Ein Haus in Sappada an Käufer aus dem Ausland verkaufen: was sich ändert und was nicht

2025 machten ausländische Gäste 13,4 % der Übernachtungen in den gemeldeten Unterkünften von Sappada aus: Der Tourismus des Ortes ist vor allem italienisch.⁹ Aber die Grenze zu Österreich ist wenige Kilometer entfernt. Mit dem Auto sind es nach unseren Schätzungen von Lienz etwa 1 Std. 55 Min., von Klagenfurt etwa 2 Std. 40 Min., von Ljubljana etwa 3 Std. 30 Min., von München etwa 5 Std. 20 Min.. Und die Mundart des Ortes, das Sappadinische, ist österreichisch-bairischen Ursprungs: Unser Ratgeber über Plodn erzählt seine Geschichte.¹¹

Für den Verkäufer ist ein Käufer, der im Ausland lebt, ein Käufer mehr. Er braucht keine anderen Regeln als ein Italiener, außer in vier Punkten: ob er kaufen darf, mit welchen Dokumenten, in welcher Sprache unterschrieben wird und wie das Geld ankommt.

Die Grundregel ist alt und steht in den Vorbestimmungen des Zivilgesetzbuchs: Ein Ausländer genießt die bürgerlichen Rechte eines italienischen Staatsbürgers unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, also wenn sein Land Italienern dieselben Rechte gewährt. Ein Haus zu kaufen ist eines dieser Rechte.¹

In der Praxis betrifft die Prüfung wenige. Nach Angaben des Außenministeriums sind davon befreit Bürger, Personen wie Gesellschaften, der EU-Länder und der drei übrigen Länder des Europäischen Wirtschaftsraums: Ein Österreicher, ein Deutscher oder ein Slowene kauft in Sappada wie jemand aus Udine. Befreit sind auch Staatenlose und Flüchtlinge mit mindestens drei Jahren Wohnsitz in Italien, Bürger von Ländern mit einem bilateralen Investitionsabkommen mit Italien sowie Ausländer, die mit einer Daueraufenthaltserlaubnis oder mit einer Erlaubnis für Arbeit, für ein Einzelunternehmen, für Familie, aus humanitären Gründen oder zum Studium in Italien leben. Das Einwanderungsgesetz stellt den rechtmäßig aufhältigen Ausländer bei den bürgerlichen Rechten dem Staatsbürger gleich.²³¹⁰

Bei allen anderen, etwa einem US-Amerikaner oder Briten, der nicht in Italien lebt oder hier mit einer anderen Erlaubnis lebt, zum Beispiel für den Wahlwohnsitz, prüft der Notar vor der Urkunde anhand der Angaben des Ministeriums, ob zwischen beiden Ländern Gegenseitigkeit besteht. Das sollte man wissen, wenn das Angebot kommt, nicht am Tag der Beurkundung.¹⁰

Die erste ist die italienische Steuernummer. Wer im Ausland lebt, beantragt sie bei den italienischen Konsularbehörden seines Wohnsitzlandes; auch die Büros der Agenzia delle Entrate stellen sie aus, nach Terminvereinbarung und gegen Vorlage des Ausweises.⁴

Dann ein gültiger Ausweis, der Familienstand und, bei Verheirateten, der Güterstand, weil sie bestimmen, wem das Haus gehören wird. Für ein im Ausland verheiratetes Paar kann ein Dokument über das Recht nötig sein, das ihre Ehe regelt: Die Frage gehört an den Anfang.

Wer zur Unterschrift nicht nach Italien kommen kann, lässt sich durch einen Bevollmächtigten vertreten. Die Vollmacht wird im Ausland erteilt, vor einem Notar oder beim italienischen Konsulat, und der beurkundende Notar sagt, welche Formalitäten sie in Italien gültig machen und ob sie übersetzt werden muss: Fragen Sie das, bevor der Käufer sie unterschreibt.

