Trg v številkah
Trg v Sappadi, mera za mero
»Cene kvadratnega metra« v Sappadi ni. Obstajata uradna vrednost, ki je razpon po oceni italijanske davčne uprave, in tisto, kar prodajalci zahtevajo v oglasih. Tu najdete oboje, ločeno, skupaj s tem, koliko stanovanj in hiš se v enem letu dejansko proda.
Nobena od teh številk ni cena iz prodajne pogodbe: kjer podatka ni, to povemo.
Podatki, prebrani pri viru dne
Pravi posnetek · SappadaTriesteVillas, posnetek z dronom, pomlad 2026
Uradna vrednost OMI
2.000–3.000€/m2
Osrednje območje, običajna stanovanja
Razpon po oceni italijanske davčne uprave, 2. polletje 2025: to ni cena posamezne hiše.
Oglaševana cena
3.577€/m2
Povprečje tega, kar zahtevajo oglasi
Ocena portala iz 26 oglasov, september 2026: to ni prodajna cena.
Zabeležene prodaje
75
Prodana stanovanja in hiše v letu 2025
−7,8 % glede na leto prej; 2,69 % obstoječih stanovanj.
Naš izračun iz podatkov OMI
+17,6 %osrednje+43,8 %obrobno
Sredina razpona v petih letih: osrednje in obrobno območje
Od II 2020 do II 2025. Nespremenjena vrednost ne pomeni nespremenjenih cen.
Cene danes
Za davčno upravo je občina razdeljena na tri območja. V osrednjem, to je pas ob regionalni cesti od zaselka Granvilla do zaselka Bach, so običajna stanovanja ovrednotena med 2.000 €/m2 in 3.000 €/m2. V območju, ki ga zbirka imenuje obrobno in ki zajema predel Sappada Vecchia in zaselek Cima Sappada, med 1.900 €/m2 in 2.700 €/m2. V preostalem delu občine, na podeželskem območju, med 1.200 €/m2 in 1.350 €/m2.
To so razponi, ocenjeni iz sklenjenih prodaj, za nepremičnine v običajnem stanju: ne cena posamezne hiše in brez posebne vrstice za novogradnje, ki jih ustanova ne vrednoti posebej.
V oglasih je merilo drugačno. Povprečna oglaševana cena v občini znaša 3.577 €/m2, pri 26 oglasih: to je tisto, kar se zahteva, ne tisto, kar se plača, in pri tako malo oglasih so dovolj tri nove hiše, da se povprečje premakne.
Za davčni urad je Cima Sappada obrobje. Za kupce ne: zaselka z najvišjima povprečnima oglaševanima cenama, Mühlbach in Cottern, ležita v obrobnem območju. Gre za povprečja portala iz enega, dveh ali treh oglasov na zaselek: namig, ne cenik.
- Vrednost OMI, osrednje območje
- Vrednost OMI, obrobno območje
- Vrednost OMI, podeželsko območje
- Oglaševane cene (druga mera)
Uradne vrednosti OMIrazponi, ocenjeni iz sklenjenih prodaj, običajno stanje, bruto površina
Oglaševane ceneocena portala in naše štetje oglasov: to niso prodajne cene
Povprečje oglasov je 19 % nad najvišjo uradno vrednostjo osrednjega območja in 43 % nad sredino razpona. Nobena od mer se ne moti: merita različne stvari.
VirAgenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI), 6. oktobra 2026 · immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. oktobra 2026
B1Območje OMI · pas: osrednje
Ob regionalni cesti, od zaselka Granvilla do zaselka Bach
2.000–3.000 €/m2Običajna stanovanja, vrednost OMI II 2025
Granvilla, Palù, Pill, Bach · skoraj ves zaselek Lerpa: območje je treba preveriti po hišnih številkah, v vsakem zaselku
To je Sappada, ki je v dvajsetem stoletju zrasla ob cesti: večstanovanjske stavbe in hiše iz šestdesetih in sedemdesetih let ob novejših stavbah.
D1Območje OMI · pas: obrobno
Sappada Vecchia, od zaselka Mühlbach do zaselka Cima Sappada
1.900–2.700 €/m2Običajna stanovanja, vrednost OMI II 2025
Mühlbach, Cottern, Hoffe, Fontana, Kratten, Soravia, Ecche, Puiche, Cretta, Cima Sappada
Za zbirko podatkov je to obrobje; v oglasih se prav tu danes zahtevajo najvišje cene, med lesenimi hišami zgodovinskih zaselkov.
