Ein Haus in Sappada sanieren: was man verändern darf, mit welchem Verfahren, mit welchen Steuerabzügen

Ein Ministerialdekret vom 7. Januar 1956 hat das gesamte Gemeindegebiet von Sappada zum Gebiet von erheblichem öffentlichem Interesse erklärt. Der Bauleitplan führt das Dekret unter seinen Bindungen auf und erkennt dem ganzen Gebiet einen „landschaftlichen Wert“ zu. In der Praxis geht jede Arbeit, die das äußere Erscheinungsbild eines Hauses verändert, zuerst durch die Landschaftsschutzgenehmigung.¹²

Die Ausnahmen listet eine staatliche Verordnung von 2017 auf. Ausgenommen sind zum Beispiel eine Dämmung, die nicht über den Gebäudeumriss hinausragt, und Erneuerungen mit den vorhandenen Materialien. Ein vereinfachtes Verfahren, das innerhalb von 60 Tagen abgeschlossen sein muss, durchlaufen eine Dacheindeckung aus einem anderen Material, neue Gauben und Dachfenster, eine Volumenvergrößerung bis zu 10 % und höchstens 100 Kubikmetern und eine oberirdische Garage bis zu 50 Kubikmetern. Alles andere geht ins ordentliche Verfahren, mit der Stellungnahme des Soprintendente, des Leiters der staatlichen Denkmal- und Landschaftsbehörde (Soprintendenza), innerhalb von 45 Tagen. Eine Genehmigung gilt 5 Jahre.¹⁰¹¹

In den historischen Weilern gelten die Ausnahmen nur zum Teil, solange der Bauleitplan nicht an den regionalen Landschaftsplan (Piano paesaggistico regionale) angepasst ist: Der Bauleitplan führt sie in einer kürzeren Liste auf.¹

Eine Besonderheit von Sappada: Das Bauamt der Gemeinde verlangt, im Landschaftsbericht (relazione paesaggistica) alle vier Buchstaben (lettere) der Unterschutzstellung anzugeben. Das zählt, weil einige Ausnahmen der staatlichen Verordnung, etwa die für Dachfenster und für Solarmodule auf den Dachflächen, nur für Güter gelten, die nach bestimmten Buchstaben geschützt sind, und nicht nach anderen.³¹⁰

Wer entscheidet? Je nach Fall die Gemeinde oder die Region. Im ordentlichen Verfahren äußert sich auch die örtliche Landschaftskommission (Commissione locale per il paesaggio), die im vereinfachten Verfahren nicht vorgeschrieben ist.¹³⁹

Der Bauleitplan ordnet die alten Weiler der Zone A1 zu und die Teile von Bach und Granvilla, die er „rifabbrico“ (Wiederaufbau) nennt, der Zone A2. Hier hat jedes Gebäude einen Schutzgrad von 1 bis 7, der festlegt, ob es restauriert oder umgebaut wird oder abgebrochen und wieder aufgebaut werden darf. Gebäude mit Schutzgrad gibt es auch außerhalb der Weiler, verstreut in den anderen Zonen.¹

Vier Regeln gelten unabhängig von den Einzelheiten.

• Kein zusätzliches Volumen von Grad 1 bis 5, und keine Neubauten daneben. Auf den Außenflächen der Grade 2, 3 und 4 darf man nur unterirdisch bauen; Lager für Brennholz bleiben zulässig.
• Der Blockbau bleibt stehen. Bei den Graden 1, 2 und 3 ist es verboten, ein Haus aus verkämmten Balken vollständig ab- und wieder aufzubauen, in welcher Zone es auch steht.
• Die Höhe. Bei wertvollen Gebäuden geht sie nicht über die vorhandene hinaus; bei den anderen darf sie aus hygienisch-funktionalen Gründen um 10 % steigen, bis zu 6,5 m in der Zone A1 und 9,5 m in der Zone A2. Wohnräume haben mindestens 2,4 m, aber geringere vorhandene Höhen bleiben, solange nicht das ganze Gebäude oder die ganze Einheit erneuert wird.
• Keine regionalen Volumenboni. Die beiden Artikel des Baugesetzbuchs, die Erweiterungen abweichend von den Vorschriften erlauben, gelten in den historischen Zonen von Sappada nicht.¹⁵

