Ein Haus in Sappada aus der Ferne verwalten: was Schnee, Gemeinde und Fiskus verlangen

Die Volkszählung zählt in Sappada 2.762 Wohnungen, und in 76,5 % wohnt niemand mit Wohnsitz: Zweitwohnungen, Unterkünfte für Touristen, verschlossene Häuser. Ihre Eigentümer öffnen sie meist zu Weihnachten, an einigen Skiwochenenden und im Sommer; den Rest des Jahres steht das Haus allein, in einer Gemeinde der Klimazone F, der kältesten der nationalen Einteilung.¹¹¹⁴

Es aus der Ferne zu verwalten heißt dreierlei. Es mit den Vorschriften der Gemeinde in Einklang halten, die in Sappada vor allem den Schnee betreffen. Die richtigen Steuern zahlen, ohne die Ermäßigungen zu verlieren, die Nichtansässigen zustehen. Und jemanden vor Ort haben, denn was zählt, passiert, wenn man nicht da ist.

Die Bauordnung von Sappada enthält vier Regeln, die Eigentümer in der Ferne kennen müssen.

Neben der Pflicht aus der Bauordnung gilt die zivilrechtliche Haftung: Jeder haftet für den Schaden, den Dinge in seiner Obhut verursachen, außer er beweist einen Zufall. Eine Schneeplatte, die vom Dach auf die Straße oder auf das Auto eines Nachbarn rutscht, kann ein solcher Schaden sein; in einem Kondominium ist für das gemeinsame Dach in der Regel das Kondominium der Verwahrer. Wie viel Schnee ein Dach nach der Norm tragen muss, zeigt unser Ratgeber zu den Risiken mit den für die Höhenlage von Sappada berechneten Lasten.²

Nach starkem Schneefall muss also jemand Dach, Dachrinnen und Schneefänger kontrollieren und den Zugang freimachen: für Ihre Besuche, aber auch für einen Techniker, der hinein muss.

In einem im Winter verschlossenen Haus ist das teuerste Risiko das Wasser: ein Rohr, das einfriert und platzt, und man bemerkt es Wochen später. Die Gemeindevorschriften sagen dazu nichts; es zählen die Entscheidungen des Eigentümers und die Versicherungspolice, die man unter Frost und unbewohnten Häusern lesen sollte.

Die Heizungsanlage hat dagegen klare Pflichten: das Anlagenheft, die regelmäßigen Prüfungen, die Eintragung im regionalen Anlagenregister. Unser Ratgeber zum Heizen erklärt sie, zusammen mit den Kosten eines Winters mit gedrosselter Anlage. Für Eigentümer in der Ferne zählt noch etwas: Der Techniker für die Prüfungen muss hinein können, also braucht es Schlüssel und einen schneefreien Zugang.

Die ILIA, von der Region an Stelle der IMU eingeführt und an die Gemeinde gezahlt, folgt bei Zahlungen und Strafen den staatlichen Regeln: zwei Raten, die erste bis zum 16. Juni, der Rest bis zum 16. Dezember. Bezahlt wird mit dem Formular F24, Code 5901 für das erste Gebäude und 5902 für die übrigen; ist das F24 vom Ausland aus nicht verwendbar, per Überweisung auf das von der Gemeinde angegebene Konto, mit Steuernummer, Steuercode, Jahr und Rate im Verwendungszweck, und eine Kopie der Überweisung geht an die Gemeinde.³⁵⁶⁷

Am teuersten ist es, die Regel zum ersten Gebäude zu vergessen. Jede Person kann in der ganzen Region ein einziges Wohngebäude, das nicht Hauptwohnsitz ist, als erstes angeben: In Sappada zahlt es 0,7 % statt 1,06 %. Die Wahl wird online in der Anwendung der Region gemeldet; die Frist, bei deren Versäumnis die Ermäßigung verloren geht, ist der 30. Juni des Jahres nach dem Steuerjahr. Einmal abgegeben, gilt die Meldung auch für die folgenden Jahre, bis man eine neue schickt. Wer sie nicht abgibt, zahlt den Satz für weitere Wohnungen.³⁴

Wer zu spät oder gar nicht zahlt, riskiert die staatliche Strafe, derzeit 25 % des nicht gezahlten Betrags, halbiert bei einer Verspätung bis zu neunzig Tagen und mit der freiwilligen Berichtigung noch geringer.⁸

Zwei Ermäßigungen betreffen gerade Eigentümer im Ausland, und sie gehören zusammen. Das Regionalgesetz erhebt die halbe ILIA auf ein einziges Haus, weder vermietet noch verliehen, das in der Region jemand besitzt, der nicht in Italien lebt und in seinem Wohnsitzstaat eine Rente aus einem internationalen Abkommen mit Italien bezieht; unter denselben Bedingungen senkt das Staatsgesetz die TARI um zwei Drittel. Die Satzung von Sappada schreibt die TARI-Ermäßigung, «vorbehaltlich anderer staatlicher Regelungen», für italienische Staatsbürger vor, die im AIRE eingetragen und in ihrem Wohnsitzland bereits in Rente sind: Welches Kriterium das Amt heute anwendet, ist bei der Gemeinde zu erfragen.³⁹¹³