Vse ovrednotene vrste nepremičnin, po območjih
| Območje | Vrsta | Prodaja, evri na m2 | Najem, evri na m2 na mesec |
|---|---|---|---|
| Osrednje območje | Običajna stanovanja | 2.000–3.000 | 6,2–8,8 |
| Osrednje območje | Stanovanja preprostejšega standarda | 1.700–1.950 | 4,8–6,2 |
| Osrednje območje | Garaže | 900–1.000 | 3,8–4,8 |
| Obrobno območje | Običajna stanovanja | 1.900–2.700 | 4–5,5 |
| Obrobno območje | Stanovanja preprostejšega standarda | 1.100–1.600 | 3,5–4,6 |
| Obrobno območje | Vile in manjše vile | 1.450–1.900 | 3,9–5,6 |
| Obrobno območje | Garaže | 620–830 | 2,6–3,8 |
| Podeželsko območje | Običajna stanovanja | 1.200–1.350 | 3,8–4,3 |
| Podeželsko območje | Vile in manjše vile | 1.300–1.400 | 3,5–4,2 |
»Običajno« stanje, edino, ki ga zbirka navaja za Sappado. V osrednjem območju vile niso ovrednotene. Vila v zaselku Cima Sappada je ovrednotena nižje kot stanovanje v istem območju: to je posledica vrste nepremičnine z zelo malo prodajami, ne merilo vrednosti samostojnih hiš. Najemnina je običajna dolgoročna, ne turistična. Tabela ne pove, od kdaj je vrednost nespremenjena: v prvem polletju 2014 je davčna uprava na novo zarisala območja in spremenila oznake, zato bi bil pri več vrsticah datum tisti iz spremembe, ne pravi (v podeželskem območju so običajna stanovanja tako ovrednotena od leta 2009). Iz istega razloga se vrednosti pred letom 2014 ne primerjajo med enakimi območji.
Gibanje
- Vrednost OMI, osrednje območje
- Vrednost OMI, obrobno območje
- Oglaševane cene (druga mera)
- Prodaje po letih
- Izpeljana vrednost, ni objavljena
Najprej obseg, potem cene. Število prodaj se poveča: leta 2020 jih je 52, leta 2021 pa 89; uradne vrednosti se premaknejo od leta 2022; povprečna oglaševana cena se med letoma 2019 in 2023 spremeni za +4,7 %, med letoma 2023 in 2025 pa za +24,8 % (letna povprečja).
Ista vrsta v tabeli, polletje za polletjem
| Polletje | Osrednje območje | Sredina | Obrobno območje | Sredina | Podeželsko območje |
|---|---|---|---|---|---|
| I 2016 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| II 2016 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| I 2017 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| II 2017 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| I 2018 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| II 2018 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| I 2019 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| II 2019 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| I 2020 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| II 2020 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| I 2021 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| II 2021 | 2.000–2.250 | 2.125 | 1.350–1.850 | 1.600 | 1.200–1.350 |
| I 2022 | 2.000–2.400 | 2.200 | 1.500–2.000 | 1.750 | 1.200–1.350 |
| II 2022 | 1.900–2.600 | 2.250 | 1.700–2.400 | 2.050 | 1.200–1.350 |
| I 2023 | 2.000–2.700 | 2.350 | 1.750–2.400 | 2.075 | 1.200–1.350 |
| II 2023 | 1.950–2.750 | 2.350 | 1.700–2.400 | 2.050 | 1.200–1.350 |
| I 2024 | 1.900–2.750 | 2.325 | 1.800–2.500 | 2.150 | 1.200–1.350 |
| II 2024 | 1.850–2.750 | 2.300 | 1.800–2.600 | 2.200 | 1.200–1.350 |
| I 2025 | 1.950–2.850 | 2.400 | 1.900–2.700 | 2.300 | 1.200–1.350 |
| II 2025 | 2.000–3.000 | 2.500 | 1.900–2.700 | 2.300 | 1.200–1.350 |
Najnižja in najvišja vrednost v evrih na m2 bruto površine, običajno stanje. Sredina je povprečje obeh skrajnih vrednosti: naš izračun. Do prvega polletja 2018 imajo območja v zbirki oznako pokrajine Belluno, nato oznako pokrajine Videm (Udine): vrednosti pred spremembo in po njej so enake.
VirAgenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI), 6. oktobra 2026 · immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. oktobra 2026 · Agenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026, 6. oktobra 2026
Uradne vrednosti so trinajst polletij zapored ostale enake, do konca leta 2021. Nato so se premaknile: v petih letih, od drugega polletja 2020 do drugega polletja 2025, se je sredina razpona v osrednjem območju zvišala za 17,6 %, v obrobnem pa za 43,8 %.
V osrednjem območju je najnižja vrednost danes enaka kot takrat: zvišala se je najvišja. Razpon se je odprl navzgor, obrobno območje pa je središče skoraj dohitelo.
Nespremenjeno ne pomeni stabilno. Pri nekaj deset pogodbah na leto lahko vrednost, ki se ne spreminja, pomeni le to, da zbiranje podatkov ni imelo dovolj prodaj za posodobitev: leta 2021 se je število prodaj v enem letu povečalo za 72,9 %, uradna vrednost pa se še ni premaknila.
Oglaševane cene imajo drugačno zgodbo: do leta 2023 skoraj ravne, potem strme. Po podatkih portala se je povprečje v petih letih zvišalo za 37,6 %, v zadnjem letu pa za 5,3 %. To ni rast vrednosti hiš: je sprememba povprečja oglasov, katerih sestava se je spremenila, ker so od leta 2024 na seznamu novogradnje.
- Vrednost OMI, osrednje območjesredina razponanominalno+17,6 %realno−1,2 %
- Vrednost OMI, obrobno območjesredina razponanominalno+43,8 %realno+20,7 %
- Oglaševane cene v Sappadiletno povprečje oglasovnominalno+30,7 %realno+9,7 %
- Cene stanovanj v Italijiindeks ISTATnominalno+17,9 %realno−1 %
Realno povprečno italijansko stanovanje ni pridobilo ničesar. Za Sappado sega rezultat od ničle do kakih dvajset točk več, odvisno od kazalnika: kateri je pravi, bi povedale samo cene iz pogodb.
VirAgenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI), 6. oktobra 2026 · immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. oktobra 2026 · ISTAT, «Prezzi delle abitazioni», II trimestre 2026 (comunicato del 17 settembre 2026), 7. oktobra 2026 · ISTAT, «Prezzi al consumo», medie annue 2020–2025, 7. oktobra 2026
Koliko nepremičnin se proda
V Sappadi zabeležijo nekaj deset prodaj stanovanjskih nepremičnin na leto, nikoli več kot devetdeset: leta 2025 jih je bilo 75, kar je 2,69 % obstoječih stanovanj. Tabela jih navaja leto za letom.
Skok se je zgodil leta 2021, s povečanjem za 72,9 % v enem letu: preden so se premaknile uradne vrednosti in precej pred oglaševanimi cenami, ki so bile takrat še na prejšnji ravni. Od takrat vrsta niha, zadnje leto pa kaže upad.
Glede na število obstoječih stanovanj se v Sappadi proda več kot v povprečju pokrajine in Karnije. Vendar je imenovalec majhen: dve večstanovanjski hiši, prodani v istem letu, premakneta vrsto, in letna sprememba še ni trend.
Sappada ima 1.320 prebivalcev in 2.762 stanovanj: v 76,5 % stanovanj ne živijo stalni prebivalci. To je trg počitniških stanovanj in povpraševanje prihaja skoraj v celoti od drugod. Vstopa in izstopa se brez naglice.
| Leto | Prodaje | Objavljena sprememba | Delež obstoječih stanovanj |
|---|---|---|---|
| 2018 | 56 | — | ni objavljeno |
| 2019 | ~40izpeljano, ni objavljeno | — | ni objavljeno |
| 2020 | 52 | +30,9 % | ni objavljeno |
| 2021 | 89 | +72,9 % | 3,25 % |
| 2022 | 78 | −12,3 % | 2,84 % |
| 2023 | 47 | −40,6 % | 1,68 % |
| 2024 | 82 | +75,6 % | 2,93 % |
| 2025 | 75 | −7,8 % | 2,69 % |
V povprečju približno 49 prodaj na leto med letoma 2018 in 2020 ter približno 74 med letoma 2021 in 2025. Prodaje so utežene s preneseno lastniško kvoto in vključujejo prve prodaje novogradenj. Spremembe so tiste iz poročil, ki popravljajo prejšnje leto: ne ujemajo se vedno z razmerjem med vrednostma.
VirAgenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026, 6. oktobra 2026
VirAgenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026, 6. oktobra 2026
Kaj premika trg
Nobene napovedi. Šest dejavnikov, pri vsakem tisto, kar je dokumentirano, smer, v katero potiska, in kaj ga lahko ovrže; nato trije scenariji za naslednji dve leti, brez verjetnosti.
Žičnice
Potiska navzgorKaj je dokumentiranoDežela je namenila 31.000.000 € za kabinsko žičnico od zaselka Kratten do koče Sappada 2000 in za dve sedežnici. Odprtje je napovedano za konec leta 2027, če ne bo zapletov: to je cilj, ne zaveza.
Kaj ga lahko ovržeŽičnica je financirana, ne pa še zgrajena: med prvo napovedjo in financiranjem je minilo tri leta in pol, 7. oktobra 2026 razpis za dela še ni bil objavljen, med gradnjo pa bodo naprave v nekaterih sezonah stale.
Furlanija - Julijska krajina
Več javnega kapitalaKaj je dokumentiranoSappada je del Furlanije - Julijske krajine od dne 16. decembra 2017, žičnice pa upravlja deželna družba. V zbirki uradnih vrednosti sprememba pokrajine ni pustila nobene stopnice. Od sezone 2026/27 dnevna smučarska vozovnica stane 45 € za prebivalce dežele in 55 € za vse druge.
Kaj ga lahko ovržeNaložbe so odvisne od deželnih proračunov, ki se spreminjajo z vsakim mandatom. Kdor kupuje od zunaj dežele, plača smučarsko vozovnico dražje.
Nova ponudba
Malo, a vse naenkratKaj je dokumentiranoV javnih oglasih in brošurah je približno 50 novih stanovanj v 6 projektih. V štirih letih, med letoma 2019 in 2023, se je število stanovanj v občini povečalo za 43. Urbanistična reforma, ki jo je deželni svet izglasoval 1. oktobra 2026, meri na ničelno neto porabo zemljišč: gre za glasovanje, ne še za veljaven zakon.
Kaj ga lahko ovržePredajo, napovedano za leto 2027, ima med 31 in 37 novih stanovanj: med 41 % in 49 % prodaj v letu 2025. Če pridejo hkrati, jih mora trg hkrati sprejeti.
Nadmorska višina in sneg
Relativna prednostKaj je dokumentiranoObčinska hiša stoji na 1.242 m: je najvišje ležeče občinsko središče v deželi. Upravljavec navaja proge med 1.245 m in 2.024 m.
Kaj ga lahko ovržeVišina pomaga v primerjavi z nižje ležečimi kraji, snega pa ne zagotavlja: skoraj vse proge ležijo pod dva tisoč metri.
Kdo tu živi in kdo prihaja
Zunanje povpraševanjeKaj je dokumentiranoSappada ima 1.320 prebivalcev, skoraj toliko kot pred petimi leti (ocena za leto 2026 jih šteje kakih dvajset manj), in v 76,5 % stanovanj ne živijo stalni prebivalci. Zabeležene turistične nočitve so se med letoma 2022 in 2025 povečale za 16,7 %; od leta 2025 pa statistika šteje tudi stanovanja, ki jih oddajajo zasebniki, in del povečanja je sprememba zajema.
Kaj ga lahko ovržeTrg je odvisen od dohodka ljudi, ki živijo drugje. Oktobra 2026 je dežela Sappado navedla med kraji, kjer vrednosti nepremičnin domačinom otežujejo dostop do stanovanja.
Igre leta 2026
Ni merljivoKaj je dokumentiranoZimske igre so potekale februarja 2026. Sappada ni bila prizorišče tekmovanj.
Kaj ga lahko ovržeV podatkih za Sappado učinka ni videti: oglaševane cene so rasle že od leta 2024, prodaje v letu 2025 pa so v upadu.
Medtem v Italiji: po podatkih ISTAT so se cene stanovanj v drugem četrtletju 2026 v enem letu zvišale za +4 % (na severovzhodu za +4,2 %), rast se upočasnjuje, prodaje stagnirajo. Po podatkih Banke Italije je povprečni popust med oglaševano in plačano ceno 7 % v Italiji in 5 % na severovzhodu: za Sappado take mere ni.