Der Schutzgrad lässt sich ändern, aber nur um eine Stufe, nie von Grad 1 aus und nie hin zu Grad 7: Nötig sind ein vom Techniker bestätigtes Gutachten (perizia asseverata), die Stellungnahmen des technischen Amts der Gemeinde (Ufficio tecnico) und der Landschaftskommission sowie ein Beschluss des Gemeinderats, und erst danach wird das Projekt eingereicht. Ein Gebäude ohne eigenes Gebäudeblatt (scheda) erhält den Schutzgrad ähnlicher Gebäude in derselben Zone.¹

Der Schutzgrad des einzelnen Hauses steht auf den Planblättern des Bauleitplans, Parzelle für Parzelle. Das ist das Erste, wonach man fragt, bevor man sich in ein Projekt verliebt.

Die Bauordnung der Gemeinde verlangt Satteldächer mit zwei Dachflächen, mit einer Neigung zwischen 35 % und 50 %, und einen Dachüberstand bis zu 3 m: Über 1,6 m zählt er als überbaute Fläche. Die Dacheindeckung besteht aus Holzschindeln oder lackiertem Metall; Betondachsteine sind bei Gebäuden mit Grad 1 bis 4 nicht zugelassen. Bei den Graden 2, 3 und 4 verlangt der Bauleitplan mehr: Die Dacheindeckung wird im ursprünglichen Material saniert und ergänzt, und wo Bauordnung und Bauleitplan nicht übereinstimmen, gilt der Bauleitplan.¹²

Die Gauben. Bei Grad 2, dem unverändert erhaltenen Sappadiner Haus, werden keine neuen geöffnet, auch keine Terrassen: Zulässig sind nur dachbündige Dachfenster, bis zu 4 % der Dachfläche. Bei den Graden 3 und 4 sind Gauben „traditioneller Art“ zugelassen. Auf dem Sappadiner Haus nehmen sie höchstens 10 % der Dachfläche ein, sind bis zu 1,2 m hoch und breit, haben ein Pultdach und liegen mindestens 1 m vom First entfernt; bei Gebäuden, die keine Sappadiner Häuser sind, auch bei denen des „rifabbrico“, dürfen sie bis zu 1,5 m breit sein. Eine neue Gaube durchläuft das vereinfachte Landschaftsverfahren und braucht, wenn sie das Tragwerk berührt, auch die zertifizierte Baubeginnmeldung (segnalazione certificata di inizio attività, SCIA).¹²⁵¹⁰

Die Solarmodule. Die Bauordnung verlangt, dass sie in der Ebene der Dachfläche liegen. In Friaul-Julisch Venetien ist ihre Montage auf einem Gebäude ordentliche Instandhaltung, und die Gemeinde kann sie auch in den historischen Zonen nicht verbieten; dort müssen sie aber wie Dachfenster aussehen, ohne die ganze Dachfläche zu bedecken und ohne zu spiegeln. Der Schritt über den Landschaftsschutz bleibt: Wie er bei den Buchstaben der Unterschutzstellung ausgeht, die in Sappada angegeben werden, muss man beim Amt erfragen.²⁵¹⁰

Die Außendämmung. Das Baugesetzbuch erlaubt bis zu 25 cm zusätzliche Stärke an den Wänden und 30 cm auf dem Dach, ohne dass Abstände und Höhen eingehalten werden müssen. Bei den Graden 1 und 2 zählt in Sappada die Außendämmung des Dachs jedoch als Erhöhung von First- und Traufhöhe, und bei geschützten Gebäuden bleiben die äußeren Oberflächen den vorhandenen ähnlich. Eine Dämmung, die nicht über den Gebäudeumriss hinausragt, braucht keine Landschaftsschutzgenehmigung.¹²⁵¹⁰

Der Dachboden. Er lässt sich zu Wohnraum ausbauen, ohne First, Traufe und Neigungen zu ändern, mit einer Mindesthöhe von 1,3 m und einer mittleren Höhe von 1,9 m; in den historischen Zonen erlaubt das Regionalgesetz auch, die Zahl der Wohnungen zu erhöhen.²⁵

Was ein Haus im Winter kostet, hängt stark von Dach und Fenstern ab: Die Rechnung steht im Ratgeber zum Heizen.