Eine italienische notarielle Urkunde wird auf Italienisch geschrieben. Das Notargesetz sieht zwei Wege für alle vor, die erklären, kein Italienisch zu können.⁵

So unterschreibt der Käufer immer einen Text, den er lesen kann. Deshalb sagt man dem Notar die Sprache des Käufers, wenn der Termin festgelegt wird, zusammen damit, wer Dolmetscher und wer Zeuge sein wird: In diesen Fällen zieht der Notar in der Regel Zeugen hinzu. Dolmetscher und Zeugen müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen: volljährig, italienische Staatsbürger oder in Italien wohnhafte Ausländer, ohne Interesse an der Urkunde, weder Ehepartner noch nahe Verwandte der Parteien; und der Dolmetscher darf nicht zugleich Zeuge sein. Ehepartner oder Kind des Käufers können also nicht für ihn dolmetschen. Wer Dolmetscher und Übersetzung bezahlt, entscheiden die Parteien: Das gehört schon in den Vorvertrag.

Und den Vorvertrag selbst schreibt man sinnvollerweise zweisprachig nebeneinander, mit der Angabe, welcher Text im Zweifel gilt.

In der Kaufurkunde erklären die Parteien in einer eidesstattlichen Erklärung, wie der Preis bezahlt wurde: die Daten jeder Überweisung und jedes Schecks. In derselben Erklärung geben sie an, ob ein Makler beteiligt war, wer es war und wie viel wie bezahlt wurde. Ein Käufer, der aus dem Ausland zahlt, tut das per Überweisung, und der Notar nimmt deren Daten auf.⁶

Wenn das Geld von weit her kommt, gibt es ein Mittel, das beide schützt: Es genügt, dass eine der beiden Parteien es verlangt, und der Notar muss den Preis auf ein eigenes Konto einzahlen, wo er von seinem Vermögen getrennt bleibt und nicht gepfändet werden kann. Er gibt ihn an die Berechtigten frei, nachdem der Verkauf registriert und in die Immobilienregister eingetragen ist und er geprüft hat, dass keine neuen Belastungen aufgetaucht sind. Der Verkäufer weiß, dass das Geld da ist; der Käufer, dass das Haus ihm gehört, bevor das Geld den Besitzer wechselt.⁷

Schließlich die Geldwäschevorschriften. Notar und Makler müssen den Käufer identifizieren und seine Identität prüfen; kauft er über eine Gesellschaft, müssen sie ermitteln, wem sie gehört und wer sie kontrolliert. Sie können fragen, woher das Geld stammt. Ein ausländischer Käufer, der das weiß, bereitet die Unterlagen rechtzeitig vor.⁸

Die Steuern des Verkäufers sind dieselben: Der Veräußerungsgewinn bei Häusern, die vor weniger als fünf Jahren gekauft oder gebaut wurden (zehn bei Arbeiten mit dem Superbonus), vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen, wird wie bei jedem Verkauf berechnet, und unser Ratgeber zum Verkauf erklärt wie.¹² Auch die Unterlagen vor dem Inserat bleiben dieselben: Energieausweis, Übereinstimmung des Katasterplans, Baugenehmigungen, landschaftsrechtliche Genehmigung für Arbeiten außen.

Anders ist, wie viel sie zählen. Ein Käufer, der Stunden entfernt wohnt und vielleicht nur mühsam Italienisch liest, entscheidet nach dem, was er aus der Ferne sieht: lesbare Grundrisse, getreue Fotos, der Energieausweis, schriftlich genannte Nebenkosten. Ein Haus mit geordneten Unterlagen und einem Exposé in seiner Sprache verkauft sich auf Distanz; ein Haus, für das man drei Reisen braucht, um zu verstehen, was man kauft, oft nicht.

Jedes Haus, das wir in Sappada verkaufen, hat sein Exposé auf Italienisch und auch auf Englisch, Deutsch und Slowenisch, mit Unterlagen und gekennzeichneten Fotos. Die Gruppe arbeitet von Triest aus, und von den Käufern, die sich im letzten Jahr für Häuser in Triest und Umgebung an die Gruppe gewandt haben und deren Land wir kennen, lebten 37 % im Ausland: Das ist keine Zahl für Sappada, und sie misst unsere eigenen Kontakte, nicht den ganzen Markt.

Wer sein Haus in Sappada verkaufen möchte, auch an jemanden von außen, beginnt bei uns mit der schriftlichen Bewertung und den Unterlagen. Den Notar wählt meist der Käufer; wir sagen Ihnen vorher, was er brauchen wird. Sie lesen diese Seite auf Deutsch; unsere Gespräche führen wir auf Italienisch oder Englisch.