Trije scenariji za leti 2027 in 2028, brez verjetnosti
Trg zdrži
Kabinska žičnica se odpre v roku, novogradnje se prodajajo blizu oglaševanih cen, uradna vrednost se še naprej približuje vrednostim iz oglasov.
Znaki, ki jih je treba spremljatiProdaje v letu 2026 nad tistimi iz leta 2025; rast najvišje vrednosti osrednjega območja v prvem polletju 2026; oglasi za novogradnje, ki izginjajo s seznama brez znižanj.
Počasno vpijanje
Novogradnje ostanejo v oglasih tudi po rokih predaje, pojavijo se znižanja, rabljena vseljiva stanovanja nehajo rasti.
Znaki, ki jih je treba spremljatiOglasi za novogradnje, ki so konec leta 2027 še aktivni; oglaševane cene več četrtletij nespremenjene ali v upadu; padajoče prodaje.
Dva trga
Novogradnje razreda A ohranjajo svoje cene; rabljena stanovanja v nižjih energijskih razredih, ki so večina obstoječega fonda, se od njih oddaljujejo. To je scenarij, ki ga današnji podatki že opisujejo.
Znaki, ki jih je treba spremljatiRazlika med medianami novogradenj, rabljenih vseljivih stanovanj in nepremičnin za prenovo, v naslednjem razdelku.
To so načini branja podatkov, ki šele pridejo, ne napovedi. To stran posodobimo ob vsaki objavi uradnih vrednosti in deželnega poročila.
Novogradnja ali rabljeno
V oglasih, prebranih oktobra, novogradnje ali na novo zgrajeni objekti v energijskem razredu A zahtevajo več kot rabljena vseljiva stanovanja, nepremičnine za prenovo pa so na povsem drugi ravni: tri mediane so v grafu, s številom oglasov, na katerih temeljijo. Teh je malo in nekateri so iz iste stavbe: red velikosti drži, natančna številka je odvisna od treh oglasov.
Novogradnja nima uradnega merila. Ustanova vrednoti samo »običajno« stanje in stanovanje razreda A, predano leta 2027, nima vrstice za primerjavo. Njegovo ceno utemeljujejo energijski razred, tehnični opis, pripadajoči prostori in že sklenjene pogodbe, ne tabela. Poleg tega v oglasih skoraj nikoli ne piše, ali zahtevana cena vključuje DDV: pri počitniškem stanovanju, kupljenem od podjetja, ki ga je zgradilo, davek znaša 10 %.
Za rabljene nepremičnine velja obratno opozorilo. Ista nepremičnina se od portala do portala pojavlja z različnimi površinami in njena cena na kvadratni meter se temu ustrezno spreminja: pri tako majhnih vzorcih je to razmerje med dvema navedbama, ne meritev.
Še nekaj je dobro vedeti pri branju oglasov: tisti za nekaj tisoč evrov so deleži časovnega zakupa, ne stanovanja.
Med obema medianama novogradnje zahtevajo 18 % več kot rabljena vseljiva stanovanja. Pri vseh oglasih je mediana 4.375 evrov na kvadratni meter, mediana zahtevane cene pa 400.000 €: zahtevane, ne plačane cene.
Virimmobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensile, 6. oktobra 2026
Pod 300.000 € je danes naprodaj toliko nepremičnin: 4. Dve sta za prenovo, ena je majhno trisobno stanovanje in ena pritličje v nekdanjem hotelu.
Kako te številke beremo mi
Ko vrednotimo nepremičnino, ne izhajamo iz povprečja portala, ki precenjuje, niti iz uradne vrednosti, ki urejeno nepremičnino podcenjuje. Držimo se stalnega vrstnega reda, od najtrdnejšega podatka do najšibkejšega, in v oceno zapišemo, s katere stopnje izvira vsaka številka.
Prva stopnja so cene, navedene v prodajnih pogodbah: davčna uprava jih za zadnjih pet let daje na vpogled vsakomur, ki se prijavi z italijansko digitalno identiteto. Te ravni na tej strani ni, in to povemo: za Sappado je še nismo zbrali, in dokler je nimamo, ne zapišemo, za koliko se je vrednost hiš povečala.
V Sappadi posredujemo, naša pisarna pa je v Trstu: ocene opravimo na kraju samem, po dogovoru.
Cene, navedene v prodajnih pogodbah
Kupnina vsake prodaje v zadnjih petih letih, zaselek za zaselkom. To je edino merilo tega, kar je bilo dejansko plačano.