In der Zone A kann ein Heustadel oder ein Stall zur Wohnung werden: Der Bauleitplan lässt die Wohnnutzung zu. Wie, entscheidet jedoch der Schutzgrad des Gebäudes. Tierunterstände, „die nicht zur Sappadiner Bauweise gehören“, also Grad 5, dürfen mit einem Gutachten, das belegt, dass sie nicht zu retten sind, vollständig umgebaut oder mit ihrem bestehenden Volumen abgebrochen und wieder aufgebaut werden; im historischen Hauptkern verschiebt sich die Grundfläche dabei um höchstens 20 % der überbauten Fläche. In der Zone A braucht ein Umbau mit Nutzungsänderung die Baugenehmigung oder die Meldung, die das Regionalgesetz ersatzweise zulässt.¹⁵

Jede Wohnung, die aus einem Gebäude gewonnen wird, das am 2. Juni 2001 bestand, hat mindestens 45 m² Nutzfläche, und jede neue oder umgenutzte Einheit braucht einen Stellplatz, überdacht oder offen; liegt der Stellplatz außerhalb des Gebäudes, ist darin ein Abstellraum von 5 m² pro Wohnung nötig. In Neubauten müssen mindestens zwei Drittel des Wohnvolumens auf Wohnungen mit mindestens 70 m² entfallen. Für Mindesthöhen und Mindestflächen wendet das Amt die Bauordnung an.²⁴

Die verstreuten Hütten auf den Wiesen, die Schupf'n, sind eine andere Sache: Der Bauleitplan verbietet, sie zu bewohnen und sie als Ferienhäuser zu nutzen, auch nur für wenige Tage. In den landwirtschaftlichen Zonen können Wirtschaftsgebäude, die zu einem landwirtschaftlichen Wohnhaus gehören, nur als landwirtschaftlicher Wohnsitz zur Wohnung werden, mit einer zwanzigjährigen Bindung, die ihren Verkauf verbietet; und Neubauten, Erweiterungen und Umbauten bringen dort eine Zweckbindung (vincolo di destinazione) von 20 Jahren mit sich, notariell festgehalten, die mit dem Haus mitgeht und in jedem Kaufvertrag genannt werden muss.¹²⁵

Garagen und Schuppen. In den Zonen A1, A2 und B1 werden keine oberirdischen Nebengebäude gebaut: keine Garagen, keine Geräteschuppen auf den Freiflächen. In den Zonen B2 und B3 ist ein freistehendes Nebengebäude möglich, bis zu 2,7 m hoch, mit Dachflächen von mindestens 45 % Neigung, mit Schindeln gedeckt.¹

Für Verfahren, die nach dem Regionalgesetz vom Februar 2018 eingeleitet wurden, mit dem Friaul-Julisch Venetien Sappada aufgenommen hat, folgt Sappada dem regionalen Baugesetzbuch, und der Bauleitplan beschreibt die Eingriffe mit den Begriffen dieses Gesetzbuchs. Die Unterschiede zum staatlichen Einheitstext für das Bauwesen (testo unico) betreffen nicht nur Einzelheiten.¹⁵⁸

Zwei praktische Hinweise des Bauamts der Gemeinde: Unvollständige Anträge werden ohne Prüfung zurückgewiesen, und die Dateien für die Soprintendenza dürfen nicht größer als fünfzehn Megabyte sein.³

