Vendere la casa di Sappada a un compratore straniero: che cosa cambia, e che cosa no

Nel 2025 gli ospiti stranieri hanno fatto il 13,4% delle presenze nelle strutture ricettive registrate di Sappada: il turismo del paese è soprattutto italiano.⁹ Ma il confine con l'Austria è a pochi chilometri. In auto, secondo le nostre stime, da Lienz si arriva in circa 1 h 55 min, da Klagenfurt in circa 2 h 40 min, da Lubiana in circa 3 h 30 min, da Monaco di Baviera in circa 5 h 20 min. E la parlata del paese, il sappadino, è di origine austro-bavarese: la guida su Plodn ne racconta la storia.¹¹

Per chi vende, un compratore che vive all'estero è un compratore in più. Non chiede regole diverse da quelle di un italiano, salvo in quattro punti: se può comprare, con quali documenti, in quale lingua si firma, e come arriva il denaro.

La regola generale è antica e sta nelle disposizioni preliminari al codice civile: lo straniero gode dei diritti civili del cittadino italiano a condizione di reciprocità, cioè se il suo paese riconosce gli stessi diritti agli italiani. Comprare una casa è uno di questi diritti.¹

In pratica la verifica riguarda pochi. Secondo il Ministero degli esteri ne sono esentati i cittadini, persone fisiche e società, dei paesi dell'Unione e degli altri tre dello Spazio economico europeo: un austriaco, un tedesco o uno sloveno compra a Sappada come chi vive a Udine. Ne sono esentati anche gli apolidi e i rifugiati residenti in Italia da almeno tre anni, i cittadini dei paesi che hanno con l'Italia un accordo bilaterale sugli investimenti, e gli stranieri che vivono in Italia col permesso per soggiornanti di lungo periodo o con un permesso per lavoro, per un'impresa individuale, per famiglia, per motivi umanitari o per studio. La legge sull'immigrazione equipara lo straniero regolarmente soggiornante al cittadino nei diritti civili.²³¹⁰

Per tutti gli altri, per esempio uno statunitense o un britannico che non vive in Italia, o che ci vive con un permesso diverso da quelli elencati, come quello per residenza elettiva, il notaio controlla prima dell'atto, sui dati del Ministero, se fra i due paesi c'è reciprocità. Conviene saperlo quando arriva l'offerta, non il giorno del rogito.¹⁰

Il primo è il codice fiscale italiano. Chi vive all'estero lo chiede alle autorità consolari italiane del paese in cui risiede; può farlo anche in un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, su appuntamento e col documento d'identità.⁴

Poi un documento d'identità valido, lo stato civile e, per chi è sposato, il regime patrimoniale, perché decidono di chi sarà la casa. Per una coppia sposata all'estero può servire un documento sulla legge che regola il loro matrimonio: la domanda va fatta presto.

Chi non può venire in Italia per firmare può farsi rappresentare da un procuratore. La procura si fa all'estero, davanti a un notaio o al consolato italiano, e il notaio che stipula dirà quali formalità servono perché valga in Italia e se va tradotta: è meglio chiederlo prima che il compratore la firmi.

Un atto notarile italiano si scrive in italiano. La legge notarile prevede due strade per chi dichiara di non conoscerlo.⁵

Così il compratore firma sempre un testo che può leggere. Per questo la lingua del compratore va detta al notaio quando si fissa la data, insieme a chi farà da interprete e da testimone: di regola, in questi casi, il notaio chiama dei testimoni. Interprete e testimoni devono avere i requisiti della legge: maggiorenni, cittadini italiani o stranieri residenti in Italia, senza interesse nell'atto, non coniugi né parenti stretti delle parti; e l'interprete non può fare anche da testimone. Il coniuge o il figlio del compratore, dunque, non possono fargli da interprete. Chi paga l'interprete e la traduzione lo decidono le parti: conviene scriverlo già nel preliminare.

E il preliminare stesso conviene scriverlo con le due lingue a fronte, dicendo quale testo prevale in caso di dubbio.

Nell'atto di vendita le parti dichiarano, con una dichiarazione sostitutiva, come è stato pagato il prezzo: gli estremi dei bonifici o degli assegni, uno per uno. Con la stessa dichiarazione dicono se c'è stato un mediatore, chi è, e quanto è stato pagato e come. Un compratore che paga dall'estero lo fa con un bonifico, e il notaio ne riporta gli estremi.⁶

Quando il denaro viene da lontano c'è uno strumento che protegge tutti e due: basta che lo chieda una delle due parti, e il notaio deve versare il prezzo su un conto dedicato, dove resta separato dal suo patrimonio e non si può pignorare. Lo libera agli aventi diritto dopo la registrazione e la trascrizione della vendita, quando ha verificato che non sono comparsi gravami nuovi. Chi vende sa che il denaro c'è; chi compra, che la casa è sua prima che il denaro passi di mano.⁷

C'è infine l'antiriciclaggio. Il notaio e l'agenzia devono identificare il compratore e verificarne l'identità; se compra attraverso una società, devono risalire a chi la possiede e la controlla. Possono chiedere da dove viene il denaro. Un compratore straniero che lo sa prepara i documenti per tempo.⁸

Le imposte del venditore sono le stesse: la plusvalenza, sulle case comprate o costruite da meno di cinque anni (dieci se ci sono stati lavori col Superbonus), salvo le eccezioni di legge, si calcola come per qualunque vendita, e la guida sulla vendita spiega come.¹² Restano gli stessi anche i documenti da preparare prima dell'annuncio: l'attestato di prestazione energetica, la conformità della planimetria catastale, i titoli edilizi, l'autorizzazione paesaggistica per i lavori fatti all'esterno.

Cambia invece quanto contano. Un compratore che vive a ore di strada, e magari legge l'italiano con fatica, decide su ciò che vede da lontano: planimetrie leggibili, fotografie fedeli, l'attestato, le spese condominiali scritte. Una casa con le carte in ordine e una scheda nella sua lingua si vende a distanza; una casa che chiede tre viaggi per capire che cosa si compra, spesso no.

Ogni casa che vendiamo a Sappada ha la sua scheda in italiano e anche in inglese, tedesco e sloveno, coi documenti e le fotografie dichiarate. Il gruppo lavora da Trieste, e dei compratori che nell'ultimo anno lo hanno contattato per case a Trieste e dintorni, e di cui conosciamo il paese, il 37% viveva all'estero: non è un numero di Sappada, e misura i nostri contatti, non tutto il mercato.

Chi vuole vendere la sua casa di Sappada, anche a chi arriva da fuori, comincia con noi dalla valutazione scritta e dalle carte. Il notaio, di solito, lo sceglie chi compra; noi vi diciamo prima che cosa gli servirà.