provaLa ripresa in testa a questa pagina è vera, della primavera 2026. Su triestevillas.com le foto con la dichiarazione sono 1.183.
Il tour in 3D e i video
La casa si visita da lontano prima di mettersi in strada, e un video la racconta in pochi minuti.
La provaSui siti del gruppo 46 case hanno un tour in 3D; sul canale, aperto nel 2015, i video sono 140. Un tour può essere spento da chi lo ospita: allora la scheda non lo promette.
Quattro lingue
Ogni scheda esce in italiano, inglese, tedesco e sloveno.
La provaIn dodici mesi il 37% dei compratori di cui conosciamo il Paese ci ha scritto dall'estero, per case a Trieste e dintorni. Le traduzioni sono fatte con l'AI; tedesco e sloveno aspettano la rilettura di un madrelingua.
Il gestionale e le visite
Il gestionale è sviluppato in casa: i siti leggono il catalogo da lì, e un controllo ferma i nomi dei proprietari prima che escano.
La provaIn dodici mesi le visite accompagnate sono state 463, a Trieste e dintorni. A Sappada ogni visita è una trasferta da Trieste: si fissa per tempo.

VendutaLa casa venduta in Borgata Bach è rimasta in catalogo, con la sua dicitura: è il lavoro fatto, da guardare.La scheda

Avete una casa a Sappada

Presentatecela prima di decidere il prezzo.

Vi diciamo come la valuteremmo, quali documenti servono e che cosa faremmo per farla vedere. Non abbiamo una sede a Sappada: veniamo da Trieste, su appuntamento.

Presentateci la casa

State costruendo a Sappada

Un cantiere si racconta prima che sia finito.

Su triestevillas.com 19 annunci sono unità di 4 cantieri, fra nuovo e ristrutturazione integrale, a Trieste e dintorni. Per un cantiere prepariamo il modello in tre dimensioni, il listino con lo stato di ogni unità e la raccolta d'interesse in quattro lingue.

Parliamo del cantiere

Carta in rilievo dal Golfo di Trieste alle Dolomiti: i siti del gruppo a Trieste, in Friuli, a Lignano, sulla costa slovena e a Sappada. — Il rilievo è disegnato a nord del Friuli centrale, dalla griglia del terreno di questo sito (Copernicus DEM GLO-30); più a sud la carta è piatta. La costa del Golfo di Trieste è di OpenStreetMap; quella a ovest di Grado, con la laguna, è uno schema tracciato a mano. I cerchi dicono «da queste parti», non un indirizzo.

VIDal Carso alle Dolomiti

Lo stesso metodo, dal mare alla montagna.

SappadaVillas è il sito di montagna del gruppo TriesteVillas: gli altri siti attivi sono 8, fra Trieste, il Friuli, Lignano, la costa slovena e il lago d'Orta, in Piemonte. La sede è a Trieste, non a Sappada: in auto sono circa 2 h 45 min. Tarvisio e Ravascletto sono le prossime tappe: oggi lì non abbiamo case.

94
immobili online sui siti del gruppo: 1.312
compratori in dodici mesi, per case a Trieste e dintorni: 4
lingue per ogni scheda

Quanta strada c'è, in auto (circa)

Udine1 h 50 min
Trieste2 h 45 min
Venezia2 h 30 min

Tutte le distanze

Il gruppo Sappada e le altre località

La conca di Sappada da sopra Borgata Bach in una sera d'inverno simulata, con la neve che cade: cielo blu scuro, neve su tetti e piana, lampioni e qualche finestra accesi. Immagine rielaborata con AI a partire da una foto vera scattata di giorno in primavera, nevicata animata.

Epilogo

La conca a sera.

Il 21 dicembre a Bach il sole se ne va verso le 15:20.

Se avete una casa da vendere, un cantiere da raccontare o una borgata da capire, scriveteci: vi rispondiamo in italiano e in inglese.

Scriveteci Presentateci la casa

richieste@triestevillas.com +39 331 8940822 WhatsApp

Rielaborata con l'AIIl fermo è la voce «conca-da-bach-inverno-sera» di questo registro: neve e luce della sera aggiunte dal modello su una foto vera; le luci accese sono inventate, case, strade e monti sono quelli della foto. La neve che cade non viene da un modello video: è un'animazione di particelle calcolata in locale e sovrapposta al fermo, che resta identico in ogni fotogramma; il loop dura otto secondi e si richiude da sé. Otto prove con modelli di video da immagine sono state scartate: o restituivano un fermo senza neve, o muovevano la camera ridisegnando le case.Modellonano_banana_pro · animazione calcolata in locale (nessun modello video)Foto d'origineVolo con drone sopra Borgata Bach, Sappada (voce «conca-da-bach» di questo registro) · TriesteVillasLicenzaMateriale proprioData7 ottobre 2026La sua riga nei titoli di codaSimulazione: la veduta è quella della nostra foto di primavera; la neve a terra, il cielo della sera e le luci accese li ha aggiunti un modello, i fiocchi che cadono sono un'animazione calcolata. Non è una ripresa notturna né d'inverno. Simulazione invernale generata dall'AI a partire da una foto vera di TriesteVillas (drone, primavera 2026)

Sappada, misurata in ore di sole.

Spostate il sole. Guardate dove cade l'ombra.

La valutazione

I documenti, prima dell'annuncio

Riprese, foto, planimetrie

Il tour in 3D e i video

Quattro lingue

Il gestionale e le visite

Presentatecela prima di decidere il prezzo.

Un cantiere si racconta prima che sia finito.

La conca a sera.