Sappada liegt in Erdbebenzone 2, und für die Verfahren zur Statik ist die Region zuständig. Seit dem 1. Februar 2025 hängt das Verfahren nicht mehr allein von der Zone ab, sondern von der Art des Eingriffs: Eingriffe, die für die öffentliche Sicherheit relevant sind, warten vor Beginn auf eine Genehmigung; solche von geringerer Relevanz werden stichprobenartig kontrolliert; solche ohne Relevanz werden hinterlegt. In welche Kategorie eine Arbeit fällt, regelt eine regionale Verordnung, und festgelegt wird es vom Ingenieur.⁷⁸

Jede Sanierung geht vom rechtmäßigen Bestand (stato legittimo) aus: dem Zustand, der sich aus dem letzten Bautitel (titolo edilizio) für das ganze Gebäude ergibt, zusammen mit den späteren Teiltiteln. Bei alten Häusern, gebaut, als noch kein Bautitel nötig war, zählen die Ersterfassung im Kataster (catasto di primo impianto) und andere Unterlagen, Fotografien eingeschlossen.⁵

Kleine Abweichungen werden toleriert. In Friaul-Julisch Venetien ist eine Abweichung von bis zu 3 % von den Maßen des Projekts keine Planänderung (variante); für Arbeiten, die bis zum 24. Mai 2024 ausgeführt wurden, steigt die Toleranz auf 4 % bei Einheiten zwischen hundert und dreihundert Quadratmetern, auf 5 % unter hundert und auf 6 % unter sechzig. Der Techniker erklärt sie im nächsten Verfahren oder mit einer förmlichen Bestätigung des Technikers (asseverazione), die dem Kaufvertrag beigelegt wird.⁵

Die kleineren Toleranzen, jene bei Oberflächen und Haustechnik, behält das Gesetz Immobilien vor, die nicht nach dem Kodex der Kultur- und Landschaftsgüter (Codice dei beni culturali e del paesaggio) geschützt sind: In Sappada, wo alles unter Schutz steht, muss der Techniker sagen, ob sie gelten.⁵

Das Regionalgesetz zur Reform der Raumordnung (governo del territorio) stammt vom 16. Oktober 2026 und ist seit dem 20. Oktober 2026 in Kraft. Abgesehen von den Übergangsbestimmungen gilt es jedoch erst ab der künftigen Änderung des regionalen Raumordnungsplans (Piano di governo del territorio); die Durchführungsverordnung ist innerhalb von 180 Tagen nach Inkrafttreten zu erlassen, und ab der Verordnung haben die Gemeinden 3 Jahre Zeit, sich anzupassen. Das Baugesetzbuch bleibt, mit einigen aktualisierten Verweisen, und die Sicherungsmaßnahmen (misure di salvaguardia) der neuen Pläne halten weder die Instandhaltung noch die Restaurierung auf.⁶

Für Ausgaben im Jahr 2026 beträgt der Abzug für Renovierungen („bonus casa“) 36 % bei einem Haus, das nicht der Hauptwohnsitz ist, und 50 % bei dem, in dem man lebt, auf Ausgaben bis zu 96.000 € pro Einheit, verteilt auf 10 Jahresraten. Er steht allen zu, die die italienische Einkommensteuer (IRPEF) zahlen, ob in Italien ansässig oder nicht: Wer keine italienischen Einkünfte hat, hat keine Steuer, von der er ihn abziehen könnte. Dieselben Sätze gelten für Energiesparmaßnahmen.¹²¹³¹⁵

Auf Arbeiten der außerordentlichen und ordentlichen Instandhaltung von Wohnungen beträgt die Mehrwertsteuer 10 %, mit einer Grenze für mitgelieferte Güter von erheblichem Wert. Ein Flüssiggas- oder Heizölkessel, der allein eingebaut wird, ist nicht absetzbar.¹³¹⁴

Für 2027 sieht das geltende Gesetz 30 % und 36 % vor. Der Entwurf des Haushaltsgesetzes, den der Ministerrat am 28. Oktober 2026 beschlossen hat, schlägt vor, die heutigen Sätze, 36 % und 50 %, für ein weiteres Jahr beizubehalten, mit derselben Obergrenze, auch für die Erdbebensicherung und die Energiesparmaßnahmen. Es ist ein Text, den das Parlament bis zur Verabschiedung, bis zum Jahresende, noch ändern kann: Wer entscheiden muss, wann er eine Arbeit bezahlt, bespricht das mit seinem Steuerberater.¹⁶¹⁷

