Kauf vom Bauträger: vom Plan, Mehrwertsteuer, gesetzliche Garantien

Es wirkt wie ein Detail und entscheidet alles Übrige. Ein neues Gebäude kann das Unternehmen verkaufen, das es baut, oder ein privater Grundeigentümer, der die Arbeiten einem Unternehmen überträgt. Von außen ist die Baustelle dieselbe; für den Käufer nicht.

Bevor man über den Preis spricht, sollte man also fragen, wer im Kaufvertrag die verkaufende Partei sein wird, und es sich schriftlich geben lassen.

Der Verkauf durch das Unternehmen, das gebaut oder saniert hat, unterliegt der Mehrwertsteuer, wenn er binnen fünf Jahren nach Bauende erfolgt; danach nur, wenn das Unternehmen dafür optiert.¹

Bemessungsgrundlage ist der Preis: Der prezzo-valore, der bei Bestandsimmobilien die Registersteuer auf den Katasterwert berechnet, gilt hier nicht. Bei gleichem Preis kostet der Neubau den Käufer einer Zweitwohnung also mehr Steuern als die Bestandsimmobilie. Teilzahlungen werden mit Mehrwertsteuer fakturiert; das Angeld (caparra confirmatoria) nicht. Bei mehrwertsteuerpflichtigen Verträgen fallen außerdem Stempelgebühr und Hypothekargebühren an, die hier nicht befreit sind: einige hundert Euro.¹

Das Gesetz über zu errichtende Immobilien schützt, wer Geld für ein Haus zahlt, das noch nicht steht. Es gilt, wenn der Verkäufer ein gewerblich handelnder Bauträger ist, der Käufer eine natürliche Person und die Immobilie „zu errichten“: Die Genehmigung ist bereits beantragt und das Gebäude noch nicht benützbar.²³

Zwei Hinweise. Ist das Projekt noch nicht bei der Gemeinde eingereicht, gilt die Regelung nicht: Wer in dieser Phase eine Summe zahlt, um eine Wohnung „zu reservieren“, hat diese Garantien nicht. Und der Notar darf den Vertrag nicht beurkunden, solange die Hypothek des Bauträgers auf Ihrer Einheit nicht aufgeteilt oder gelöscht ist.²

Die Baubeschreibung ist die Liste dessen, was Sie kaufen: Tragwerk, Dämmung, Fenster, Haustechnik, Ausstattung. Sie gehört als Anlage zum Vorvertrag. Was Ihnen mündlich gesagt wurde und nicht in der Baubeschreibung steht, gibt es nicht.

Die Energieklasse. Energetisch wird ein abgebrochenes und wieder aufgebautes Gebäude wie ein Neubau behandelt, und ein Neubau muss ein „Niedrigstenergiegebäude“ sein. Das ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einer bestimmten Klasse: In den Inseraten für Neubauten steht die geplante Klasse, und die tatsächliche bescheinigt der Energieausweis nach Bauende. In einem Tal der Klimazone F ist das die Zahl, die über die Kosten jedes Winters entscheidet.⁵

Die Termine. In Inseraten für Neubauten ist der Übergabetermin, in Sappada wie anderswo, eine Angabe, und für dasselbe Vorhaben kann er von einem Kanal zum anderen abweichen. Es gilt, was im Vertrag steht: die Frist, was bei Verzug geschieht, wann jede Rate fällig ist.

Es gibt Abzüge von der Einkommensteuer für alle, die von einem Unternehmen eine Einheit in einem vollständig abgebrochenen und wieder aufgebauten Gebäude in einer Erdbebenzone, eine Immobilie in einem zur Gänze sanierten Gebäude oder eine neu errichtete Garage kaufen. Sappada liegt in der Erdbebenzone 2.⁴⁶

Die Bedingungen sind streng: Verkaufen muss ein Unternehmen, innerhalb einer Frist ab Bauende; für den ersten Abzug braucht es die mit dem Bauantrag hinterlegten Gutachten; für Zweitwohnungen gilt der niedrigere Satz; die drei Maßnahmen schließen einander aus; über einer Einkommensschwelle gibt es eine Gesamtobergrenze. Und sie werden über zehn Jahre verteilt, nur für alle, die in Italien Einkommensteuer zahlen.

Man sollte sie nicht einrechnen, solange Notar und Steuerberater die Unterlagen dieses Bauvorhabens nicht gesehen haben.

In Sappada wird mehr wiedergewonnen als neu gebaut. In den historischen Weilern sind Neubauten in der Regel untersagt; anderswo liegen die Höchsthöhen je nach Zone zwischen 6,5 m und 7,5 m, und oberhalb von 1.350 m Seehöhe wird nicht gebaut. Die gesamte Gemeinde steht unter Landschaftsschutz.⁷

Das Ergebnis sind kleine Vorhaben mit wenigen Wohnungen, oft aus dem Wiederaufbau eines Stadels oder eines bestehenden Gebäudes. Zwischen 2019 und 2023 ist der Wohnungsbestand der Gemeinde insgesamt um 43 gewachsen.

In den Inseraten verlangt der Neubau deutlich mehr als der Gemeindedurchschnitt von 3.577 €/m²: Dieser Durchschnitt enthält die Bestandsimmobilien. Wer eine neue Wohnung mit den amtlichen Richtwerten vergleicht, muss wissen, dass diese Wohnungen in „normalem“ Zustand beschreiben, nicht den Neubau.

Für die Bauvorhaben, die wir betreuen, erstellen wir eine Projektseite mit den Einheiten und ihrem Stand, neu gezeichneten Grundrissen und Bildern, die als das bezeichnet sind, was sie sind: Ein Rendering ist keine Fotografie, und das schreiben wir dazu. Preise veröffentlichen wir, wenn sie schriftlich bestätigt sind. Wir sind nicht der Bauträger und haften nicht für seine Termine: Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie verlangen sollten, und von wem.