Primerljive nepremičnine, ena za drugo
Isti ali podoben zaselek, enako stanje, enaka lega glede na sonce: ne povprečje, temveč tri ali štiri resnične nepremičnine, z zapisanimi razlikami.
Vrednost OMI, kot kontrola
Pove, ali je ocena v razponu, ki ga bo priznal tudi cenilec banke. Pri nepremičnini, ki se oglašuje precej nad najvišjo vrednostjo območja, se cenitev lahko ustavi pod ceno.
Oglaševane cene, kot okvir
Povedo, s katerimi nepremičninami bo vaša tekmovala na dan, ko gre v prodajo. Ne povedo, koliko je vredna.
Kako nastanejo te številke
Uradne vrednosti. Zbirka vrednosti nepremičnin italijanske davčne uprave (Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, krajše OMI), prebrana po območjih in po polletjih: razponi med najnižjo in najvišjo vrednostjo, v evrih na kvadratni meter bruto površine, za stanovanja v »običajnem« stanju. Zadnje objavljeno polletje je drugo polletje 2025. Sredino razpona in spremembe smo izračunali sami.
Oglaševane cene. Povprečje cen iz oglasov v občini, kot ga mesec za mesecem izračuna portal immobiliare.it. Mediane glede na stanje nepremičnine so naše štetje oglasov za polno lastništvo, prebranih 6. oktobra 2026, brez deležev časovnega zakupa in brez oglasov brez cene.
Prodaje. Število normaliziranih transakcij in intenzivnost trga iz letnih poročil »Statistiche regionali« iste ustanove, vsako prebrano na strani, ki obravnava Sappado.
Preverjanje. Vsako podatkovno vrsto smo 7. oktobra 2026 znova prenesli z vira in jo drugič preračunali s programom.
Uradne vrednosti »non possono intendersi sostitutive della stima puntuale«: ne morejo nadomestiti ocene posamezne nepremičnine (naš prevod).
Kar je treba vedeti ob številkah
- Vrednost OMI je razpon, ocenjen za območje: ni ocena posamezne hiše, in to davčna uprava zapiše prva.
- Oglaševana cena ni prodajna cena. Med tem, kar se zahteva, in tem, kar se plača, je pogajanje, in za Sappado ga nihče ne meri. Krajevni primer: prenovljeno rabljeno stanovanje v središču je naprodaj od januarja 2024; med aprilom in septembrom 2026 je znižalo oglaševano ceno in je bilo oktobra še v oglasih.
- Pri nekaj deset oglasih in nekaj deset pogodbah na leto je treba vsak odstotek brati skupaj z njegovim imenovalcem.
- Nič na tej strani ni napoved ali finančno svetovanje: za naložbeno odločitev se obrnite na strokovnjaka.
Česa ne vemo
- Po kakšnih cenah se je prodajalo. Cene, navedene v pogodbah, obstajajo, a jih na tej strani ni: nismo jih še zbrali.
- Koliko prodaj je bilo leta 2019. Poročilo za tisto leto Sappado navaja samo na seznamu občin Karnije, brez številke: vrednost v grafu je izpeljana iz spremembe, objavljene leto pozneje.
- Koliko so vredne vile in samostojne hiše. Uradna vrednost se ne premakne že deset let, oglasov za cele hiše pa je dva ali tri.
- Koliko časa traja prodaja v Sappadi in koliko se cena zniža v pogajanjih. Javni podatki veljajo za vso Italijo ali za njen severovzhod.
- Ali je skok oglaševanih cen leta 2024 rast vrednosti ali sprememba sestave. Portal ne objavlja, koliko oglasov ima vsak mesec.
- Kaj bo pokazala vrednost za prvo polletje 2026. Ko smo brali zbirko, še ni bila objavljena.
