Prodaja hiše v Sappadi tujemu kupcu: kaj se spremeni in kaj ne

Leta 2025 so tuji gostje ustvarili 13,4 % nočitev v registriranih nastanitvah v Sappadi: turizem v kraju je predvsem italijanski.⁹ Toda meja z Avstrijo je le nekaj kilometrov stran. Z avtom je po naših ocenah iz Lienza do sem približno 1 h 55 min, iz Celovca približno 2 h 40 min, iz Ljubljane približno 3 h 30 min, iz Münchna približno 5 h 20 min. Krajevni govor, sappadinščina, pa je avstrijsko-bavarskega izvora: naš vodnik o Plodnu pripoveduje njegovo zgodbo.¹¹

Za prodajalca je kupec, ki živi v tujini, en kupec več. Ne potrebuje drugačnih pravil kot Italijan, razen v štirih točkah: ali sme kupiti, s katerimi dokumenti, v katerem jeziku se podpisuje in kako pride denar.

Splošno pravilo je staro in je zapisano v predhodnih določbah civilnega zakonika: tujec uživa državljanske pravice italijanskega državljana pod pogojem vzajemnosti, torej če njegova država Italijanom priznava enake pravice. Nakup hiše je ena od teh pravic.¹

V praksi preverjanje zadeva malokoga. Po navedbah zunanjega ministrstva so ga oproščeni državljani, fizične osebe in družbe, držav EU in preostalih treh držav Evropskega gospodarskega prostora: Avstrijec, Nemec ali Slovenec kupi v Sappadi kot nekdo iz Vidma. Oproščeni so tudi osebe brez državljanstva in begunci s prebivališčem v Italiji vsaj tri leta, državljani držav, ki imajo z Italijo dvostranski sporazum o naložbah, ter tujci, ki v Italiji živijo z dovoljenjem za daljše prebivanje ali z dovoljenjem za delo, za samostojno podjetje, za družino, iz humanitarnih razlogov ali za študij. Zakon o priseljevanju zakonito prebivajočega tujca pri državljanskih pravicah izenačuje z državljanom.²³¹⁰

Pri vseh drugih, na primer pri Američanu ali Britancu, ki ne živi v Italiji ali tu živi z drugim dovoljenjem, kot je tisto za izbrano prebivališče, notar pred listino na podlagi podatkov ministrstva preveri, ali med državama obstaja vzajemnost. To je dobro vedeti, ko pride ponudba, ne na dan podpisa.¹⁰

Prvi je italijanska davčna številka. Kdor živi v tujini, jo zaprosi pri italijanskih konzularnih organih v državi prebivališča; dobi jo lahko tudi na uradu Agenzia delle Entrate, po dogovoru in z osebnim dokumentom.⁴

Nato veljaven osebni dokument, zakonski stan in, za poročene, premoženjski režim, ker odločata, čigava bo hiša. Za par, poročen v tujini, je lahko potreben dokument o pravu, ki ureja njun zakon: vprašanje je treba zastaviti zgodaj.

Kdor ne more priti v Italijo na podpis, se lahko da zastopati pooblaščencu. Pooblastilo se da v tujini, pred notarjem ali na italijanskem konzulatu, notar, ki sestavi listino, pa pove, katere formalnosti so potrebne, da velja v Italiji, in ali ga je treba prevesti: bolje je vprašati, preden ga kupec podpiše.

Italijanska notarska listina se piše v italijanščini. Notarski zakon predvideva dve poti za tiste, ki izjavijo, da italijanščine ne znajo.⁵

Tako kupec vedno podpiše besedilo, ki ga lahko prebere. Zato je treba notarju jezik kupca sporočiti, ko se določi datum, skupaj s tem, kdo bo tolmač in kdo priča: v teh primerih notar praviloma pokliče priče. Tolmač in priče morajo izpolnjevati zakonske pogoje: polnoletni, italijanski državljani ali tujci s prebivališčem v Italiji, brez interesa pri listini, ne zakonci ne bližnji sorodniki strank; tolmač pa ne sme biti hkrati priča. Zakonec ali otrok kupca mu torej ne more biti tolmač. Kdo plača tolmača in prevod, se dogovorita stranki: dobro je to zapisati že v predpogodbo.

In tudi predpogodbo je dobro napisati v obeh jezikih drug ob drugem, z navedbo, katero besedilo v dvomu prevlada.

V prodajni listini stranki v nadomestni izjavi navedeta, kako je bila kupnina plačana: podatke vsakega nakazila ali čeka. V isti izjavi povesta, ali je sodeloval posrednik, kdo je bil ter koliko in kako je bil plačan. Kupec, ki plačuje iz tujine, to stori z nakazilom, notar pa zapiše njegove podatke.⁶

Ko denar prihaja od daleč, obstaja orodje, ki ščiti oba: dovolj je, da ga zahteva ena od strank, in notar mora kupnino položiti na namenski račun, kjer ostane ločena od njegovega premoženja in je ni mogoče zarubiti. Upravičencem jo sprosti po registraciji in vpisu prodaje v nepremičninske registre, ko preveri, da se niso pojavila nova bremena. Prodajalec ve, da denar obstaja; kupec, da je hiša njegova, preden denar zamenja lastnika.⁷

Nazadnje so tu predpisi o preprečevanju pranja denarja. Notar in agencija morata kupca identificirati in preveriti njegovo identiteto; če kupuje prek družbe, morata ugotoviti, kdo jo ima v lasti in jo obvladuje. Lahko vprašata, od kod denar prihaja. Tuji kupec, ki to ve, dokumente pripravi pravočasno.⁸

Davki prodajalca ostanejo enaki: dobiček pri hišah, kupljenih ali zgrajenih pred manj kot petimi leti (desetimi, če so bila izvedena dela s Superbonusom), ob zakonskih izjemah, se izračuna kot pri vsaki prodaji, in naš vodnik o prodaji pojasni, kako.¹² Enake ostanejo tudi listine, ki jih je treba pripraviti pred oglasom: energetska izkaznica, skladnost katastrskega načrta, gradbena dovoljenja, krajinsko dovoljenje za zunanja dela.

Spremeni pa se, koliko štejejo. Kupec, ki živi ure stran in morda le s težavo bere italijansko, odloča po tem, kar vidi od daleč: berljivi tlorisi, verne fotografije, izkaznica, pisno navedeni stroški etažne skupnosti. Hiša z urejenimi listinami in predstavitvijo v njegovem jeziku se proda na daljavo; hiša, za katero so potrebna tri potovanja, da razumeš, kaj kupuješ, pogosto ne.

Vsaka hiša, ki jo prodajamo v Sappadi, ima predstavitev v italijanščini in tudi v angleščini, nemščini in slovenščini, z listinami in označenimi fotografijami. Skupina dela iz mesta Trst, in od kupcev, ki so se v zadnjem letu obrnili na skupino zaradi hiš v Trstu in okolici in katerih državo poznamo, jih je 37 % živelo v tujini: to ni številka za Sappado, in meri naše stike, ne vsega trga.

Kdor želi prodati svojo hišo v Sappadi, tudi nekomu od drugod, začne pri nas s pisno oceno vrednosti in z listinami. Notarja običajno izbere kupec; mi vam vnaprej povemo, kaj bo potreboval. Stran je napisana v slovenščini, pogovori z nami pa potekajo v italijanščini ali angleščini.