Die Region hilft denen, die dort ihren Wohnsitz haben. Der Zuschuss für Fenster und Dämmung, bis zu 50 % und 12.000 € pro Art der Arbeit, ist Personen mit Wohnsitz in der Region vorbehalten, und das galt auch für den Zuschuss für Personen mit niedrigem ISEE (Einkommens- und Vermögensindikator) und noch auszuführenden Arbeiten, der im November 2025 geschlossen wurde. Wer in Sappada das Haus kauft, in dem er leben wird, kann außerdem mit der regionalen Förderung für die Erstwohnung rechnen, die mit Sanierung bis zu 17.500 € beträgt: Die Bedingungen stehen im Ratgeber zu Venetien oder Friaul.¹⁸¹⁹²⁰

Wenn Sie vor dem Ende der Raten verkaufen, gehen die verbleibenden Abzugsraten auf den Käufer über, sofern der Kaufvertrag nichts anderes bestimmt: Das ist eine Zeile, die man mit dem Notar entscheidet, nicht eine, die man hinterher entdeckt.¹⁴

Meist lohnt es sich:

• den rechtmäßigen Bestand von einem Techniker prüfen zu lassen und kleine Abweichungen innerhalb der Toleranzen vor dem Vorvertrag vom Techniker förmlich bestätigen zu lassen (asseverazione): Die Bestätigung wird dem Kaufvertrag beigelegt;⁵
• die Landschaftsschutzgenehmigungen für die Arbeiten am Äußeren aus den vergangenen Jahren wiederzufinden, denn jede Änderung am Äußeren musste eine haben;¹
• den Energieausweis (attestato di prestazione energetica) nach einer Arbeit zu aktualisieren, die die Klasse ändert: Das Gesetz verlangt es, und Käufer lesen ihn im Inserat;²¹
• im Kaufvertrag festzulegen, wer die verbleibenden Abzüge behält;¹⁴
• bei einem Haus in den Weilern den Schutzgrad und das, was er erlaubt, in der Hand zu haben: Das ist die erste Frage der Käufer.

Meist lohnt es sich nicht:

• kurz vor dem Verkauf große Arbeiten zu beginnen: Der Käufer will vielleicht selbst darüber entscheiden, und außen durchlaufen sie ein Landschaftsverfahren, das auch in der vereinfachten Form eine Frist von 60 Tagen hat;¹⁰
• Erweiterungen oder Gauben planen zu lassen, die der Schutzgrad nicht zulässt: Ein Projekt, das nicht genehmigt werden kann, steigert den Wert nicht;¹
• die Anlage mit einem einzelnen Gaskessel zu erneuern und dabei auf den Steuerabzug zu zählen, der nicht zusteht.¹³

Für die wochenweise Vermietung gelten dieselben Bauvorschriften; die Regeln zur Vermietung stehen im eigenen Ratgeber.

Bei den Häusern in den Weilern, die wir betreuen, suchen wir vor dem Inserat den Schutzgrad auf den Planblättern des Bauleitplans und schreiben ihn ins Exposé, zusammen mit dem, was er erlaubt. Wenn der rechtmäßige Bestand oder die Übereinstimmung mit den Genehmigungen geprüft werden muss, macht das ein zugelassener Techniker, nicht wir.

Wenn Sie ein Haus in Sappada besitzen und an Verkauf oder Vermietung denken, fangen wir hier an: In der schriftlichen Bewertung sagen wir Ihnen, welche Arbeiten sich vor dem Inserat lohnen und welche man besser dem Käufer überlässt, mit den Regeln des Schutzgrads Ihres Hauses und den nötigen Verfahren. Manchmal ist die Arbeit, die am meisten nützt, die, die man nicht sieht: Unterlagen, die in Ordnung sind.