Die TARI wird in zwei Teilen berechnet: einer nach Quadratmetern, der andere nach der Zahl der Personen, die vermutlich im Haus wohnen. Für Häuser, die von Nichtansässigen bereitgehalten werden, vermutet die Satzung von Sappada die Bewohner aus der Fläche, sofern der Eigentümer keine andere Zahl angibt: zwei bis vierzig Quadratmeter, dann einer mehr je Stufe von zwanzig, bis zu sechs über hundert Quadratmetern.⁹

Ein verschlossenes, aber möbliertes Haus oder eines mit laufenden Versorgungsverträgen zahlt trotzdem: Die Satzung sagt, dass die Nichtnutzung des Dienstes nicht von der Gebühr befreit. Ausgenommen sind nur Wohnungen ohne Möbel und ohne laufende Verträge für Strom, Wasser oder Gas, und das ist zu erklären. Änderungen, etwa eine andere Zahl von Bewohnern oder ein für mehr als sechs Monate im Jahr vermietetes Haus, meldet man dem TARI-Amt der Gemeinde innerhalb von neunzig Tagen.⁹

Das Haus für eine Woche einem Bruder oder einer Freundin zu überlassen ist keine Vermietung und braucht keine nationale Kennnummer. Es gibt aber eine Pflicht, die wenige kennen: Hat der Gast nicht die Staatsangehörigkeit eines EU-Landes, auch wenn er ein Verwandter ist, muss, wer ihn beherbergt, die örtliche Behörde der öffentlichen Sicherheit schriftlich benachrichtigen, und dafür hat er achtundvierzig Stunden. Die Meldung enthält die Personalien von Gastgeber und Gast, die Angaben zu dessen Ausweis, die Adresse des Hauses und den Grund der Überlassung. Wer sie unterlässt, riskiert 500 € bis 3.500 €. Wo es kein Polizeikommissariat gibt, ist der Bürgermeister die örtliche Behörde der öffentlichen Sicherheit: Bei welchem Amt in Sappada die Meldung abzugeben ist, sagt die Gemeinde.¹⁰¹⁵

Nimmt man dagegen für das Haus ein Entgelt, gelten die Regeln der Vermietung: CIN, Sicherheitsausstattung, Meldung der Gäste an die Questura, Steuer auf die Miete. Unsere Ratgeber zur Kurzzeitvermietung und zur Saisonvermietung erklären sie.¹²

Keine Vorschrift verlangt jemanden vor Ort, aber fast alles bisher Gesagte setzt es voraus: das Dach nach dem Schneefall, der freizuräumende Gehsteig, der Heizungstechniker, der hinein muss, ein Wasserleck, das zu stoppen ist.

Irgendwann rechnet, wer aus der Ferne verwaltet, nach: ILIA und TARI, die weiterlaufen, die gedrosselte Heizung, das Hausgeld, die Versicherung, die Anrufe bei dem, der die Schlüssel hat, und die Wochen, in denen das Haus wirklich genutzt wird. Es gibt drei Wege.

Wochenweise vermieten braucht bei jeder Ankunft jemanden vor Ort oder eine Live-Videoverbindung, weil Gäste erkannt werden müssen und ein Code für den Schlüsselkasten allein nicht reicht: Unser Ratgeber zur Kurzzeitvermietung erklärt wie. Für die ganze Saison vermieten macht weniger Arbeit und braucht einen gut gewählten Vertrag: Unser Ratgeber zur Saisonvermietung erklärt die beiden möglichen. Verkaufen schließt die Rechnung: Unser Ratgeber zum Verkauf sagt, woher ein vertretbarer Preis kommt und welche Papiere man vor dem Inserieren braucht. Die Kosten des Besitzes, Posten für Posten, finden Sie im Ratgeber über Kosten und Steuern.

Unsere Arbeit in Sappada sind Verkäufe: Wir betreuen keine Häuser und verwalten keine Vermietungen. Was wir für Eigentümer tun können, die hier ein Haus haben und weit weg wohnen: sagen, was es heute wert ist, schriftlich und mit allen Vergleichen offen, und es nach Vereinbarung besichtigen; unser Sitz ist in Triest.

Wenn die Verwaltung aus der Ferne mehr Last als Freude geworden ist, fangen wir mit dieser Bewertung an. Das Haus zu behalten bleibt Ihre Entscheidung, aber mit den Zahlen in der Hand. Diese Seite können Sie auf Deutsch lesen; mit uns sprechen Sie Italienisch oder Englisch.