Viri, z datumom branja
- Agenzia delle Entrate – OMI, banca dati delle quotazioni immobiliari (consultazione GEOPOI)Prebrano 6. oktobra 2026
- Agenzia delle Entrate – OMI, «Statistiche regionali. Il mercato immobiliare residenziale – Friuli Venezia Giulia», edizioni 2019–2026Prebrano 6. oktobra 2026
- immobiliare.it, «Mercato immobiliare» di Sappada: media dei prezzi richiesti negli annunci, serie mensilePrebrano 6. oktobra 2026
- Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia, «Regione in cifre 2026», tavole 4.12 e 4.13Prebrano 7. oktobra 2026
- ISTAT, «Prezzi delle abitazioni», II trimestre 2026 (comunicato del 17 settembre 2026)Prebrano 7. oktobra 2026
- ISTAT, «Prezzi al consumo», medie annue 2020–2025Prebrano 7. oktobra 2026
- Banca d'Italia, «Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia», II trimestre 2026Prebrano 7. oktobra 2026
- ISTAT, popolazione residente al 1° gennaio, file comunaliPrebrano 7. oktobra 2026
- Agenzia delle Entrate, «Consultazione valori immobiliari dichiarati» (atti dell'ultimo quinquennio, con accesso SPID, CIE o CNS)Prebrano 7. oktobra 2026
Podatki za prenos
- Vrednosti OMI po polletjih in območjihCSV · vrstic: 20
- Prodaje po letihCSV · vrstic: 8
- Oglaševane cene, mesečna vrstaCSV · vrstic: 100
Besedilne datoteke, ločene s podpičjem, z virom in datumom branja v vsaki vrstici; naslovi stolpcev so v italijanščini. Kdor jih uporabi, navede izvirni vir: pri uradnih vrednostih »Agenzia delle Entrate – OMI«.
To stran znova preberemo trikrat na leto: ob vsaki objavi uradnih vrednosti, spomladi in jeseni, ter ob izidu deželnega poročila junija.
Pogosta vprašanja
Koliko stane kvadratni meter nepremičnine v Sappadi?
Odvisno od tega, katero mero gledate. Davčna uprava vrednoti običajna stanovanja v osrednjem območju med 2.000 €/m2 in 3.000 €/m2, v običajnem stanju in glede na bruto površino. V oglasih je povprečna oglaševana cena 3.577 €/m2. To sta dve različni meri in nobena ni prodajna cena.
Zakaj oglasi zahtevajo več od uradne vrednosti?
Iz petih razlogov, razvrščenih po teži. Ustanova vrednoti »običajno« stanje, v oglasih pa je veliko novogradenj razreda A. Kar se zahteva, ni tisto, kar se plača. Oglasi uporabljajo prodajno površino, ki je radodarnejša od katastrske. Uradna vrednost se posodablja z zamudo, kadar je pogodb malo. In na portalih ostane tisto, kar se ni prodalo, to pa je pogosto najdražje.
Za koliko so se cene v Sappadi zvišale v petih letih?
Sredina razpona OMI se je v osrednjem območju zvišala za 17,6 %, v obrobnem pa za 43,8 %. Povprečna oglaševana cena po podatkih portala za 37,6 %: vendar je to sprememba povprečja oglasov, ne posamezne hiše. Podatka, ki bi meril resnično rast vrednosti, to je cene iz pogodb, tu še ni.
Kakšna je razlika med osrednjim in obrobnim območjem?
To sta območji ustanove Osservatorio del Mercato Immobiliare. Osrednje je pas ob regionalni cesti: Granvilla, Palù, Pill in Bach ter skoraj ves zaselek Lerpa. Obrobno sega od zaselka Mühlbach do zaselka Cima Sappada, torej zajema ves predel Sappada Vecchia. Meje ne sledijo zaselkom: del hiš, navadno na robu naselja, spada v podeželsko območje, kjer je uradna vrednost nižja, območje posamezne nepremičnine pa se preveri po hišni številki. Ime »obrobno« ne pomeni, da je vredno manj: nekatere najvišje oglaševane cene so prav tam.
Ali je Sappada najdražji gorski kraj v Furlaniji - Julijski krajini?
Po uradni vrednosti da: na deželni lestvici prvih dvajsetih območij po ceni običajnih stanovanj je edina gorska občina. Ali je prava izbira, je odvisno od tega, kaj iščete: primerjava z drugimi kraji, s prednostmi in omejitvami vsakega, je na strani s primerjavo.
Ali bo nova kabinska žičnica zvišala cene?
Ne vemo, in ne ve nihče. Dežela je namenila 31.000.000 €, odprtje pa je napovedano za konec leta 2027, če ne bo zapletov: žičnica je financirana, ne pa še zgrajena, in 7. oktobra 2026 razpis za dela še ni bil objavljen. Med prvo napovedjo in financiranjem je minilo tri leta in pol.
Za prodajalce
Imate hišo v Sappadi? Predstavite nam jo.
Zbiramo in preverjamo ponudbe prodajalcev; odprt dialog z investitorji