Gestire da lontano una casa a Sappada: che cosa chiedono la neve, il Comune e il fisco

Il censimento conta a Sappada 2.762 abitazioni, e il 76,5% non ha residenti dentro: ci sono le seconde case, gli alloggi per i turisti, le case chiuse. Chi ne possiede una di solito la apre a Natale, in qualche fine settimana di sci e d'estate; il resto dell'anno la casa sta da sola, in un comune di zona climatica F, la più fredda della classificazione nazionale.¹¹¹⁴

Gestirla da lontano vuol dire tre cose. Tenerla in regola con le norme del Comune, che a Sappada riguardano soprattutto la neve. Pagare le imposte giuste, senza perdere gli sconti che spettano a chi non risiede. E avere qualcuno sul posto, perché le cose che contano succedono quando non ci si è.

Il regolamento edilizio di Sappada ha quattro regole che chi vive lontano deve conoscere.

Oltre all'obbligo del regolamento c'è la responsabilità civile: ciascuno risponde del danno causato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Una lastra di neve che scivola da un tetto sulla strada o sull'auto di un vicino può essere un danno di questo genere; in un condominio, per il tetto comune, il custode di norma è il condominio. Per sapere quanta neve un tetto deve reggere per norma, la guida sui rischi ha i carichi calcolati per la quota di Sappada.²

Dopo una nevicata forte, dunque, qualcuno deve guardare il tetto, le gronde e i paraneve, e liberare l'accesso: per le vostre visite, ma anche per un tecnico che deve entrare.

In una casa chiusa d'inverno il rischio più costoso è l'acqua: un tubo che gela e si rompe, e lo si scopre settimane dopo. Le regole del Comune qui non dicono niente; contano le scelte di chi possiede la casa e il contratto d'assicurazione, che va letto alla voce del gelo e delle case disabitate.

L'impianto di riscaldamento ha invece obblighi precisi: il libretto, i controlli periodici, l'iscrizione al catasto regionale degli impianti. Li spiega la guida sul riscaldamento, insieme a quanto costa un inverno con l'impianto al minimo. Per chi sta lontano conta una cosa in più: il tecnico che fa i controlli deve poter entrare, quindi servono chiavi e un accesso libero dalla neve.

L'ILIA, istituita dalla Regione al posto dell'IMU e pagata al Comune, per i versamenti e le sanzioni rinvia alle regole statali: due rate, la prima entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. Si paga col modello F24, col codice 5901 per il primo fabbricato e 5902 per gli altri; se dall'estero non si può usare l'F24, si versa con un bonifico sul conto indicato dal Comune, con nella causale codice fiscale, codice tributo, anno e rata, e si manda al Comune copia del bonifico.³⁵⁶⁷

La regola che costa di più dimenticare è quella del primo fabbricato. Ognuno può indicare, in tutta la regione, un solo fabbricato abitativo diverso dall'abitazione principale come primo: a Sappada paga lo 0,7% invece dell'1,06%. La scelta si comunica online, nell'applicativo messo a disposizione dalla Regione; il termine, pena la perdita dello sconto, è il 30 giugno dell'anno che segue quello dell'imposta. Una volta fatta, la comunicazione resta buona anche per gli anni dopo, finché non se ne manda un'altra. Chi non la fa paga l'aliquota delle abitazioni ulteriori.³⁴

Chi paga in ritardo o non paga affronta la sanzione statale, oggi del 25% dell'importo non versato, ridotta alla metà se il ritardo non supera novanta giorni, e ancora meno col ravvedimento.⁸

Due sconti riguardano proprio chi sta lontano, e vanno insieme. La legge regionale applica l'ILIA a metà su una sola casa, non affittata né data in comodato, posseduta in regione da chi non risiede in Italia e, nello Stato in cui risiede, ha una pensione maturata in convenzione internazionale con l'Italia; alle stesse condizioni la legge statale riduce di due terzi la TARI. Il regolamento di Sappada, «salvo diversa normativa nazionale», scrive la riduzione della TARI per i cittadini italiani iscritti all'AIRE e già pensionati nel paese dove vivono: quale criterio applichi oggi l'ufficio va chiesto al Comune.³⁹¹³

La TARI si calcola in due parti: una sui metri quadri, l'altra sul numero di persone che si presume vivano nella casa. Per le case tenute a disposizione da chi non vi risiede, il regolamento di Sappada presume gli occupanti dalla superficie, salvo che il proprietario ne indichi un numero diverso: due fino a quaranta metri quadri, poi uno in più a ogni scaglione di venti, fino a sei sopra i cento metri quadri.⁹

Una casa chiusa ma arredata, o con le utenze attive, paga lo stesso: il regolamento dice che non usare il servizio non esonera dal tributo. Sono escluse solo le abitazioni senza mobili e senza contratti attivi di luce, acqua o gas, e va dichiarato. Le variazioni, per esempio un numero diverso di occupanti o una casa data in affitto per più di sei mesi nell'anno, si comunicano all'ufficio TARI del Comune entro novanta giorni.⁹

Prestare la casa a un fratello o a un'amica per una settimana non è un affitto, e non chiede il codice identificativo nazionale. C'è però un obbligo che pochi conoscono: se l'ospite non ha la cittadinanza di un paese dell'Unione europea, anche quando è un parente, chi gli dà alloggio deve avvisare per iscritto la pubblica sicurezza del luogo, e ha quarantotto ore per farlo. La comunicazione contiene le generalità di chi ospita e dell'ospite, gli estremi del suo documento, l'indirizzo della casa e il titolo per cui la si dà. Chi non la fa rischia da 500 € a 3.500 €. Dove non c'è un commissariato di polizia, l'autorità locale di pubblica sicurezza è il sindaco: a quale ufficio consegnarla, a Sappada, lo dice il Comune.¹⁰¹⁵

Se invece per la casa si prende un compenso, si entra nelle regole dell'affitto: CIN, sicurezza, ospiti alla Questura, imposte sul canone. Le spiegano la guida sugli affitti brevi e quella sull'affitto per la stagione.¹²

Nessuna norma obbliga ad avere qualcuno sul posto, ma quasi tutto ciò che si è detto finora lo presuppone: il tetto da guardare dopo la nevicata, il marciapiede da liberare, il tecnico della caldaia da far entrare, una perdita d'acqua da fermare.

Arriva un momento in cui chi gestisce da lontano fa il conto: l'ILIA e la TARI che corrono, il riscaldamento al minimo, il condominio, l'assicurazione, le telefonate a chi tiene le chiavi, e le settimane in cui la casa si usa davvero. Le strade sono tre.

Affittarla a settimane chiede, a ogni arrivo, qualcuno sul posto o un collegamento video dal vivo, perché gli ospiti vanno riconosciuti e non basta il codice di una cassetta delle chiavi: la guida sugli affitti brevi dice come. Affittarla per l'intera stagione chiede meno lavoro e un contratto scelto bene: la guida sull'affitto di stagione spiega i due possibili. Venderla chiude il conto: la guida sulla vendita dice da dove viene un prezzo difendibile e quali carte servono prima dell'annuncio. I costi di possesso, voce per voce, sono nella guida su costi e imposte.

Il nostro lavoro a Sappada sono le compravendite: niente custodia delle case, niente gestione degli affitti. Quello che possiamo fare per chi ha una casa qui e vive lontano è dire quanto vale oggi, per iscritto e con i confronti in chiaro, e venire a vederla su appuntamento: la nostra sede è a Trieste.

Se gestire la casa da lontano è diventato più un peso che un piacere, partiamo da quella valutazione. Decidere di tenerla resta una scelta vostra, ma presa coi numeri in mano.